斷頓兩個(gè)月之后，北京土地市場(chǎng)終于迎來(lái)房山一宗金融用地的競(jìng)拍。然而，由于地塊面積較小、商業(yè)地塊前景不被看好等因素，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)僅吸引了4家房企。競(jìng)價(jià)僅僅幾分鐘，該地塊便被當(dāng)?shù)胤科罅监l(xiāng)城開(kāi)以4.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅3.4%。由于北京土地已經(jīng)許久沒(méi)有優(yōu)質(zhì)土地入市，因此業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)住宅用地的競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)非常激烈，但商業(yè)地塊或?qū)⒗^續(xù)遭冷遇。
>>現(xiàn)場(chǎng)
只有4家企業(yè)參與競(jìng)拍
據(jù)了解，昨天出讓的宗地是北京市房山區(qū)拱辰街道FS00-LX07-0097地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積21165平方米，起始價(jià)4.06億元，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，該地塊僅收到5次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。
現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)并沒(méi)有引來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。僅有萬(wàn)科、中駿、K2、良鄉(xiāng)城開(kāi)4家房企參與競(jìng)價(jià)，在兩輪舉牌競(jìng)價(jià)之后，地塊便花落良鄉(xiāng)城開(kāi)。整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程只有幾分鐘。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，這宗位于房山區(qū)拱辰街道的地塊樓面價(jià)為2.15萬(wàn)元／平方米。
來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，該宗地所在區(qū)域內(nèi)的土地市場(chǎng)曾在2015與2014年分別成交過(guò)數(shù)宗土地，其中2015年7月的兩宗土地均為高價(jià)成交，分別由恒大與天恒獲得，其中天恒地塊的可售部分樓面價(jià)達(dá)到了2.1萬(wàn)元／平方米。
“該地塊起價(jià)較高，而且需要還建1670平方米，樓面價(jià)起價(jià)已經(jīng)高達(dá)2.15萬(wàn)元／平方米，其中過(guò)半面積需要持有20年以上，所以溢價(jià)率不高”，張大偉分析認(rèn)為，該地塊起價(jià)已經(jīng)刷新區(qū)域紀(jì)錄。
從房山市場(chǎng)來(lái)看，目前商用類(lèi)物業(yè)售價(jià)集中在2萬(wàn)-3萬(wàn)元／平方米上下，但也有個(gè)別項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元／平方米，最高的底商售價(jià)在7萬(wàn)元／平方米以上。
>>分析
三原因致該地塊遇冷
“這是今年土地市場(chǎng)火熱背景之下首宗遇冷地塊”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，三個(gè)方面的原因?qū)е略撟诘貕K遇冷。
首先是區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)飽和的影響。亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自2012年起，5年間房山區(qū)共成交11宗商業(yè)地塊，僅次于豐臺(tái)區(qū)，在各區(qū)之間位列第二。但是豐臺(tái)區(qū)擁有麗澤商務(wù)區(qū)與總部基地兩個(gè)新興的聚集式商務(wù)區(qū)，因此商業(yè)項(xiàng)目“有出路”，但是房山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，沒(méi)有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐，因此商業(yè)項(xiàng)目只能開(kāi)發(fā)為商住類(lèi)產(chǎn)品“曲線救國(guó)”。而商住類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)的充裕也使得房山區(qū)商住價(jià)格上升并不明顯，近三年商住價(jià)格漲幅僅為3%，而同期全北京商住類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格漲幅則高達(dá)30%。
另外，商住市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期并不被看好。近期針對(duì)公寓類(lèi)物業(yè)的限制政策出臺(tái)預(yù)期較大，出于未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期的考慮，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地塊的取得也更加慎重。
最后是地塊本身缺陷的制約。該地塊規(guī)劃建面僅2.1萬(wàn)平方米，其中50%需自持20年，可售面積僅1萬(wàn)余平方米，地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可騰挪的空間有限，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)難度大、利潤(rùn)低，因此難逃遇冷命運(yùn)。
>>預(yù)測(cè)
“地緊”致地價(jià)難下調(diào)
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京只出讓了7宗住宅用地，合計(jì)供應(yīng)105萬(wàn)平方米，其中商品房住宅面積只有38.99萬(wàn)平方米，相比2015年和2014年、2013年，均出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。
從時(shí)間上看，北京上一宗住宅用地發(fā)布時(shí)間是2016年4月29日，到今天已有4個(gè)月，即使現(xiàn)在再掛出住宅用地，北京也將迎接歷史上最長(zhǎng)的一次土地供應(yīng)荒，已經(jīng)有120天斷供土地。
來(lái)自北京市國(guó)土局的信息，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗居住用地將在9月20日開(kāi)始掛牌接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)，但該宗地全部用于建設(shè)自住型商品住房(最大套型面積90平方米)，銷(xiāo)售限價(jià)為23000元/平方米(含全裝修成本)。即便如此，張大偉預(yù)計(jì)，由于這是最近北京土地市場(chǎng)唯一待售的土地，預(yù)計(jì)最終成交的地價(jià)依然會(huì)很高。
對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然土地稀缺的局面使其不得不更多地考慮通過(guò)收購(gòu)、合作、協(xié)議開(kāi)發(fā)等多種方式獲得土地資源，也開(kāi)始更熱衷于舊城改造、項(xiàng)目更新以及增加自持物業(yè)等手段，但對(duì)于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的模式，往往更為便捷，盈利也更為迅速?！氨本┩恋叵∪?，使得大量房企持幣待購(gòu)，只要有住宅類(lèi)土地出讓?zhuān)伎隙〞?huì)是高價(jià)地?！睆埓髠フf(shuō)。
郭毅也認(rèn)為，未來(lái)住宅用地仍然將受到較大歡迎，價(jià)格下調(diào)的可能性較小，但是由于商住類(lèi)產(chǎn)品調(diào)控的預(yù)期，未來(lái)商業(yè)地塊尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)的商業(yè)地塊將持續(xù)受到“冷遇”。
京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林