本報訊 （通訊員 陳遠鵬）“王法官，我們是陜西某物業(yè)管理公司，在我們?yōu)闃I(yè)主繼續(xù)服務的情況下，被告某地產(chǎn)公司和新物業(yè)公司強占了我們的辦公場所，將我們趕出了小區(qū)，我們請求排除妨害并先予執(zhí)行！”11月16日，原告陜西某物業(yè)公司的代理人向案件承辦人王凱法官遞交先予執(zhí)行申請書時急匆匆地說。
12月6日，商州法院民一庭審結(jié)的這起排除妨害糾紛案件審結(jié)生效。被告商洛某地產(chǎn)公司與原告陜西某物業(yè)公司在物業(yè)服務合同到期前，因?qū)ζ涮峁┑奈飿I(yè)服務不滿意而向原告發(fā)出不再續(xù)期通知。物業(yè)服務合同到期后被告地產(chǎn)公司要求原告撤出小區(qū)，但原告以物業(yè)服務期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出選聘或者另聘物業(yè)服務人的決定且原物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務合同繼續(xù)有效為由拒絕搬離，被告地產(chǎn)公司強行收回了物業(yè)用房并選聘了新物業(yè)公司進駐小區(qū)。原告遂以排除妨害為由向法院提起訴訟要求新物業(yè)公司搬離并賠償損失。
法院審理后認為，原告在前期物業(yè)服務合同到期后，其物業(yè)服務合同已經(jīng)終止，且被告地產(chǎn)公司作為開發(fā)商亦在合同到期前明確表示合同終止后不再續(xù)簽，根據(jù)《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務期滿后應交回業(yè)主。在案涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會的情況下，原告收到被告交回的通知后拒不騰退從而造成事實上的“持續(xù)占有”狀態(tài)，原告所謂事實上的占有不能成為原告占有使用物業(yè)服務用房的合法依據(jù)，故判決原告搬離小區(qū)，駁回原告其訴訟請求。
承辦人王凱法官表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十九條相關(guān)規(guī)定，原物業(yè)服務人違反合同終止后的退出交接義務的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。由該規(guī)定可知，法律上并不認可原物業(yè)公司惡意拒不退場情形下提供的服務構(gòu)成事實法律關(guān)系。實踐中有不少物業(yè)公司采用“拒不退場”的方式強行提供物業(yè)服務，并要求業(yè)主繳納物業(yè)費，物業(yè)合同到期終止后，如果業(yè)主不愿接受物業(yè)公司繼續(xù)提供服務的，物業(yè)公司強行繼續(xù)提供服務有違誠實信用原則，應當搬離。物業(yè)服務企業(yè)應當提高服務質(zhì)量爭取業(yè)主的信任與支持，在物業(yè)服務合同終止后以妥善的方式處理交接事宜，避免無謂的糾紛。