2014年12月25日，位于南四環(huán)外的白盆窯地塊。新京報(bào)記者 張旭 攝
——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)
雖然從全國(guó)看，房企整體投資在下行；不過一線城市在回暖，“狼多肉少”。土地價(jià)高不等于量大，全國(guó)土地供應(yīng)總量和新開工總量并不樂觀。
從2015年二季度開始，北京將有約70個(gè)項(xiàng)目、近百次開盤價(jià)格超過每平方米5萬(wàn)元甚至7萬(wàn)元。這標(biāo)志著2015年開始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。
——萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶
新京報(bào)訊 （記者陳禹銘）北京土地市場(chǎng)開年火熱。在1月5日豐臺(tái)亞林西兩宗地經(jīng)歷開年第一拍之后，1月7日，因體量巨大而被媒體戲稱為“巨無霸”的豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊開拍，最終以86.25億元成交，再次刷新了北京總價(jià)地王紀(jì)錄。
高起始價(jià)引多方關(guān)注
經(jīng)過63輪激烈的競(jìng)爭(zhēng)，華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體最終以86.25億元豪奪豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊。而該地塊在掛出之時(shí)就因其巨大體量和70.7億元的高起始價(jià)引起了業(yè)界持續(xù)關(guān)注。
2014年，北京土地市場(chǎng)二環(huán)內(nèi)稀缺地塊西城華嘉胡同地塊以74.6億元的價(jià)格成交。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，白盆窯地塊之所以達(dá)到如此高的底價(jià)主要還是因?yàn)槠潴w量巨大造成的?！暗貕K處于南四環(huán)附近，再加上41.9萬(wàn)平方米的巨大體量，自然會(huì)讓底價(jià)顯得很高?！惫惚硎尽?/p>
白盆窯地塊所在的郭公莊區(qū)位也較為優(yōu)越。據(jù)記者了解，該地塊緊鄰京投萬(wàn)科西華府以及中海九號(hào)公館，這兩個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)均在4萬(wàn)元／平方米以上。而且該區(qū)域還擁有地鐵房山線、9號(hào)線兩條軌道交通連通，出行便利。是目前北京西南熱門的高端住宅區(qū)。
資金門檻促房企聯(lián)合拿地
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一地塊中真正能夠用于商品房開發(fā)的部分比較有限。據(jù)國(guó)土局公開資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬(wàn)平方米，其中需配建16.33萬(wàn)平方米的限價(jià)房和12.26萬(wàn)平方米的自住型商品房，前者銷售限價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，后者銷售限價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米，被媒體稱為北京最貴自住房。
而除配建限價(jià)房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設(shè)施，白盆窯地塊剩余可供銷售的普通商品房最多12.6萬(wàn)平方米。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，該地塊純商品住宅部分樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元／平方米。而其中一家拿地企業(yè)計(jì)算純商品住宅部分樓面價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米。
“不過，由于華潤(rùn)在打造商業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此該地塊的入市將有助于城南區(qū)域商圈的發(fā)展，對(duì)于此前豐臺(tái)出讓的幾宗高價(jià)地都是一個(gè)利好?！惫惚硎尽?/p>
由于大體量、高總價(jià)的屬性，使得這宗土地的入手門檻較高。除萬(wàn)科外，華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體；龍湖、天恒聯(lián)合體；金融街、首創(chuàng)聯(lián)合體；住總、保利聯(lián)合體等其余四家競(jìng)拍單位均是以聯(lián)合體的形式參與到土地競(jìng)拍當(dāng)中來。
對(duì)此，張大偉分析指出，房企聯(lián)合拿地主要是針對(duì)高價(jià)地而采取的一種策略。“這樣做既可以降低同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，又能分散資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
■ 相關(guān)
華潤(rùn)置地：
昔日25億拿地 已售124億
1月5日，豐臺(tái)區(qū)兩地塊以86.9億元的價(jià)格出讓，拿地的是華潤(rùn)置地聯(lián)合體。
昨天，白盆窯地塊以86.25億元的價(jià)格成交，拿地的又是華潤(rùn)置地聯(lián)合體。根據(jù)記者了解，在豐臺(tái)白盆窯項(xiàng)目上，華潤(rùn)置地和首開股份將聯(lián)合負(fù)責(zé)操盤，以華潤(rùn)置地為主。
擁有央企背景的華潤(rùn)置地，在北京土地出讓歷史中已經(jīng)多次拿下地王級(jí)項(xiàng)目，最著名的是2005年擊敗富力、順馳等企業(yè)，以25.65億元拿下清河毛紡廠地塊，樓面價(jià)超過3600元/平方米。清河地塊即如今的華潤(rùn)橡樹灣、萬(wàn)橡府項(xiàng)目。
在當(dāng)時(shí)華潤(rùn)拿下清河地塊后，多位開發(fā)商都覺得該地塊拿地價(jià)格偏高，開發(fā)起來難度會(huì)比較大。不過時(shí)至今日，橡樹灣、萬(wàn)橡府已經(jīng)是北京樓市的知名樓盤。記者從華潤(rùn)方面了解到，清河地塊已經(jīng)為公司合計(jì)創(chuàng)造了124億元的銷售額。
對(duì)于白盆窯地塊，華潤(rùn)置地內(nèi)部人士表示，將打造高品質(zhì)改善型產(chǎn)品。與此同時(shí)，同樣有開發(fā)商擔(dān)心該地塊前景。在業(yè)內(nèi)人士看來，以白盆窯地塊旁邊的京投萬(wàn)科西華府為例，目前售價(jià)4萬(wàn)元/平方米左右。白盆窯地塊樓面價(jià)都已經(jīng)大幅超過3萬(wàn)元/平方米，未來售價(jià)至少要在每平方米五六萬(wàn)元的水平，而該地塊由于容積率等條件限制，打造高端產(chǎn)品會(huì)有難度。
（張旭）
■ 聲音
任志強(qiáng)：一線城市投資回暖
對(duì)于今年年初北京土地市場(chǎng)的連續(xù)走高以及部分企業(yè)的高調(diào)拿地，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，雖然從全國(guó)看，房企整體投資在下行；不過一線城市在回暖，“狼多肉少”。
任志強(qiáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，土地價(jià)高不等于量大，全國(guó)土地供應(yīng)總量和新開工總量并不樂觀，“北京去年供地計(jì)劃完成率不到70%”。
一家參與白盆窯拿地的房企高管也對(duì)記者稱，如今的情形是，一方面房企有土地儲(chǔ)備需求，另一方面北京優(yōu)質(zhì)地塊稀缺。這兩年北京土地的價(jià)格也已經(jīng)漲到一個(gè)高位了，遇到好地塊價(jià)格自然也下不來。白盆窯地塊高價(jià)成交就在情理之中了。
就北京土地市場(chǎng)而言，經(jīng)過2014年年中3個(gè)月左右的短暫沉寂，從8月開始就出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。標(biāo)志性的事件包括西城區(qū)華嘉胡同地塊以74.6億元成交、石景山劉娘府地塊以49億元的高價(jià)成交。最終，2014年全年，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到1917億元，創(chuàng)下歷史新高。宅地平均樓面價(jià)達(dá)到14557元／平方米，較2013年上漲51.4%。
2015年年初，包括華潤(rùn)、方興、保利、龍湖、萬(wàn)科在內(nèi)，多家知名企業(yè)開始活躍在北京土地市場(chǎng)。截至1月7日，北京今年土地出讓金已經(jīng)達(dá)到179.3億元。（張旭）
毛大慶：北京房?jī)r(jià)進(jìn)6萬(wàn)時(shí)代
平安旗下深圳聯(lián)新投資管理有限公司通過與華潤(rùn)等組成聯(lián)合體，已經(jīng)拿了三塊地。平安不動(dòng)產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛對(duì)外表示，“就是拿地投資”。這也反映出險(xiǎn)資對(duì)北京優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格的看好。
不過還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷可能出現(xiàn)一些分化跡象。一些企業(yè)對(duì)當(dāng)下北京高價(jià)地項(xiàng)目扎堆也有些許擔(dān)憂。
萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶昨天表示，從2012年7月至今，北京公開出讓的土地樓面價(jià)超過25000元／平方米的有60余塊，樓面價(jià)超過30000元／平方米的有近30塊。加上稅金、利息，這些地塊成本又有近20%的提升。從2015年二季度開始，北京將有約70個(gè)項(xiàng)目、近百次開盤價(jià)格超過每平方米5萬(wàn)元甚至7萬(wàn)元。且這些地塊多在五環(huán)或之外。這標(biāo)志著2015年開始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。
雖然毛大慶現(xiàn)身昨日的白盆窯地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但最終，謹(jǐn)守“不拿地王”原則的萬(wàn)科始終未參與競(jìng)拍。
（張旭）