“聽說我家旁邊的地王過完年就要開盤了，不知道到時(shí)小區(qū)的二手樓價(jià)會(huì)不會(huì)跟著漲？”近日，家住白云區(qū)的孫女士格外關(guān)心地王的話題，2015年伴隨著市場趨暖，更多地王正蓄勢待發(fā)準(zhǔn)備入市，牽動(dòng)著無數(shù)業(yè)主和購房者的心。
■新快報(bào)記者 陳齊
白云、新黃埔、荔灣地王集中
記者發(fā)現(xiàn)，2015年內(nèi)，多幅地價(jià)接近甚至超過同區(qū)域樓價(jià)的地王項(xiàng)目，正計(jì)劃入市銷售。不過，從數(shù)量上來說，究竟會(huì)有多少個(gè)項(xiàng)目開盤，目前仍未有確切數(shù)字。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年市區(qū)范圍內(nèi)新入市地王項(xiàng)目有9個(gè)，合富輝煌首席分析師黎文江則表示全市共有13個(gè)地王項(xiàng)目將要在今年開盤。
從區(qū)域上來看，白云區(qū)、新黃埔與荔灣區(qū)成為地王最為集中的片區(qū)。僅在白云北部的廣州大道北、白云大道北兩個(gè)板塊，就有佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅、華發(fā)四季等多個(gè)地王等待入市，另外，作為白云區(qū)地王之一的恒大御府，已在去年11月份開盤；在荔灣區(qū)，廣鋼新城成為地王最為密集的板塊，該區(qū)域云集了華發(fā)中央公園、金融街融穗華府、中海廣鋼項(xiàng)目三個(gè)地王；在新黃埔區(qū)，保利學(xué)府里也將作為地王項(xiàng)目推出市場，該地塊主要以名校學(xué)位為賣點(diǎn)。
去年入市地王項(xiàng)目普遍位于虧損臨界點(diǎn)
事實(shí)上，去年樓市低迷，地王們活得很累。中原研究部認(rèn)為，2014年入市的地王盤，與往年相比，房企或出于對后市信心不足，開發(fā)時(shí)間較往年明顯縮短，從拿地到項(xiàng)目首次開盤入市，平均周期壓縮到一年。同時(shí)開發(fā)成本急劇增高，地價(jià)占房價(jià)的比例普遍在50%的虧損臨界點(diǎn)。但是，受樓市低迷影響，樓盤銷售業(yè)績不盡如人意，開盤首日去化率較往年明顯下滑，發(fā)展商利潤空間被嚴(yán)重壓縮，部分樓盤甚至有虧本銷售之嫌。
以去年入市的6個(gè)地王為例，除位于花都的保利悅廷項(xiàng)目地價(jià)占樓價(jià)的比例在41%，其他5個(gè)地王項(xiàng)目的地價(jià)占樓價(jià)比例都在50%以上。
黎文江表示，由于2015年入市的地王成本高企，如果高價(jià)賣，跟周邊房價(jià)相差太大，買家承受能力有限；如果參照周邊樓盤價(jià)格賣，土地成本占房價(jià)的60%-70%或以上，基本上沒有利潤空間，甚至要虧本。
2013年5月，越秀地產(chǎn)以樓面地價(jià)34590元/平方米的天價(jià)拿下南洲路的廣州新地王。當(dāng)時(shí)南洲路周邊成熟大盤均價(jià)為2.5萬-3萬元/平方米，該地王樓面地價(jià)大幅領(lǐng)先區(qū)域房價(jià)，面粉貴過面包的現(xiàn)象一時(shí)引發(fā)激烈爭論。該項(xiàng)目至今沒有入市的確切消息，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，考慮到該地塊周邊樓價(jià)水平，目前存在非常大的開發(fā)難度。
今年樓市環(huán)境好過去年有利入市地王
2014年，受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場下行影響，土地市場逐步轉(zhuǎn)淡，房企拿地態(tài)度由“積極進(jìn)取”轉(zhuǎn)變成“理性謹(jǐn)慎”，因此2014年下半年開始，大量中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率明顯降低，底價(jià)成交也不在少數(shù)。土地成本的降低為房企在2015-2016年贏得更大的市場競爭力。中原研究部分析認(rèn)為，在2015年樓市政策環(huán)境預(yù)期延續(xù)2014年的寬松穩(wěn)定、樓市溫和回暖的背景下，2015年新入市的地王盤，好日子漸行漸近。
在暨南大學(xué)胡剛教授看來，相比2014年入市的地王項(xiàng)目，2015年將入市的地王項(xiàng)目確實(shí)面臨著更加寬松的市場環(huán)境，生存的困境不再那么明顯。他分析認(rèn)為：“這幾年拍出的單價(jià)地王，普遍來說面積都不大，因此單個(gè)項(xiàng)目的貨量不多，相信在目前市場環(huán)境下，還是能很快被市場消化的?！?/p>
不過，讓人意外的是，開發(fā)商對于地王的開發(fā)并不樂觀?！肮救ツ昴玫囊粋€(gè)區(qū)域地王今年要開賣了，這個(gè)項(xiàng)目我們預(yù)計(jì)能夠以不虧本，或者虧一點(diǎn)營銷費(fèi)用的價(jià)格賣出去就不錯(cuò)了?！苯?，某開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人士私下向記者表示，該公司這個(gè)地王項(xiàng)目的樓面地價(jià)幾乎跟周邊樓價(jià)差不多，因此銷售壓力很大。
值得關(guān)注的是，2013年在廣州大舉拿地的佳兆業(yè)，目前正面臨種種不利傳聞，但其仍表示廣州的各個(gè)項(xiàng)目未受影響。近日，佳兆業(yè)首個(gè)全新“天”字系列高端產(chǎn)品——佳兆業(yè)天御揭開面紗，現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)正式預(yù)開放，并接受誠意登記。數(shù)據(jù)顯示，2013年佳兆業(yè)在廣州拿地達(dá)30.16萬平方米，拿地總價(jià)高達(dá)72.23億元，其平均地價(jià)高達(dá)24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業(yè)一號(hào)地塊、黃埔佳兆業(yè)城市廣場地塊、白云佳兆業(yè)天御地塊、白云佳兆業(yè)天墅，大部分都是地王，佳兆業(yè)城市廣場去年已開盤，而其他三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2015年相繼開盤，佳兆業(yè)的動(dòng)向值得市場關(guān)注。
預(yù)測
今年樓市供應(yīng)中心
仍在外圍區(qū)域
中原地產(chǎn)研究部分析人士表示，2013年部分重點(diǎn)房企購置的地塊已經(jīng)陸續(xù)入市，而2014年的地塊，也有部分已經(jīng)搶閘出關(guān)。雖然在2014年土地供應(yīng)和成交的重點(diǎn)集中在中心區(qū)，但因?yàn)樵摬糠值貕K涉及到拆遷、安置等方面的問題，如2014年荔灣地塊成交主力的廣鋼新城，由于內(nèi)部的拆遷問題，地塊仍未完全被房企收入，開發(fā)進(jìn)度將受阻。所以2015年廣州樓市的供應(yīng)中心仍然在外圍區(qū)域，尤其以蘿崗為主。