一轉(zhuǎn)眼，2015年已接近尾聲，京津冀協(xié)同發(fā)展、房貸松綁、公積金政策、降息等一系列關(guān)鍵詞充斥著今年的房地產(chǎn)市場。從天津來看，開發(fā)商去化速度加快，購房者自住需求得以改善，二手房成交量創(chuàng)下歷史新高……從本期開始，本版將對2015年的津城樓市進(jìn)行梳理，從產(chǎn)品、區(qū)域、大勢等諸多方面，帶您回顧這一年中影響我們置業(yè)的方方面面。
2015年的中國樓市，各項房地產(chǎn)新政頻繁出臺，在組合拳的連續(xù)刺激下，市場也迎來了前所未有的發(fā)展機遇。回顧今年的樓市新政不難發(fā)現(xiàn)，2015年，對于房地產(chǎn)市場來說無疑是迎來了全新的紅利時期。
“3·30新政”開啟年度利好頭炮
如果說一定要給今年的各項樓市新政提出一個“重中之重”，那么“3·30新政”當(dāng)之無愧。它不僅打響了樓市全年的利好頭炮，而且其直接及間接的影響涵蓋涉及的層面也十分廣泛。
今年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而此前，二套房貸款執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。此外，新政還規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
此次的“開年大戲”被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為遠(yuǎn)超市場預(yù)期，而對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑力度明顯的強心針。專家表示，從需求方面來看，下調(diào)二套房貸款首付比例，有效地降低了消費者的購房門檻，直接刺激了部分剛需與改善置業(yè)需求結(jié)束觀望、積極入市，也為2015年樓市的全面回暖奠定了最強有力的基礎(chǔ)保障。
信貸環(huán)境進(jìn)入“寬松”通道
如果說“3·30新政”有效降低了購房者的準(zhǔn)入門檻，那么2015年的多次降息、降準(zhǔn)也在相當(dāng)大的程度上緩解了購房者的置業(yè)壓力，寬松的貨幣信貸環(huán)境成為2015年樓市的“新常態(tài)”。
2015年2月5日，中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是2015年的首次降準(zhǔn)，3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率和一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，2015年年內(nèi)首次降息。隨后，降息降準(zhǔn)的頻率開始密集出現(xiàn)：4月20日，央行再次降準(zhǔn)，下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點；5月11日，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點；6月28日，央行再次實行“雙降”；8月26日，再次降準(zhǔn)，將金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率均做出相應(yīng)調(diào)整；而就在此后不到2個月，10月24日，央行再次宣布“雙降”，可謂為年末樓市翹尾再添動力。至此，2015年央行共先后進(jìn)行了五次降息，五年以上長貸利率已經(jīng)破“5”，而存準(zhǔn)率也回落到2008年三季度開始的寬松水平。商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低，而公積金貸款利率也同時創(chuàng)下了歷史新低。
樓市信貸環(huán)境的“松綁”直接降低了購房成本，大大減輕了購房壓力，這意味著，目前買房，利率負(fù)擔(dān)是近十年來最低的。據(jù)中國指數(shù)研究院分析人員估算，2015年10月最后一次降息后，按照每套總價200萬、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算，購房者的貸款利息為127.49萬元，較8月末再減少近8萬元，月還款省214.2元，較上年同期則總額節(jié)省近53萬元，月供壓力減輕1465元。購房成本的大幅下降進(jìn)一步明確了部分觀望購房潛在群體的意向，對提升房地產(chǎn)市場銷售熱度起到積極影響。
公積金功能全面盤活
回顧2015年的各項樓市新政，一個非常明顯的特征是，公積金作為其中一個不可或缺的部分被貫穿始終，服務(wù)于購房者的功能也被全面盤活。可以說，對于置業(yè)者來說，公積金在2015年的應(yīng)用性更加明確多效，對于樓市的促進(jìn)作用也更為突出。
在央行、住建部、銀監(jiān)會3月份聯(lián)合發(fā)布的個人住房貸款政策中明確規(guī)定，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，申請住房公積金購房最低首付30%。9月1日，公積金二套房貸首付再次下調(diào)降至20%。10月8日，三部門明確將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，并要求拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。而就在上個月，國務(wù)院最新發(fā)布的相關(guān)條例中指出，公積金提取條件將被進(jìn)一步放寬，其中，購買、建造、大修、裝修自住住房，無房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業(yè)費，均可提取住房公積金，也可提取配偶的住房公積金。
縱觀整體，2015年公積金新政涵蓋范圍廣、涉及內(nèi)容多，不僅考慮到購房者的貸款需求和借款人還款能力，鼓勵提高住房公積金個人住房貸款實際額度，而且在貸款年限、貸款利率、提取用途、業(yè)務(wù)辦理等環(huán)節(jié)均做出了更為合理有效的調(diào)整，令公積金業(yè)務(wù)受惠人群更加廣泛，朝著更加全面、多元化的方向發(fā)展。