南方日?qǐng)?bào)訊 （記者/張峰）由于上半年問(wèn)題樓盤(pán)事件頻現(xiàn)市場(chǎng)，使得下半年面臨收樓的準(zhǔn)業(yè)主緊張起來(lái)。近日，《南方日?qǐng)?bào)·惠州觀察》接到市民報(bào)料，江北宏益公館樓盤(pán)三期即將于今年12月30日交樓，但業(yè)主對(duì)照購(gòu)房合同之后發(fā)現(xiàn)，房屋使用年限仍舊與購(gòu)房之初簽訂的購(gòu)房合同顯示的土地使用年限不一樣，而開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中承諾的補(bǔ)地價(jià)續(xù)約土地年限也未能實(shí)現(xiàn)，該續(xù)約申請(qǐng)目前在國(guó)土局業(yè)務(wù)辦理欄中已顯示“退件”狀態(tài)。
開(kāi)發(fā)商一直宣稱正在辦理土地續(xù)約
進(jìn)入2014年下半年，宏益公館三期交樓日期逐步臨近。即將面臨收房的業(yè)主表示很焦慮。業(yè)主代表葉先生介紹，在買(mǎi)房之初，銷(xiāo)售人員一直宣稱開(kāi)發(fā)商正在辦理土地續(xù)約，而且后來(lái)業(yè)主也在國(guó)土局了解到正在辦理。但是現(xiàn)在面臨收樓開(kāi)發(fā)商辦理的續(xù)約卻被退件，收房的時(shí)候土地年限連50年都不到。
由于該事件持續(xù)發(fā)酵，日前，開(kāi)發(fā)商針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑發(fā)表聲明，但聲明完全回避了樓盤(pán)土地年限續(xù)約問(wèn)題，僅在房屋收樓注意事項(xiàng)、竣工驗(yàn)收手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的問(wèn)題上作出回應(yīng)。
業(yè)主葉先生介紹，在開(kāi)發(fā)商出具的聲明中，有條款表示“根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定的相關(guān)規(guī)定”出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，即我司須在2016年6月23日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交權(quán)屬登記備案資料，迄今尚有近兩年時(shí)間，辦證時(shí)間非常充裕。然而實(shí)際上，該條款所陳述的僅有房屋產(chǎn)權(quán)（即辦理房產(chǎn)證），對(duì)于土地年限并無(wú)任何表述。
在本報(bào)隨后的采訪中，廣東金卓越律師事務(wù)所主任律師陽(yáng)安中在法律層面也確定了這一說(shuō)法。
開(kāi)發(fā)商主動(dòng)申請(qǐng)作退件處理
記者在惠州市網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)上看到，8月5日，業(yè)主衛(wèi)先生在問(wèn)政平臺(tái)提問(wèn)市國(guó)土局，2013年購(gòu)買(mǎi)江北宏益公館3期時(shí)就知道是轉(zhuǎn)手地，土地只剩下50年使用年限。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)稱已向市國(guó)土資源局申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用年限，但現(xiàn)在申請(qǐng)卻被國(guó)土局退件處理，請(qǐng)問(wèn)為何？
對(duì)此，國(guó)土局給出回復(fù)，首先明確該出讓商住用地土地使用權(quán)終止日期為2062年10月6日。盡管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)于2013年11月提交材料申請(qǐng)辦理延長(zhǎng)“宏益公館”商住項(xiàng)目商業(yè)、住宅土地使用權(quán)15年土地使用權(quán)年限手續(xù)。但經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估與審計(jì)評(píng)審的地價(jià)具體數(shù)額該公司不能接受，開(kāi)發(fā)商已于今年7月向國(guó)土局申請(qǐng)作退件處理。
對(duì)于此事，本報(bào)記者多次嘗試聯(lián)系宏益公館項(xiàng)目總裁助理黃俊佳，并未得到任何有效回復(fù)。
房屋土地使用權(quán)知多點(diǎn)
據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條將土地使用權(quán)出讓明確定義為：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，在我國(guó)的商品房，住宅土地使用年限為70年。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商拿地后，可能因開(kāi)發(fā)延遲，開(kāi)發(fā)建設(shè)耗時(shí)及銷(xiāo)售周期等影響，我們所買(mǎi)住宅土地使用權(quán)限無(wú)法達(dá)到70年。目前，國(guó)家土地制度是以出讓為主，即國(guó)家以出讓的方式轉(zhuǎn)讓后，土地就進(jìn)入市場(chǎng)流通。但一般商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，周期在五年之內(nèi)比較正常。
然而在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商并未開(kāi)發(fā)，而是后期待土地升值后轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致土地進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期時(shí)土地年限已經(jīng)過(guò)去幾年或十幾年，而這一現(xiàn)象在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為普遍。
據(jù)知情人士李強(qiáng)透露，宏益公館出現(xiàn)的土地年限爭(zhēng)議也緣于此。李強(qiáng)在本地論壇上以注冊(cè)名“上品藝術(shù)”透漏，宏益公館三期地塊原屬佳怡花園2期，土地年限和佳怡花園一樣都是到2062年，后來(lái)轉(zhuǎn)賣(mài)給宏益公館開(kāi)發(fā)。
因此業(yè)主在置業(yè)時(shí)，一定要問(wèn)清房子的確切使用年限，要求開(kāi)發(fā)商提供土地使用權(quán)證上面標(biāo)注的期限就是該樓盤(pán)的土地使用年限以避免不必要的損失。
案例
92名業(yè)主維權(quán)成功
2009年12月，深圳的任小姐看中惠陽(yáng)淡水某小區(qū)一套面積42.87平方米商品房，但房子土地使用年限不足70年(2006年2月7日至2043年2月7日)。經(jīng)過(guò)協(xié)商，開(kāi)發(fā)商向任小姐作出承諾，在房屋交付前延長(zhǎng)房屋產(chǎn)權(quán)年限。
2010年4月，交樓期限即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未兌現(xiàn)承諾。而與任小姐有相同遭遇的還有另外91名業(yè)主。
在業(yè)主信訪維權(quán)下，開(kāi)發(fā)商于2010年12月29日再次向業(yè)主書(shū)面承諾，將于2011年1月30前向國(guó)土部門(mén)遞交延長(zhǎng)土地使用年限的相關(guān)資料。2011年9月8日開(kāi)發(fā)商辦理了涉案房產(chǎn)相關(guān)的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，但仍未延長(zhǎng)土地使用年限。無(wú)奈之下，業(yè)主們向惠州仲裁委提請(qǐng)仲裁。
惠州仲裁委作出裁決，該開(kāi)發(fā)商需于收到裁決書(shū)之日起30日內(nèi)向惠陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源局遞交涉案商品房產(chǎn)土地使用權(quán)年限補(bǔ)足70年的相關(guān)資料，申請(qǐng)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
2011年12月，裁決書(shū)已經(jīng)生效，但開(kāi)發(fā)商仍未履行義務(wù)，無(wú)奈之下，92名業(yè)主陸續(xù)向惠州中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
中院執(zhí)行小組一周內(nèi)凍結(jié)該開(kāi)發(fā)商銀行賬戶存款98968元，并對(duì)被執(zhí)行人名下39套商品房進(jìn)行查封。多次致電開(kāi)發(fā)商要求盡快辦理延長(zhǎng)土地使用年限手續(xù)。最終，開(kāi)發(fā)商在資金不足的情況下籌到了600多萬(wàn)元的土地延期金，成功延長(zhǎng)了土地使用年限，不但解決了92名業(yè)主的訴求，還給未涉案的其他500多名業(yè)主吃了定心丸。