南方日報(bào)訊 （記者/盧慧 通訊員/潘子璐）遇到物業(yè)公司服務(wù)不到位甚至是物業(yè)公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)該怎么辦？有些市民往往選擇拒繳物業(yè)管理費(fèi)。然而數(shù)據(jù)顯示，近三年惠州市業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件勝訴率僅5%，法律人士呼吁，業(yè)主維權(quán)應(yīng)秉承“繳納費(fèi)用是原則，改善服務(wù)是目的”，切勿拖欠物業(yè)管理費(fèi)，否則得不償失。
業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒繳費(fèi)被起訴追討
案件
案例一：鐘先生家住某花園小區(qū)，2007年3月，他與小區(qū)物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》。由于拖欠物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，鐘先生被物業(yè)公司告上法庭。鐘先生辯稱，自己知道拖欠費(fèi)用的行為有違物業(yè)服務(wù)相關(guān)條例，但一切源于物業(yè)公司無視業(yè)主利益，長期不履行管理職責(zé)的行為，譬如未經(jīng)業(yè)主同意私自拆除樓層大堂原配的手動(dòng)照明開關(guān)和燈具，私自移走小區(qū)觀景帶樹木，私自改變原規(guī)劃三層商場，加建成四層等等。
惠州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。本案中，鐘先生及物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》，系具有完全民事行為能力的雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人及相關(guān)業(yè)主均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行各自義務(wù)。據(jù)此，判決鐘先生支付拖欠物業(yè)公司的管理費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)等共計(jì)五千多元及滯納金。
案例二：楊先生家住美麗嘉園，2011年9月，他與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》并繳納相關(guān)費(fèi)用。然而，自2012年2月起，楊先生以物業(yè)公司未保障消防用水及消防監(jiān)控設(shè)備處于完好及正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)為由，拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)，最終被物業(yè)公司訴至法院。
惠州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方簽訂的《物業(yè)管理協(xié)議》明確約定物業(yè)公司按《物業(yè)公司接手“美麗嘉園”小區(qū)管理完善安保設(shè)施、基本水電設(shè)施及小區(qū)環(huán)境等建設(shè)的協(xié)議》為楊先生提供物業(yè)管理服務(wù)，楊先生則應(yīng)當(dāng)依約支付相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。對于楊先生辯稱物業(yè)公司未將消防監(jiān)控設(shè)施投入使用，《物業(yè)公司接手“美麗嘉園”小區(qū)管理完善安保設(shè)施、基本水電設(shè)施及小區(qū)環(huán)境等建設(shè)的協(xié)議》第二條“物業(yè)需做到的具體項(xiàng)目”中并未包括消防監(jiān)控設(shè)施項(xiàng)目，因此楊先生的說法無事實(shí)和法律依據(jù)。據(jù)此，判決楊先生向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)9萬多元。
近三年業(yè)主拖欠物管費(fèi)案件勝訴率僅5%
數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)顯示，近年來，惠州市法院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件明顯增多。2011年至2014年上半年，全市法院逐年受理一審物業(yè)合同糾紛案件分別為44件、110件、211件和156件，年均增幅高達(dá)120.91%。在三年多來受理的521件案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳拖欠物業(yè)費(fèi)案件高達(dá)472件，占總數(shù)的90.6%。
從審理的案件情況看，因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿意或提價(jià)不規(guī)范并以拒交物業(yè)費(fèi)的維權(quán)方式引發(fā)糾紛的案件占業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)案件比例達(dá)七成，大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司履行管理義務(wù)不到位、服務(wù)未達(dá)要求、提價(jià)未征求業(yè)主同意、提價(jià)行為不規(guī)范等而拒交物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案多，達(dá)141件，都是物業(yè)公司一并起訴多個(gè)業(yè)主追繳拖欠物業(yè)費(fèi)的案件。
在審結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件456件中，375件以調(diào)解撤訴方式結(jié)案，占審結(jié)案件總數(shù)的82.24%。從案件的判決情況看，業(yè)主敗訴的比例較高，最終不僅要交付欠費(fèi)，還要償付相應(yīng)的滯納金。特別是物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗的案件中，業(yè)主大多舉證不足，無法對抗物業(yè)公司。數(shù)據(jù)顯示，在近三年判決的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件中，業(yè)主勝訴率僅5%。
值得注意的是，近年來因景區(qū)、海濱度假等特色帶動(dòng)投資購房熱，但因投資業(yè)主長期不在本地或未實(shí)際入住房屋，物業(yè)費(fèi)漏交、不交現(xiàn)象引發(fā)的糾紛案件大幅攀升。今年上半年，大亞灣、惠東兩地法院受理該類案件共52件，比2013年全年增加37件，增幅達(dá)247%。此外，影響案件攀升的原因還包括景區(qū)、海濱投資性物業(yè)的管理費(fèi)畸高，與物業(yè)管理服務(wù)水平不相符。
繳納費(fèi)用是原則 改善服務(wù)是目的
法官
綜觀物業(yè)糾紛高發(fā)的原因，一方面是開發(fā)商遺留的房產(chǎn)遲延交付、房產(chǎn)證拖延辦證等問題，業(yè)主入住后，在與開發(fā)商協(xié)商不成后便將矛頭轉(zhuǎn)向物業(yè)公司，以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式相對抗；另一方面是法律監(jiān)督體系尚未完善，現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章以及地方性法規(guī)、規(guī)章，規(guī)定較為籠統(tǒng)，多數(shù)缺乏操作性，對物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范服務(wù)行為的規(guī)定欠缺，導(dǎo)致服務(wù)水平參差不齊，物管與業(yè)主之間的矛盾難以調(diào)和。
此外，惠州眾多小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，或已成立的業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范或者維權(quán)不力更是一大主因。審判中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)都未成立業(yè)主委員會(huì)，眾多高檔小區(qū)也不例外，以橋西街道為例，轄區(qū)內(nèi)擁有160個(gè)物業(yè)小區(qū)，但僅有22個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，比例僅為14%，很多業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督職能知之甚少。同時(shí)，惠州市樓盤大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或從屬于開發(fā)商，或是由開發(fā)商指定，業(yè)主缺乏對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的了解和協(xié)商，對物業(yè)公司更是無法進(jìn)行選擇和更換，極易引發(fā)服務(wù)不到位、收支不透明、收費(fèi)過高等問題，從而引發(fā)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛大量產(chǎn)生。據(jù)此，上述案例主審法官認(rèn)為，業(yè)主在維護(hù)自己合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)秉承“繳納費(fèi)用是原則，改善服務(wù)是目的”的宗旨，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的絕大部分收入來源，沒有物業(yè)費(fèi)穩(wěn)定的收入肯定會(huì)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，從而影響全體業(yè)主的利益。遇到物業(yè)糾紛，切勿以拖欠物業(yè)管理費(fèi)的方式維權(quán)。
具體來說，當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，維權(quán)之路可以分三步走：首先是求助于惠州市房產(chǎn)管理局下設(shè)的惠州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解無效的話，針對業(yè)主個(gè)體利益的問題可以直接訴至法院，針對業(yè)主群體利益的問題，可以通過業(yè)主委員會(huì)或一定比例的業(yè)主進(jìn)行訴訟；最后，業(yè)主也可以通過集體表決等途徑重新聘用其他物業(yè)公司。