□本報記者 陳瑩瑩
上半年樓市火爆景象似乎仍歷歷在目，但下半年的日子“不好過”卻已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)共識。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國房價環(huán)比漲幅收窄，這在很大程度上反映出下半年樓市的格局。
分析人士認為，隨著熱點城市調(diào)控政策收緊，春風(fēng)得意的房企也要注意避免陷入資金困局。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。
個貸增速或“啞火”
銀行業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，今年上半年各家商業(yè)銀行對北上廣深等一線城市的個人住房按揭貸款予以傾斜，無論是新房還是二手房，信貸審批效率都大大提升，房貸利率優(yōu)惠幅度也非常大。
偉嘉安捷監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，和去年下半年相比，今年上半年提供銀行首套房貸款利率的范圍逐漸擴大，從第二季度開始各家銀行的首套房貸利率多以八五折甚至八三折為主，首套房貸款的平均利率已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新低。另外，值得注意的是，今年上半年買房的人群里，以換房或改善型升級為主的人群占據(jù)了成交主力，貸款的額度普遍在150-300萬元之間，和以往相比呈現(xiàn)出大額趨勢。
可以說，房企上半年的靚麗業(yè)績，是千千萬萬購房者“火線入市”所撐起。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1-4月份持平。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長35.2%；個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。
券商人士指出，居民部門保持信貸高增長，加杠桿趨勢貫穿上半年。然而，考慮到下半年房地產(chǎn)銷量回落預(yù)期，樓市成交重回冷靜，支撐了房企資金鏈整個上半年的個人房貸，下半年必將“啞火”。
“其實進入6月份就已經(jīng)有這種跡象，銀行審批速度慢下來了?！北本┦卸嗉曳康禺a(chǎn)中介的工作人員預(yù)計，轉(zhuǎn)入下半年后，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會收緊貸款利率，對買房人申請貸款的審批條件，也會相比上半年有所嚴格。
長江證券相關(guān)人士預(yù)計，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫，主要受寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、基數(shù)抬升等影響。從累計數(shù)據(jù)來看，1-6月成交面積同比增長32.94%，相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于前期市場高溫提前透支了大量需求，市場后續(xù)需求不足。2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場將降溫。
銀行收緊開發(fā)貸
與此同時，本就慎之又慎的房地產(chǎn)開發(fā)貸也將在下半年持續(xù)收緊。中國證券報記者在一家股份制銀行三季度的重點項目表中看到，除了恒大、保利這類超大型房企項目，在十幾頁表格中，竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項目。該行人士透露：“目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會被上報，即便如此，還要在審批會上反復(fù)討論和分析風(fēng)險?！?/p>
上述人士進一步指出：“據(jù)我了解，今年上半年，有些小銀行一筆開發(fā)貸都沒有放，主要還是擔(dān)憂風(fēng)險?！便y行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年銀行開發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點關(guān)注開發(fā)貸風(fēng)險。目前來看，已經(jīng)過熱的二線城市的樓市，其潛在風(fēng)險值得警惕。而三四線城市去庫存的難題仍舊高懸，違約風(fēng)險不斷增大。
銀監(jiān)會副主席王兆星此前公開表態(tài)，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產(chǎn)投機造成新的杠桿問題，使得房地產(chǎn)過熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)的發(fā)展，這一政策沒有改變。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市將進入調(diào)整周期，市場銷售的壓力馬上會顯現(xiàn)出來。屆時，在去庫存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的背景下，降價等促銷措施會不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力下降，房企的利潤率會繼續(xù)走低。即使一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，房企的未來運營風(fēng)險在增加，今年銷售帶來的利潤也可能被未來的運營風(fēng)險侵蝕掉。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的現(xiàn)象。全國房地產(chǎn)投資增速總體回升幅度有限，三四線城市庫存水平明顯偏高，需求低迷。在去庫存過程中，大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開工規(guī)模難有較大提升，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的抑制作用。集中在這些區(qū)域的中小開發(fā)商資金和運營環(huán)境更趨惡劣，未來貸款發(fā)生不良的可能性將有所增加。
激進拿地存風(fēng)險
在銀行業(yè)內(nèi)人士看來，上半年制造了無數(shù)話題的“地王”房企，其潛在風(fēng)險尤其需要關(guān)注。今年上半年，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止擴張勢頭，在熱點區(qū)域激進拿地。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年一線城市土地出讓金合計1461.75億元，同比下調(diào)了17.3%；而二線城市合計成交金額為6139.12億元，同比漲幅高達56%。其中，以蘇州、南京、杭州、合肥為代表的二線城市土地出讓金排名更是居于全國前幾位。
張宏偉表示：“地王‘房企’無止境的市場擴張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)擴張的盲動性與2016年下半年市場調(diào)整期相遇時，企業(yè)資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，房企就容易出現(xiàn)資金鏈危機?！?/p>
張宏偉認為，在樓市下半年將進入調(diào)整期的背景下，“地王”或面臨生與死的抉擇。具體來講：首先，標榜“高溢價”但很難實現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)壓力大增。在拿地時候不惜代價，頻頻拿“地王”，號稱可以通過“高溢價”實現(xiàn)“地王”項目的收益。這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響企業(yè)的資金面。其次，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企拿地金額明顯超過銷售金額，拿地能力嚴重透支。這類房企今年下半年高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢可能會破滅。第三，過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高，也可能導(dǎo)致企業(yè)遭遇資金鏈危機。比如，此前受民間借貸、盲目擴張等因素影響深陷資金鏈危機的房企并不罕見。最后，沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險評估機制，屬于市場跟風(fēng)者，意氣用事，這類房企對“地王”樓盤難以掌控。