房貸松綁刺激中產(chǎn)神經(jīng)改善性購房需求被釋放
國慶前夕，“認貸不認房”的房貸新政攪動了前期較為溫吞的成都樓市；幾天前，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻更低、貸款額度更高，再為成都樓市注入一劑強心針。
在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下，整個第四季度的利好消息不斷，也在刺激著購房者敏銳的神經(jīng)。尤其是有改善性購房需求的中產(chǎn)們，首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求或?qū)㈥懤m(xù)釋放。新政所釋放的購房需求，可能會在2014年底迎來一個顯著的爆發(fā)。
松了又松
寬松房貸政策刺激樓市
國慶前夕，央行、銀監(jiān)會“松綁”房貸的政策，對低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀錄：保利實現(xiàn)銷售1083套，總金額達到創(chuàng)紀錄的10.3億；綠地集團國慶7天僅住宅銷售金額達7.2億……
本月，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻從連續(xù)繳存12個月降低為連續(xù)繳存6個月，單筆貸款額度從40萬提升至50萬，貸款結(jié)清后二套房貸款按首套房政策執(zhí)行。
在這些政策利好下，成都樓市成交量上揚。今年9月，全市商品房的成交面積和成交金額都出現(xiàn)了明顯的回升趨勢，其中成交面積環(huán)比增長了13.3%，成交金額環(huán)比增長了11.8%。房貸新政出爐后的國慶大假“漲勢”更為明顯，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國慶期間成交量呈上升態(tài)勢，且漲幅明顯。其中，142個重點在售樓盤國慶期間共計成交3727套，整體環(huán)比上漲高達103%。
高策新源董事長廖建華表示“政策出臺確實對市場產(chǎn)生了實際推動作用，從數(shù)據(jù)看，國慶期間很多樓盤成交上揚非常明顯，一批觀望客戶也確實進入市場?！蔽髂县斀?jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐認為，“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好，比如限購的放松等，這使擠壓的一部分購房群體集中入市，一定程度上促進了成交“回暖”。
樓市回暖
改善性居住需求被釋放
“當前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是購房者在觀望?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學家連平表示，過去執(zhí)行的“認房又認貸”的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面，此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，此前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，一些改善性需求被誤傷。
中國房地產(chǎn)信息集團研究中心認為， “限貸”政策調(diào)整后市場活躍度有提升在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善性需求尤其是首次改善性需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態(tài)，促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始“動手”。因此，二次購房房貸松綁后，換房者入市的欲望空前提高。嘉進地產(chǎn)總經(jīng)理李昕也表示，最后一季度在政策和開發(fā)商促銷的雙重作用下，市場層面來說將會十分利好。
“以成都主城區(qū)為例，新政對準備換房的人群來說是好消息，那些面積較大的改善性樓盤可能因此受益?！彼拇ㄊ∩缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心主任蔣華東認為，房貸新政對擴大消費會起到一定的刺激作用，對改善性住房的影響最大。
市場企穩(wěn)
專家認為成都樓市有回升空間
CRIC房地產(chǎn)信息集團研究中心認為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度相應有所提升。尤其是針對改善性居住需求的購房者來說，央行新政規(guī)定了首付減少和利率優(yōu)惠的政策使得二套房的改善性需求開始釋放。此外，市場層面的一些開發(fā)商陸續(xù)取消優(yōu)惠等消息，也促進了購房者下單。
市場回暖，成都房價會有怎樣的變化呢？
據(jù)記者了解，成都多家一線房企在年初制定的銷售計劃，截至目前都基本完成了前三季度的銷售業(yè)績。而在接下來的第四季度，不排除有企業(yè)因無業(yè)績壓力而提價以保證整個公司的利潤率。據(jù)了解，目前成都中心城區(qū)商品房成交均價為9823元/平方米，對此，劉璐表示短期內(nèi)成都的房價會持續(xù)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢，不會有太大幅度的波動。
“房地產(chǎn)市場的爆發(fā)不會出現(xiàn)，房價的大起大落也不會出現(xiàn)?！变J理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔也認為，下一步成都的房地產(chǎn)市場的主旋律將是“穩(wěn)增長”，在成交量等方面具有回升的空間，這種回升將持續(xù)到明年春節(jié)左右。
世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”還有待觀察。但改善性需求被釋放是毫無疑問的，在他看來，過去長時間限購限貸的影響下，不少開發(fā)商手里都積壓了很多庫存，現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力，當下開發(fā)商會維持健康的現(xiàn)金流，因此未來一段時間會保持交易量上升，但房價基本持平的“量升價平”態(tài)勢。 成都商報記者 趙素冰