記者王維宣 攝影
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)較為樂觀 后續(xù)放松政策可期 依然看好房地產(chǎn)板塊
廣州日?qǐng)?bào)訊（記者潘彧）昨日，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向媒體回應(yīng)稱，之前上海取消限購(gòu)政策的傳言已經(jīng)在官方微博上進(jìn)行澄清。雖然取消限購(gòu)未有時(shí)間表，但是昨日房地產(chǎn)板塊已經(jīng)受到青睞大漲超3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)較為樂觀，后續(xù)放松政策可期，依然看好房地產(chǎn)估值水平和行業(yè)基本面的提升。
日前，市場(chǎng)傳出消息稱，上海2015年4月1日將執(zhí)行限購(gòu)放寬，具體內(nèi)容為取消稅單和社保限制，外地人單身允許在上海購(gòu)買1套住房，外地人已婚狀態(tài)可以購(gòu)買2套。而本地人單身購(gòu)買2套，本地人已婚可以購(gòu)買3套，上述均以家庭為單位。消息同時(shí)傳出，已接到多家地產(chǎn)公司通知，2015年3月份將整體提價(jià)5%~10%。
針對(duì)上述傳聞，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向媒體回應(yīng)稱，之前市場(chǎng)上就有傳言稱上海取消限購(gòu)政策，但已在官方微博上進(jìn)行澄清。記者查詢得知，該澄清發(fā)出于1月底，稱“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)措施不會(huì)改變”。記者向多家在滬房企了解，并未有房企確認(rèn)限購(gòu)及漲價(jià)傳聞?！艾F(xiàn)在上海的成交依然未能恢復(fù)到比較好的狀態(tài)，我們還是以去庫(kù)存為主，沒有聽說(shuō)要整體提價(jià)的事情?！币晃簧虾１镜胤科笾袑犹寡浴?/p>
在限購(gòu)放松消息傳出當(dāng)天，李克強(qiáng)總理在記者招待會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。“中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
公開資料顯示，2014年，“限購(gòu)取消”已成為樓市政策松綁的關(guān)鍵舉措之一。到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)，仍在堅(jiān)持執(zhí)行住房限購(gòu)政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)
地產(chǎn)股后市仍有空間
盡管上海放松限購(gòu)依然未有官方時(shí)間表，但是昨日的資本市場(chǎng)依然體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)板塊的看好。
記者從同花順數(shù)據(jù)了解到，昨日房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體漲幅達(dá)到3.1%，跑贏兩市股指，合肥城建等六只地產(chǎn)股漲停。在龍頭股中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A漲幅均達(dá)到2%以上，而金地集團(tuán)漲幅稍遜，為1.48%。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)也顯示較為樂觀。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周54城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，創(chuàng)下近六周新高。
“在春節(jié)后一個(gè)月，市場(chǎng)已基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。一、二線城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三、四線城市。隨著假期結(jié)束，以及降息的刺激，3月下半月市場(chǎng)有望告別簽約淡季。部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
分析師看后市
平安證券王琳：本輪市場(chǎng)正在回溫，購(gòu)房者購(gòu)房意愿正逐步提升，業(yè)界對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇也較為樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期正在起變化。
國(guó)金證券曹旭特：新一輪救市政策呼之欲出，營(yíng)業(yè)稅減免期限放款、首次置業(yè)購(gòu)房首付比例下調(diào)等多個(gè)措施可能出臺(tái)，未來(lái)看好板塊估值水平和行業(yè)基本面的提升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：兩會(huì)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松將繼續(xù)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)繼續(xù)向好，后續(xù)改善型需求的入市量將會(huì)有所增加。
新聞鏈接
只有一套房也遭限購(gòu)
“一房?jī)勺C”成燙手山芋
文：廣州日?qǐng)?bào)記者林琳
林小姐只有一套物業(yè)，卻屬于“被限購(gòu)人群”，原因是這套物業(yè)一房?jī)勺C，現(xiàn)在陷入賣不掉、買不了的狀況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)政策暫時(shí)不可能放開，頂多是門檻有所降低，認(rèn)為對(duì)于一房?jī)勺C的業(yè)主來(lái)說(shuō)只能期待未來(lái)“兩證合一”能否實(shí)現(xiàn)，并建議有意購(gòu)買一房?jī)勺C者要注意兩房同日簽約、同日過(guò)戶、同日交樓。
案例一 只有一套房子卻被限購(gòu)
林小姐結(jié)婚后住進(jìn)一套郊區(qū)物業(yè)，現(xiàn)在夫婦倆考慮在市區(qū)再買一套學(xué)位房，這才發(fā)現(xiàn)他們竟然是“被限購(gòu)人群”，原因是這套郊區(qū)物業(yè)是一套房、兩個(gè)房產(chǎn)證的，他們已經(jīng)沒有購(gòu)房名額。林小姐夫婦倆決定把郊區(qū)物業(yè)賣掉再買一套。然而，這套單位長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津，中介銷售人員坦言，每個(gè)家庭只有兩套房的名額，很少有人愿意買一套房就“花”掉這個(gè)“權(quán)限”。
案例二 只有一棟別墅也怕被征稅
周先生最近很頭疼，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記政策實(shí)行后，他有可能會(huì)成為“被征稅者”，但事實(shí)上他全家人就只擁有一棟別墅——不過(guò)，這套別墅卻有4個(gè)產(chǎn)權(quán)證。原來(lái)，上世紀(jì)90年代時(shí)，他買地蓋起了這棟別墅，但卻是一房四證的，由于房產(chǎn)稅可能按套來(lái)征收，周先生很可能必須為自己的一套房子掏腰包交稅。
市場(chǎng)：“一房多證”曾“風(fēng)靡一時(shí)”
“一房多證”的現(xiàn)象多出現(xiàn)在2006年及其后。據(jù)了解，2006年6月1日，建設(shè)部出臺(tái)的“9070”政策正式實(shí)行，即凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。市場(chǎng)上小戶型數(shù)量劇增，開發(fā)商為滿足市場(chǎng)的需求，將兩套、甚至三套90平方米以下中小戶型單位打通、合并成一套大戶型，但房產(chǎn)證還是獨(dú)立的兩個(gè)或三個(gè)。
中國(guó)指數(shù)研究院李潔瑤告訴記者，“目前番禺市橋南郊有好多房子都是一房二證，比如海倫堡、昊龍花園，以及白云區(qū)的方圓云山詩(shī)意等?；ǘ?、從化、增城也有?！庇幸欢螘r(shí)間市場(chǎng)上流行一種“子母房”，其中不少就是打通的“一房?jī)勺C房”。
“一套房子兩個(gè)證，既沒辦法再買房子，不動(dòng)產(chǎn)登記也可能‘中招’，算是被‘誤傷’的類型。” 李潔瑤說(shuō)。
提醒：買“一房?jī)勺C”單位注意避開陷阱
市場(chǎng)上現(xiàn)在愿接手“一房?jī)勺C”的買家極少，除了限購(gòu)的原因，辦理按揭貸款也會(huì)受房貸政策影響，稅收、首付款、利率都要比平常的物業(yè)高些。
有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的蘇先生建議，林小姐可以把這套房子進(jìn)行改造，改成兩套獨(dú)立的房子，然后分開銷售。
不過(guò)，李潔瑤認(rèn)為理論上可行，但實(shí)際上很多問(wèn)題：“很多‘一房?jī)勺C’單位雖然事實(shí)上是兩套房，但功能上只是一套，修改困難不小，如果非改不可，戶型很不合理，而且會(huì)浪費(fèi)很多面積。”
市場(chǎng)人士認(rèn)為，要解決“一房?jī)勺C”的難題，就只能期待“限購(gòu)”放開或者“多證合一”的實(shí)施。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為廣州暫時(shí)不可能完全放開，頂多也是放低門檻。而“多證合一”的實(shí)行存在可能性。據(jù)了解，去年有個(gè)別城市對(duì)“90/70”政策做出調(diào)整，對(duì)建成且已銷售的房產(chǎn)，存在多證但實(shí)際為一套使用的，業(yè)主可向房管部門申請(qǐng)合并登記為一套房產(chǎn)。
不過(guò)，目前上述的政策均未出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士建議有意購(gòu)買“一房多證”的買家還是要注意風(fēng)險(xiǎn)，一方面要對(duì)方出示完備的產(chǎn)權(quán)證明書，兩份房產(chǎn)證必須是同一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，同一天辦理。另一方面，在簽訂合同房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候，兩份房產(chǎn)證也必須在同一天簽訂合同，同一天過(guò)戶房產(chǎn)證，同一天交房。
4幢別墅放盤五年無(wú)成交
炒樓大戶加速出手 分析人士預(yù)計(jì)寬松政策有望持續(xù)出臺(tái)
文：廣州日?qǐng)?bào)記者陳海玲
投資別墅放盤五年無(wú)一套成交……近日本報(bào)記者實(shí)地調(diào)查到，我國(guó)樓市的投資正在隨著成交的迅速萎縮而下降。此時(shí)樓市是否已到低谷？樓市限購(gòu)政策是否將松綁?
案例
湖南人老徐現(xiàn)年60多歲，住在廣州番禺一套別墅里。他告訴本報(bào)記者：“2009年，我投資兩千多萬(wàn)元在廣州買了12套房產(chǎn)，其中8套是洋房，4套是別墅?！?010年起，老徐決定只留一套別墅自居,其余房產(chǎn)悉數(shù)出售?！?012年~2013年房子比較好出手，那時(shí)的標(biāo)價(jià)都是成本價(jià)的四五倍，后來(lái)成交放緩，2014年時(shí)，我以成本價(jià)的3倍盡快出手了?！?/p>
老徐還沒有賣出的投資房都是別墅。“四套別墅自掛牌五年來(lái)一套都沒有賣出。”四套別墅2009年買入時(shí)均價(jià)是300萬(wàn)元，現(xiàn)在老徐的掛牌價(jià)是900萬(wàn)元現(xiàn)金交易。但看樓客一般只愿出700萬(wàn)元。
近日，本報(bào)記者在廣州番禺地區(qū)的幾個(gè)大型樓盤看樓?，F(xiàn)場(chǎng)看到，開發(fā)商都在積極兜售明年底甚至后年才能交樓的后期樓盤，開發(fā)商均稱前期樓盤已經(jīng)全部售罄，但記者尋訪樓盤旁邊的二手樓中介時(shí)了解到，實(shí)際上很多樓齡只有6年以內(nèi)的二手樓盤入住率并不高，尤其是別墅區(qū)入住率普遍只有五成。
“去年廣州的二手樓成交都比較淡，價(jià)格也沒有怎么漲，今年來(lái)我們一單生意都還沒有談成。”廣州市福業(yè)房地產(chǎn)中介公司的林經(jīng)理告訴本報(bào)記者。本報(bào)記者了解到，為了謀生存，地產(chǎn)中介已經(jīng)是暗地里聯(lián)手。
專家：炒樓不如炒股
廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一教授昨天在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求、嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)的人口凈流出，工業(yè)低迷；一二線城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)強(qiáng)勁，人口緩慢增長(zhǎng)，潛在的購(gòu)買需求還是有，但是收入增長(zhǎng)還是有限，投資需求也很小了，所以出現(xiàn)樓市價(jià)格的滯漲，但泡沫仍較大。當(dāng)前在中國(guó)投資樓市遠(yuǎn)不如投資股市了?！?/p>
今年1~2月我國(guó)房地產(chǎn)投資同比增速?gòu)?014年全年的10.5%降至10.4%，房地產(chǎn)銷售面積同比增速為-16.3%（2014年為-7.6%）。
浦發(fā)銀行金融市場(chǎng)部高級(jí)宏觀分析師曹陽(yáng)認(rèn)為“缺錢和沒有需求”成為投資下行的主要原因。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)我國(guó)完成全年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)難度加大。這意味著進(jìn)一步的寬松刺激政策還將持續(xù)出臺(tái)。