京津新城別墅七折特惠配套工程缺乏致少人問津

隨著全國各地相繼取消限購政策，央行高調(diào)表態(tài)放水救市，堪比2008年的房地產(chǎn)大拯救終于達(dá)到了最高潮?；仡欉@幾年的嚴(yán)格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學(xué)孟母三遷、反復(fù)騰挪的學(xué)區(qū)房，也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚，更有高房價(jià)下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之后成了讓人驚悚的“鬼城”……對于這些樓市怪現(xiàn)象，北京青年報(bào)記者分別予以了梳理。

天津?qū)氎婵h城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這里就是號稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，有約3000座別墅和一座豪華的五星級酒店。

據(jù)京津新城售樓人員介紹，“十一”期間，開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房，相當(dāng)于七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型，毛坯房，外帶200平米花園，以往130萬元的價(jià)格，目前80多萬元就能拿下。

金九銀十疊加國慶黃金周，各路購房者以及開發(fā)商再次將目光瞄準(zhǔn)樓市。隨著部分區(qū)域價(jià)格筑底，不少房企降價(jià)攬客；面臨各種優(yōu)惠促銷，七天長假成了購房者眼中今年最后的黃金季節(jié)。北京青年報(bào)記者將目光投向了亞洲最大別墅區(qū)京津新城——外界稱其為京津兩地最大的空城。國慶黃金周期間，開發(fā)商推出了大力度的優(yōu)惠措施，聯(lián)排別墅以七折低價(jià)驚現(xiàn)市場。

上百萬別墅降至80多萬

在一家醫(yī)療器械私企公司做副總的趙先生，差不多是京津新城量身定制的目標(biāo)客戶。45歲、博士學(xué)歷、年薪四五十萬，不僅有留美背景，而且追求生活品質(zhì)。

對京津新城，趙先生也并不陌生，他看中那里的別墅成群，環(huán)境清悠。地處天津?qū)氎?，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。住戶大多來自北京，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化素質(zhì)較強(qiáng)，最大的優(yōu)勢是，新城肯定是京津地區(qū)的“價(jià)格洼地”。更讓他心動的是，“十一”期間推出了七折的聯(lián)排別墅。

趙先生告訴北青報(bào)記者，國慶節(jié)期間他想帶老婆孩子前往薊縣盤山玩玩，順便也去京津新城轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看那里有什么變化。他得到的最新消息是，有一個(gè)小區(qū)推出了特惠房，190平米和194平米的聯(lián)排別墅，從之前的130多萬，突然降至80萬至90萬；單價(jià)從7000元滑到了4800元，“下跌了三成，如果質(zhì)量沒問題，肯定是出手的好機(jī)會?！?/p>

面對這樣的誘惑，趙先生認(rèn)為抄底的時(shí)候到了，就像前段時(shí)間A股消滅了一元低價(jià)股，隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，“低于百萬元的別墅去哪兒也找不到了”。

他需要做通夫人的工作，其夫人堅(jiān)稱，京津新城已成了被邊緣化的“空城”，沒有政策的提振，她不相信這個(gè)區(qū)域能有多大升值空間。

最大短板是缺乏配套工程

采訪中北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，類似趙先生這樣準(zhǔn)備逆勢入市的投資者人數(shù)寥寥，多數(shù)人并不看好京津新城的發(fā)展。

數(shù)位房地產(chǎn)資深人士認(rèn)為，投資京津新城作為長線可以考慮，中短線看不準(zhǔn)，不排除資金打了水漂。目前來看，缺乏配套工程是最大的問題，醫(yī)療、教育以及交通等成本都比較高，而且短時(shí)間內(nèi)無法解決。

此前有媒體報(bào)道，京津新城的開發(fā)商合生創(chuàng)展的一位高管說：“政府最開始稱這里有京津城際（高鐵），還會有很多配套，結(jié)果很多承諾都沒兌現(xiàn)，到后來就是一個(gè)民營企業(yè)干了政府所有的活?！?/p>

除了交通不便，京津新城存在配套短缺的尷尬，周邊醫(yī)院、菜市場、小學(xué)，均在附近的鎮(zhèn)子上。此外，京津城際高鐵在武清區(qū)設(shè)站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實(shí)質(zhì)性動作。

近期頻頻前往燕郊看房的樊先生，在與河北燕郊和寶坻的京津新城進(jìn)行類比后，認(rèn)為前者樓盤升值很快，與后者相比機(jī)會更多?！耙匝嘟嫉募{丁堡為例，中檔樓盤吧，2010年印象中每平米7000元左右，目前價(jià)格接近翻番；如果是在奧運(yùn)會前買入，現(xiàn)在賣出最少三四倍的回報(bào)吧?！薄熬┙蛐鲁悄?，據(jù)說其入住率連三成都達(dá)不到，因?yàn)闆]人氣，所以消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)、交通等等都不行，房價(jià)沒有大幅拉升的可能?！?/p>

樊先生直白地告訴北青報(bào)記者，可以肯定的是，京津新城的價(jià)格跌不下去了；不能肯定的是，它的價(jià)格什么時(shí)候能漲起來，一兩年三五年，完全看政策的變化。

能否迎來新一輪機(jī)遇？

據(jù)京津新城售樓人員介紹，“十一”期間，開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房，相當(dāng)于七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型，毛坯房，外帶200平米花園?！斑@次拿出10套，兩天就賣出了3套?！睋?jù)了解，以往130萬元的價(jià)格，目前80多萬元就能拿下。其位置處于小區(qū)最后一排，緊鄰當(dāng)?shù)卣瞥龅木G化帶，品質(zhì)與以往相比明顯變化。以往優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)推獨(dú)棟別墅，360萬元的總價(jià)，一般降幅在20萬至30萬。售樓人員還告訴北青報(bào)記者，特惠房的信息并沒有掛在網(wǎng)上，至于特惠房的數(shù)量會不會增加，目前也不明確。說到優(yōu)惠原因，他們強(qiáng)調(diào)，這是公司紀(jì)念十周年大慶回饋新老用戶的。

京津新城位于寶坻北部，大約在2004年建立。京津生態(tài)新城曾提出服務(wù)京津、發(fā)展低碳工業(yè)、建設(shè)生態(tài)宜居城。錦繡香江、京津新城、大學(xué)城、九園低碳工業(yè)園、中關(guān)村科技城等眾多項(xiàng)目紛紛扎根寶坻。

天津?qū)氎婵h城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這里就是號稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區(qū)構(gòu)成。這里有約3000座別墅和一座豪華的五星級酒店。合生創(chuàng)展是京津新城的開發(fā)商。

公開資料顯示，《天津市城市總體規(guī)劃（2005年-2020年）》提到天津周邊有11個(gè)新城，它們的規(guī)劃將按中等城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，京津新城位列其中。按照該規(guī)劃，京津新城重點(diǎn)發(fā)展旅游、商貿(mào)物流、教育和會議服務(wù)，遠(yuǎn)景規(guī)劃是8000多套別墅，至2020年的人口規(guī)模為20萬人。

京津冀一體化今年驟然提速，旅游、通訊和交通等一系列玫策的變化給北京周邊的房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針。燕郊、廊坊、保定等地房價(jià)聞風(fēng)而動，效果立竿見影。

京津新城的售樓小姐也拿京津冀一體化說事兒，有了政策的提振，“我們負(fù)責(zé)的小區(qū)，入住率平時(shí)有五成，節(jié)假日達(dá)到七成左右吧?！辈贿^售樓人員的數(shù)據(jù)打架也是事實(shí)，另有售樓人員告訴北青報(bào)記者，“整個(gè)別墅區(qū)入住率大約三成。”今年6月，有媒體報(bào)道稱，京津新城的入住率僅有一成左右。

一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，公開資料顯示，與保定、廊坊和燕郊等地比較，今年春天京津新城的房價(jià)并沒有應(yīng)聲上漲。

財(cái)經(jīng)觀察

城鎮(zhèn)化走偏導(dǎo)致房產(chǎn)“大躍進(jìn)”

近年來，一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，并有愈演愈烈之勢。通過大規(guī)模造城來拉動地價(jià)，提升城市價(jià)值，以獲得更多的財(cái)政收益，成為很多地方的“理性”之選。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心對12個(gè)省區(qū)的最新調(diào)查顯示，12個(gè)省會城市全部提出要推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè)，共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū)，其中沈陽要建設(shè)13個(gè)新城新區(qū)，武漢也規(guī)劃了11個(gè)新城新區(qū)。在144個(gè)地級城市中，有133個(gè)提出要建設(shè)新城新區(qū)，占92.4%,平均每個(gè)地級市提出建設(shè)1.5個(gè)新城新區(qū)。161個(gè)縣級城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè)，占41.6%.

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說，目前一些地方新城新區(qū)建設(shè)中普遍存在著“數(shù)量過多、規(guī)模過大、標(biāo)準(zhǔn)過高”等問題?！霸谖覀冋{(diào)查的城市中，有很多新城的規(guī)劃面積達(dá)到了現(xiàn)有城市面積的一半多，規(guī)劃的新城新區(qū)人口基本相當(dāng)于現(xiàn)有城市人口。而且，不少地方新城新區(qū)建設(shè)都提出了較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，生態(tài)城、智慧城、科技城、現(xiàn)代城等比比皆是，建設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)大多是國內(nèi)和國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)。”

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不能等同于房地產(chǎn)化，產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)和引領(lǐng)應(yīng)該是驅(qū)動城鎮(zhèn)化的動力，工業(yè)地產(chǎn)可能是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“抓手”。

在此前的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇上，戴德梁行高級董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的正確定位以及發(fā)展是決定園區(qū)發(fā)展能否取得成功的關(guān)鍵；產(chǎn)業(yè)決定就業(yè)，就業(yè)決定居民；水電、網(wǎng)絡(luò)、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施是居民能否定居的關(guān)鍵因素；空氣、水源等居住環(huán)境同樣能夠決定吸引力。

新聞內(nèi)存

知名度最高的空城

461平方公里的云南呈貢新城是計(jì)劃大而發(fā)展速度最慢的“龜城”。

260平方公里的京津新城以氣度最大實(shí)用性最差榮膺“偽城”。

160平方公里的上海松江新城以房價(jià)直達(dá)月球贏得“寒城”。

20平方公里的惠州大亞灣新城被稱為“睡城”。

150平方公里的鄭州鄭東新城被稱為“最大的空城”。