羊城晚報記者 凌越
實習(xí)生 吳方宇
通訊員 顧麗娟 申彬
一樁普通的二手房交易，交易已完成，雙方卻因稅費承擔(dān)產(chǎn)生糾紛。
房產(chǎn)實際交易額為225萬元，但買賣雙方在網(wǎng)簽時卻簽訂了一份交易額為150萬元的“低價合同”，約定買方承擔(dān)稅費。買方鄧某按該合同約定繳納了稅費并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳費后發(fā)現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)并非按雙方網(wǎng)簽150萬元的基數(shù)收取稅款，而是按238萬元的基數(shù)收取稅款。于是，鄧某將賣方黃某訴至法院，主張房屋稅費是替黃某繳納，黃某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美埱簏S某返還，一審法院判決駁回買方鄧某的訴訟請求。
經(jīng)過
2013年6月，黃某和鄧某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定黃某將自己位于增城一小區(qū)的一房屋賣給鄧某，總金額為225萬元，同時約定辦理過戶所需繳納的稅費由雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。2013年8月，黃某與鄧某、陳某共同前往國土部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶遞件手續(xù)，但根據(jù)廣州市規(guī)定，二手房買賣必須網(wǎng)簽，故黃某與鄧某、陳某共同簽訂了一份《廣州市存量房買賣合同》，該合同約定黃某將房屋轉(zhuǎn)讓給鄧某、陳某兩人，總金額為150萬元，鄧某、陳某承擔(dān)全部稅費。同日，鄧某向稅務(wù)部門支付了按238萬元的交易金額計算的相關(guān)稅費15萬余元，并辦理了過戶遞件手續(xù)。
興訟
2014年2月，鄧某以其欠缺稅費方面的法律知識、為盡快實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)過戶，替黃某墊付了15萬余元的稅費，黃某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，向增城法院提起訴訟，要求黃某返還15萬余元的稅費。雙方均確認(rèn)房屋的賣方為黃某，買方為鄧某、陳某，實際交易金額為225萬元。黃某則主張在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時對于交易稅費已明確了由買方承擔(dān)，鄧某、陳某為減少納稅金額，因此在簽訂《廣州市存量房買賣合同》中注明交易金額為150萬元，并由買方承擔(dān)稅費。
而鄧某堅持其是在匆忙的狀態(tài)下簽訂《廣州市存量房買賣合同》的，其之前是承諾以150萬元為基數(shù)繳納稅費，且原告是基于該房產(chǎn)稅費不高的情況下才購買該房屋，其在辦理繳納稅費手續(xù)時認(rèn)為稅費是以其名義交納的，在支付后才知道納稅義務(wù)人為黃某，且也不知道繳納稅款的金額如此多，鄧某當(dāng)場已經(jīng)要求黃某返還。
判決
花都區(qū)法院審理認(rèn)為，鄧某、陳某均為成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進(jìn)行民事活動。在簽訂《廣州市存量房買賣合同》約定由鄧某、陳某承擔(dān)全部稅費后，從鄧某自行又辦理了繳納稅費的手續(xù)的行為亦可以得知，鄧某對于稅費負(fù)擔(dān)的約定是清楚的。雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對于各種稅收的征收均明確規(guī)定了納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人約定由合同相對人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規(guī)定。最終法院一審判決駁回鄧某的訴訟請求。
法官提示
房產(chǎn)交易亂象叢生，合同雙方在網(wǎng)簽過程中是否對原合同作出變更要盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)。存量房交易計稅價格不是單憑網(wǎng)簽合同的價格，而是根據(jù)稅務(wù)部門的存量房交易評估系統(tǒng)出具的核定計稅價格征收，二手房網(wǎng)簽“低價合同”、“陰陽合同”不僅不能避稅，甚至可能弄巧成拙。