每經實習記者 白亞靜 深圳攝影報道
2011年4月，五礦建設傳出消息稱，將把奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn) “搬到”其位于惠州博羅縣的旅游地產項目中。該項目總投資60億元，名為“哈施塔特”，與奧地利小鎮(zhèn)僅一字之差。按照五礦建設當時的規(guī)劃，6年后這里將出現(xiàn)一個湖邊的商業(yè)化旅游區(qū)以及圍山而建的別墅群，建成后會成為中國南方最美小鎮(zhèn)。
如今，工期過半，第一期交樓已近兩年，這個克隆版奧地利小鎮(zhèn)開發(fā)得怎么樣了？7月15日，《每日經濟新聞》記者來到哈施塔特項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少，進入小鎮(zhèn)的馬路塵土飛揚，核心商業(yè)區(qū)僅零星開張，雖然白天游客不少，但一到晚上，項目現(xiàn)場就一片漆黑，街上僅剩下巡邏的保安。
五礦建設進軍旅游地產的時間并不長，除了哈施塔特這個項目外，2013年4月，五礦建設還在南京江寧擬投20億美元打造方山旅游小鎮(zhèn)。不過，有業(yè)內人士認為，在旅游地產的開發(fā)圈內，五礦算不上是主力軍，市場占有率也較低。
別墅區(qū)圍山而建/
據(jù)記者了解，哈施塔特項目總投資60億元，占地近100萬平方米，預計配備2萬平方米的特色商業(yè)區(qū)、8000平方米的臨街商鋪，現(xiàn)已規(guī)劃樓面面積約115萬平方米，投資商為中國五礦集團旗下的五礦建設，開發(fā)商為五礦建設下屬博羅縣碧華房地產開發(fā)有限公司。
“現(xiàn)在哈施塔特的旅游運營很不錯，已經累計接待游客幾十萬了?！辈┝_縣碧華房地產開發(fā)有限公司負責人譚穗生告訴 《每日經濟新聞》記者。
7月15日，記者在哈施塔特看見，在小鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)內既有搖著小旗的旅行團，也有身穿禮服來此拍攝婚紗照的新人，顯得較為熱鬧。
離小鎮(zhèn)最近的區(qū)域是惠州江北區(qū)和博羅縣。從江北出發(fā)，沿著惠博大道到哈施塔特所在地，開車需半小時?；莶┐蟮纼蓚葏R集了由保利等房企所建的十幾個項目，或別墅或高層，風格不同，但都是新樓盤。從博羅縣出發(fā)，沿著縣里主干道之一的商業(yè)街往東，開車需10分鐘才到盡頭，哈施塔特便在路的右側，這條主干道從東街開始也全都是一幢幢嶄新的高樓。
博羅縣一名房地產業(yè)內人士吳先生告訴記者，從置信花園(商業(yè)街旁的一個小區(qū))以東開始，全部都是最近三年才開始建設的，現(xiàn)在新樓盤的占地面積和縣里舊樓差不多了。不過，7月15日晚上，記者發(fā)現(xiàn)，商業(yè)東街兩邊、惠博大道近博羅縣段附近，都整棟整棟地黑著燈。
那么，哈施塔特入住情況又如何？博羅縣房管局網站信息顯示，哈施塔特持有五張預售證，分別涉及一期三個區(qū)、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。記者粗略估算，房屋已售出約六成。另據(jù)哈施塔特營銷中心一名銷售人員介紹，開盤較早的一期、二期的房子已售八成。
然而，7月15日下午，記者卻發(fā)現(xiàn)，在熱鬧的商業(yè)區(qū)一邊，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少。當晚九點，記者再次來到小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，除了路燈外，整個別墅區(qū)里僅有一戶還亮著燈，與幾百套的銷售量形成了強烈反差。
當記者向譚穗生確認時，他并未否認，并解釋稱，入住少一是因為別墅裝修時間很長，一般要一年，而他們交樓還不到兩年；二是因為他們的客戶很多不是剛需，所以都屯著不裝修，現(xiàn)在裝修的只是幾家。
游客消費難支撐配套商運營/
高力國際董事陳厚橋認為，一方面周邊商業(yè)配套建設要跟上，配套齊全，入住率才高；另一方面別墅的選址很重要，如果距離市區(qū)能在30分鐘之內，那么買房者就很有可能把這里當作第二居所，反之則只會被當作投資或者度假。據(jù)其分析，哈施塔特既然選址在惠州，那么該項目的客戶定位便應該主要是廣州、深圳以及惠州三地的消費者，然而哈施塔特距離距離深圳市110公里，距離廣州市125公里，車程都超過一個小時。
哈施塔特項目所在地，原來是大片大片的山地，“特殊”的選址，讓別墅購買者入住意愿不高，湖邊樹枝上的小鳥，往往是被喧囂的游客吵醒。
“單靠熱鬧就能留住買家嗎？”哈施塔特一名業(yè)主在網上質疑道，直指五礦建設的項目旅游熱但配套建設更不上的情況。
小鎮(zhèn)的配套建設究竟如何？7月15日下午，《每日經濟新聞》記者在哈施塔特外看到，從博羅縣中心到哈施塔特僅有一趟公交，小鎮(zhèn)周圍的幾個樓盤也都處于在建中，哈施塔特門前那條幾百米長的路滿是泥土，車輪轉動得稍快，便會揚起一路的塵土。
在這條馬路旁邊，一側樹著一排宣傳板，但沒有動工的跡象。據(jù)其營銷中心一名銷售介紹，這里將建成8千平方米的臨街商鋪。譚穗生亦告訴記者，這里是滿足住戶日常生活的基礎商業(yè)，預計年底完工。
在譚穗生看來，小鎮(zhèn)的生活配套“基本齊備”，雖然臨街商鋪還待建，但是小鎮(zhèn)內的商業(yè)區(qū)已經開了十幾家店鋪，可以在小鎮(zhèn)內滿足吃喝娛樂等需求。至于如何買菜，他表示，因為小鎮(zhèn)距離江北、博羅都很近，所以平時可以買了菜再回家。
隨后，記者來到商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，偌大的商業(yè)區(qū)雖然有很多游客，但開張的店鋪屈指可數(shù)，為不影響觀瞻，大多數(shù)店鋪安裝的是假門，整個小鎮(zhèn)只有一家小型便利店。這在華德顧問公司總裁黃柏林看來，簡直不可思議，“100萬平方米的項目怎么也要配一個兩、三千平方米的沃爾瑪社區(qū)店”。
據(jù)記者了解，開張的店鋪很多是自營的。譚穗生表示，為了保證服務水準，店鋪都是或者自己經營、或者委托經營。此外，商業(yè)區(qū)之所以有很多還沒有開放，是在給大型品牌預留。至于這里未來會引進的大型品牌是哪幾家，譚稱還在洽談中，暫不方便透露。
哈施塔特的入住率低和配套建設少有關系嗎？在陳厚橋看來，配套和入住是相互影響的，僅憑游客消費支撐不了商業(yè)區(qū)的運營，只有買房者把這里當成是第二居所，商業(yè)才有可能旺起來。另外，據(jù)他分析，如果哈施塔特周邊的小區(qū)入住率高，也能抬升商戶加盟哈施塔特商業(yè)區(qū)的熱情，但現(xiàn)在周邊也沒有發(fā)展起來，所以只能靠五礦建設自己慢慢培育了。
那么，哈施塔特開發(fā)之前對于住宅周邊配套建設的規(guī)劃是什么樣？對此，博羅縣住建局規(guī)劃用地科的一位工作人員向記者表示，哈施塔特的規(guī)劃主要由當?shù)卦O計院的編研中心負責。但當記者趕到編研中心時，該中心鄭主任以她個人不方便接受采訪為由婉拒了記者。
旅游地產要素遠未完備/
“哈施塔特的優(yōu)勢在于那個湖。”在黃柏林看來，現(xiàn)在的旅游地產多是“借旅游開發(fā)之名，行地產收入之實”，旅游屬于房地產開發(fā)商營銷的一個噱頭，主要目的是發(fā)揮項目所在地的資源優(yōu)勢，以便銷售住宅。記者在現(xiàn)場看到，整個小鎮(zhèn)的建筑以湖為中心呈四周發(fā)散狀。此外，譚穗生還介紹道，年內會在湖邊上馬大型水上游樂中心項目。
哈施塔特申請4A景區(qū)其實也是一種營銷策略，黃柏林進一步解釋道，現(xiàn)在的旅游地產項目有一個共性，即項目所在地交通欠發(fā)達，所以房地產開發(fā)商要從旅游地產六要素“食、住、行、游、購、娛”下足功夫，以吸引那些對生活有品質要求的消費者來偏遠地區(qū)買房。
7月15日，記者看到小鎮(zhèn)內一個小木屋外也掛上了“創(chuàng)建國家AAAA級景區(qū)小組辦公室”的標志，以表明尚不是4A級景區(qū)。
譚穗生表示，現(xiàn)在還在申請中，縣、市的審批已經過了，前段時間省里也派專家來初審，問題不大，提了一些小意見，主要是指示牌不到位等，預計年底可以拿到4A稱號。
隨后，記者采訪了廣東省旅游局，以了解申請情況，但被告知哈施塔特尚在審核過程中，目前不方便公布。
根據(jù)國家標準 《旅游景區(qū)質量等級的劃分與評定》，4A級景區(qū)需要在八個項目共1000分中拿到850分方可，這些項目包括旅游交通、游覽、旅游安全以及衛(wèi)生等。
然而，7月15日記者在小鎮(zhèn)內發(fā)現(xiàn)，從入口到特色商業(yè)區(qū)步行至少十分鐘，但是并沒有任何代步工具可用。據(jù)營銷中心銷售人員介紹，之前是有配備電動車的，但是前段時間壞了，年底會重新配備。另外，記者還在湖邊看到，一側的商業(yè)區(qū)仿奧地利小鎮(zhèn)風格的建筑別具風情，另一側在建的別墅卻使得小湖旁零散堆積著建筑廢材，而遠處的青山也因人工開鑿不時裸露出土灰色的巖石。此外，公開信息顯示，占地近100萬平方米的小鎮(zhèn)，僅有2萬平方米的區(qū)域是用來仿照奧地利的哈爾施塔特小鎮(zhèn)建筑。這意味著，整個小鎮(zhèn)只有很小一部分可用于旅游。
五礦發(fā)力旅游地產收益待考/
事實上，五礦建設進軍旅游地產的時間并不長。“旅游地產現(xiàn)在很熱，基本算是成熟期，而且未來至少還有二、三十年的發(fā)展?！秉S柏林稱。
2010年9月五礦建設發(fā)公告稱，五礦建設與深圳泛華工程集團公司旗下的博羅縣碧華房地產公司簽訂收購協(xié)議，以7.49億元價格購得后者80%土地開發(fā)權益。據(jù)悉，已取得的土地最多可建樓面面積約195.4萬平方米，折合樓面價每平方米僅為500元左右。但是，其一期別墅售價現(xiàn)已逼近15000元/平方米。
這個總投資60億元的項目，現(xiàn)在收益如何？譚穗生以商業(yè)機密為由婉拒回答。不過，五礦建設年報數(shù)據(jù)顯示，2012年、2013年兩年內，該項目已確認收入共計4.877億港元 (約合人民幣4億元)。另外，現(xiàn)在進入小鎮(zhèn)雖然尚無門票，但譚穗生表示未來或有變動。
除了在建的哈施塔特外，2013年4月，五礦建設還在南京江寧投資20億美元打造方山旅游小鎮(zhèn)。據(jù)之前媒體報道，該項目背靠方山旅游度假區(qū)，項目內規(guī)劃建設高檔寫字樓、商業(yè)綜合體、旅游小鎮(zhèn)，建成后將集休閑旅游、參禪禮佛為一體。
“在旅游地產的開發(fā)圈內，他們算不上是主力軍，產品的量少，分布也不廣泛，市場占有率低?！秉S柏林向記者談及五礦建設近年來對旅游地產投資時稱稱。
那么，該如何衡量一個旅游地產項目運營呢？對此，黃柏林表示，這要從三個方面考量，一個是從消費者的角度來看，這個仿奧地利小鎮(zhèn)的項目在消費者中的受歡迎程度如何。據(jù)其調研了解，該項目房價偏高，生活不便利，并不是很受歡迎；二是從當?shù)卣慕嵌葋砜?，這個項目有沒有給所在地的經濟、文化、環(huán)境保護帶來很大的提高。就其了解，這個項目的地理位置并不好，至少并沒有給當?shù)卣畮砗芨叩耐恋刎斦杖?；三是從房企的角度來看，最成功的是能把項目做成旅游目的地。在他看來，就這一點而言，哈施塔特還有待繼續(xù)發(fā)展。
“總之，哈施塔特這個項目不算成功。”黃柏林稱。