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          上半年沖高觸頂 北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行通道

          上半年沖高觸頂 北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行通道

          2016-08-16 09:37:59

          來源:京華時(shí)報(bào)

            京華時(shí)報(bào)制圖謝瑤

            雖然7月北京二手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)了“技術(shù)性”補(bǔ)漲,但降溫仍是樓市的大勢(shì)所趨。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2016年下半年,北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少,房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升,二手房交易的積極性在降低,買賣雙方觀望態(tài)度十分明顯。

            在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后,很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂觀。在年初持續(xù)高溫消耗大量有效市場(chǎng)需求、信貸未繼續(xù)寬松的市場(chǎng)大環(huán)境下,業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè),下半年北京二手房市場(chǎng)還將繼續(xù)降溫,但價(jià)格會(huì)依舊堅(jiān)挺。

            □數(shù)據(jù)

            技術(shù)性補(bǔ)漲難掩下行大勢(shì)

            繼6月成交量創(chuàng)今年來新低之后,7月北京二手房成交量有所回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),2016年7月,北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為22340套,環(huán)比6月上漲62.6%。

            不過,6、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量的大起大落,并沒有反映真實(shí)的市場(chǎng)情況。由于6月初“房源核驗(yàn)”政策在全市全面落地實(shí)施,技術(shù)磨合層面的原因?qū)е铝?月網(wǎng)簽量銳減,經(jīng)過6月的技術(shù)磨合后,隨著網(wǎng)簽效率的提升,6月積壓下來的網(wǎng)簽需求在7月得以釋放,導(dǎo)致了7月二手房網(wǎng)簽量的上漲。

            “除去技術(shù)層面的原因,6-7月北京二手房市場(chǎng)的整體趨勢(shì)仍然是‘降溫’?!眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,從6、7月的整體交易量來看,北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為36079套,與4、5月的網(wǎng)簽總量相比下跌了28.3%,跌幅近三成。6、7月的月均網(wǎng)簽量?jī)H有1.8萬套,也明顯低于3月以來的月度網(wǎng)簽量。逐步降溫仍是北京二手房市場(chǎng)交易量在3月觸頂后的大趨勢(shì)。

            在7月補(bǔ)漲之后,8月市場(chǎng)再現(xiàn)下行。偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示,8月首周二手住宅共成交4397套,低于7月首周4611套的交易量。環(huán)比出現(xiàn)了24周以來的第二次下降,同時(shí)26.5%的降幅也大大超過了今年第28周的9.5%。

            中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,總體看,最近3個(gè)月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有兩至三成的回落。

            云房數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,北京市二手住宅成交13.6萬套,創(chuàng)近6年新高,截至6月底,二手住宅均價(jià)47235元/平方米,比2015年底上漲16.6%,與2010年相比,6年間價(jià)格上漲90.5%。但自今年3月市場(chǎng)成交達(dá)到頂峰后,二季度成交量連續(xù)三個(gè)月下滑,且價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯收窄。

            房天下的統(tǒng)計(jì)顯示,從今年4、5月開始,北京二手房及二手住宅的網(wǎng)簽量一直在回落,但6月因全市納入房源核驗(yàn)造成了斷崖式下跌,7月適應(yīng)后便基本恢復(fù)了5月的成交量。在經(jīng)歷了去年的連番降息刺激后,市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入下行通道,6、7月網(wǎng)簽量的反復(fù)僅是突發(fā)房源核驗(yàn)政策帶來的短期效應(yīng)。

            □探訪

            中介

            供需都被大量透支

            “跟今年3、4月相比,現(xiàn)在市場(chǎng)肯定是降溫了”,位于東四環(huán)的鏈家某門店店長(zhǎng)告訴記者,供應(yīng)和需求在前段時(shí)間大量透支之后的雙雙大幅回落,是近期市場(chǎng)降溫的主要表現(xiàn)。

            從買方來說,今年春節(jié)之后開始的這輪成交熱提前集中釋放了大量市場(chǎng)需求,以至于到了5月傳統(tǒng)的成交旺季時(shí),市場(chǎng)卻已經(jīng)開始“走下坡路”;從賣方來看,3月以來的集中成交消化了大量房源之后,在售房源急劇減少,新一波房源還沒有開始掛牌,市場(chǎng)一度出現(xiàn)“青黃不接”的局面。

            “不少前期消化較快的小區(qū),現(xiàn)在在售房源非常有限,有些戶型和樓層甚至是無房可售”,這位王姓店長(zhǎng)告訴記者,這也是6、7月以來,雖然成交量出現(xiàn)下滑,但價(jià)格仍然居高不下的主要原因。

            與上半年頻繁出現(xiàn)的搶房、業(yè)主坐地起價(jià)等相比,目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯恢復(fù)理性。上述王姓店長(zhǎng)說,坐地起價(jià)的現(xiàn)象現(xiàn)在基本不復(fù)出現(xiàn),買家的猶豫期普遍拉長(zhǎng),成交周期也明顯延長(zhǎng)?!昂茈y再出現(xiàn)今年年初那種‘看完房馬上交定金’的現(xiàn)象了,我的一個(gè)客戶看了3個(gè)多月剛剛才定下來一套?!?/p>

            我愛我家的經(jīng)紀(jì)人小何近期也感受到了市場(chǎng)的降溫?!案衲晟习肽昴菐讉€(gè)月相比,最近兩個(gè)月的看房量少了很多,成交的周期也明顯拉長(zhǎng)了”。

            小何告訴記者,從上個(gè)月開始,不管是報(bào)價(jià)還是成交價(jià),整體漲幅都開始放緩。不過,“客戶的購(gòu)買意愿仍然是存在的,只是對(duì)價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境更挑剔”,小何說,因此一些優(yōu)質(zhì)房源仍然受到積極追捧,成交很快,價(jià)格也是一枝獨(dú)秀。

            買家

            下半年會(huì)有更好機(jī)會(huì)

            因?yàn)榉N種原因在今年3月錯(cuò)失一套房之后,文小姐并不急于再次出手。

            “3月份時(shí)的市場(chǎng)確實(shí)是太瘋狂了,當(dāng)時(shí)我就覺得瘋狂之后市場(chǎng)肯定會(huì)有降溫,為什么非要搶在巔峰的時(shí)候出手呢?最近幾個(gè)月來看,雖然價(jià)格仍在上漲,但是漲幅已經(jīng)降了下來”,在文小姐看來,由于想買的房子是滿足自住需求,因此她并不愿意倉(cāng)促做出決定,要在價(jià)格、地段、戶型、樓層、學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境等多種要素的綜合權(quán)衡下做出選擇。

            文小姐近期一直在看房,只是眼下在售的房源并不多,但她認(rèn)為,與上半年相比,下半年會(huì)有更好的出手時(shí)機(jī)。

            賣家

            先掛著慢慢賣

            “既然價(jià)格已經(jīng)漲上來了,就很難再出現(xiàn)整體性下調(diào)?!闭f這話時(shí),張先生位于東四環(huán)外的房子已經(jīng)掛牌三個(gè)多月了。

            張先生告訴記者,最近買家看房的時(shí)間基本都集中在周末,工作日幾乎沒有人看房。今年3月時(shí)絡(luò)繹不絕的看房人群已經(jīng)不復(fù)存在。據(jù)記者了解,張先生的房源報(bào)價(jià)在整個(gè)小區(qū)里并不算高,甚至是偏低水平,不過由于房子是在5層,沒有電梯,且戶型不是方正,再加上窗外有地鐵經(jīng)過的聲音,因此房源遲遲沒有成交。

            即便如此,張先生的報(bào)價(jià)仍然保持不變,“反正現(xiàn)在也不著急用錢,先掛著,慢慢賣”。在張先生看來,房?jī)r(jià)易漲難跌,反正租金也不錯(cuò),因此他并不著急成交。

            □預(yù)測(cè)

            下半年量縮價(jià)穩(wěn)

            在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后,很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,進(jìn)入2016年下半年,北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少,房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升,雖然客戶量、看房量有上升,但二手房交易的積極性在降低,業(yè)主觀望態(tài)度明顯,預(yù)計(jì)下半年北京二手房會(huì)降中趨穩(wěn)。

            來自偉業(yè)我愛我家集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)信息顯示,自3月市場(chǎng)火爆時(shí)期之后,市場(chǎng)開始趨于冷靜,業(yè)主為了能快速成交,從4月開始議價(jià)空間逐漸增大,業(yè)主惜售的心理逐漸松動(dòng),預(yù)計(jì)下半年議價(jià)難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上半年。同時(shí),在3月的成交高峰釋放了大量房源之后,4月以后新增掛牌量也逐步走低,業(yè)主開始保持觀望態(tài)度。

            市場(chǎng)雖趨于平靜,但是客戶的購(gòu)房意愿并沒有減弱。數(shù)據(jù)顯示,自4月后,客戶看房量開始逐步回升,預(yù)計(jì)在7月之后,看房量仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

            據(jù)統(tǒng)計(jì),房源的成交周期從5月開始略有回升,成交熱情略有降低,預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn),成交周期會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來,購(gòu)房客戶仍會(huì)保持購(gòu)房熱情,但持謹(jǐn)慎態(tài)度。

            □相關(guān)

            高端新房量跌價(jià)挺

            對(duì)于新房市場(chǎng)來說,不管成交量上漲或下跌,都無法動(dòng)搖價(jià)格的堅(jiān)挺。

            據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),截至7月30日,2016年7月北京新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽13281套,環(huán)比6月全月減少17.2%,同比去年7月減少5.1%;但成交均價(jià)為33228元/平方米,環(huán)比6月均價(jià)上漲7.7%。

            分類型來看,造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓類產(chǎn)品(普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓)交易量的回落,截至30日,6574套的交易量較6月全月下降了40.7%。

            普通住宅小幅上漲,7月交易量為4018套,較6月全月增長(zhǎng)9.8%。

            自住型商品房則在7月迎來供應(yīng)高峰和成交高峰,截至30日已成交1977套,環(huán)比6月全月大漲601.1%,創(chuàng)2016年以來自住房交易量新高。

            7月別墅的成交量有所減少,共成交712套,環(huán)比6月全月減少30.1%,但仍為今年來次新高,同比去年7月也有110.7%的增長(zhǎng);7月北京千萬級(jí)新宅的交易量為535套,環(huán)比6月全月下降了24.3%。

            胡景暉認(rèn)為,進(jìn)入7月后,因全面限購(gòu)傳言而攪動(dòng)的市場(chǎng)理性逐步回歸,公寓類產(chǎn)品熱度下降,但交易量較歷史而言仍處高位,尤其是順義,公寓類產(chǎn)品交易量依然火爆。而隨著昌平、門頭溝等地多個(gè)自住房項(xiàng)目的開盤,自住房在7月熱度高漲,持續(xù)推盤之下,未來一段時(shí)間或許還會(huì)繼續(xù)升溫。

            高端住宅在7月雖然交易量出現(xiàn)回落,但價(jià)格依舊堅(jiān)挺。下半年隨著更多豪宅的入市,豪宅的銷售競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

            根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年前7個(gè)月,北京五環(huán)內(nèi)純商普宅成交均價(jià)同比上漲30%,而套均面積也由139平方米升至152平方米,單價(jià)與面積的齊漲使得五環(huán)內(nèi)純商普宅的套均總價(jià)由去年同期的684萬元上漲至972萬元,而對(duì)應(yīng)周期內(nèi)別墅產(chǎn)品的套均總價(jià)則分別為1091萬元與1079萬元。這意味著普通住宅與別墅的價(jià)差正在急劇縮小。

            京華時(shí)報(bào)記者潘秀林

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