首套房7折利率難實(shí)現(xiàn)銀行成本高企與政策博弈升級(jí)

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》后，大多數(shù)銀行都表態(tài)將研究房貸新政的細(xì)則，有部分銀行已表態(tài)將根據(jù)借款人資質(zhì)適當(dāng)給予優(yōu)惠利率。不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前，銀行資金價(jià)格高企，首套房給出0.7倍的最低利率幾無(wú)可能，并且進(jìn)入第四季度后，銀行放貸額度會(huì)更加受限，因此，短期內(nèi)能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

　　目前，工行和建行均表示，根據(jù)新的房貸政策要求，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。農(nóng)行也表態(tài)稱(chēng)，將提高服務(wù)效率，逐步推廣個(gè)人住房貸款自動(dòng)審批，科學(xué)合理定價(jià)，將貸款利率控制在合理水平。

　　在股份制銀行中，招行明確表示“開(kāi)始執(zhí)行新政”，并將單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購(gòu)房貸款市場(chǎng)需求，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展適時(shí)調(diào)增房貸額度，從10月8日起開(kāi)始執(zhí)行新政，但具體房貸細(xì)則和首套房利率定價(jià)，各地分行還需等待總行另行通知，將根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來(lái)確定首付款比例和貸款利率。

　　“北京地區(qū)因?yàn)槠涮厥庑跃唧w房貸細(xì)則和首套房定價(jià)需等待總行通知。目前執(zhí)行新政的要求已經(jīng)通知到了分行層面執(zhí)行。符合條件的客戶(hù)大概一天之內(nèi)可以完成審批?！闭行袃?nèi)部人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

　　華夏銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“由于新政是央行和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的，北上廣深可能會(huì)有不同，所以還需要等待當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的通知?！绷硗猓d業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等不少商業(yè)銀行表示，有關(guān)房貸政策的實(shí)施細(xì)則正在研究制定中。

　　“雖然信貸能否放松取決于各商業(yè)銀行的自身判斷，而非地方政府的政策指導(dǎo)，但銀行也無(wú)法完全無(wú)視來(lái)自政府方面的壓力，而銀行是否妥協(xié)以及多大程度地妥協(xié)則取決于銀行與政府的博弈?！比?60的分析師在調(diào)研報(bào)告中指出。

　　事實(shí)上，考慮到目前的存貸利差，銀行輕易給出0 .7倍利率優(yōu)惠幾無(wú)可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)“對(duì)于市場(chǎng)而言，除非全面降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)對(duì)銀行給出針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的額度，否則購(gòu)房者貸款難的情況可能還會(huì)繼續(xù)?！?/p>

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，“按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6 .55%計(jì)算，0 .7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，不過(guò)銀行現(xiàn)有的資金成本顯著高于這個(gè)水平。目前，在實(shí)際操作中對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0 .7倍事實(shí)上是不可能的?！?/p>

　　今年5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余表示，“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得積極成效，下一步應(yīng)合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求?！?/p>

　　不過(guò)，5月份的“窗口指導(dǎo)”對(duì)增加個(gè)人按揭貸款投放和降低房貸利率的效果并不明顯，大多數(shù)銀行依然執(zhí)行首套房貸利率上浮，直到8月份，部分銀行對(duì)首套房貸利率開(kāi)始有條件地執(zhí)行優(yōu)惠。根據(jù)融360機(jī)構(gòu)對(duì)8月房貸的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在23個(gè)重點(diǎn)城市中有10城市存在利率優(yōu)惠，上海等地出現(xiàn)8.5-9折的優(yōu)惠，但均有附加條件。到9月份，上海、北京、青島等地出現(xiàn)了首套房貸利率8折的優(yōu)惠，盡管依然附加了比較嚴(yán)格的條件，但房貸放松的預(yù)期開(kāi)始升溫。

　　招商證券分析師肖立強(qiáng)認(rèn)為，雖然此次房貸新政正式出臺(tái)，但當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年水平，同時(shí)金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會(huì)融資成本整體處于較高水平，在非降息和重定價(jià)情況下，2009年的按揭利率水平對(duì)于當(dāng)下而言，基本上是一個(gè)回不去的過(guò)去。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，今年，整個(gè)銀行業(yè)不良貸款上升與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一些問(wèn)題也有一定的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂是不良貸款反彈重要因素之一。從這個(gè)層面上看，放松房地產(chǎn)信貸政策是平穩(wěn)銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的手段之一“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將著眼于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)于激烈引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)上升?！敝袊?guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征指出。(記者　蔡穎　張莫)