用“大熱”來形容2016年上半年的全國(guó)樓市再貼切不過。今年前五個(gè)月，全國(guó)共出現(xiàn)118個(gè)“地王”，僅5月份就誕生了69個(gè)“地王”，其中位于二、三線城市的共有56個(gè)。下半年將至，一些經(jīng)濟(jì)大咖紛紛喊話中國(guó)樓市：“剎車、剎車！中國(guó)樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)，下半年下滑趨勢(shì)明顯?！毕掳肽曛袊?guó)樓市究竟是向上走，還是向下行？大多數(shù)本地樓市專家預(yù)測(cè)，廣州樓市將維持平穩(wěn)發(fā)展。
專題撰文：廣州日?qǐng)?bào)記者 梁紅舉
全國(guó)層面
掉頭盤整 已露端倪
數(shù)據(jù)：投資增速回落
6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，房屋新開工面積同比增速從4月的25.9%降至10.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從4月的9.6%降至6.5%，商品房、住宅銷售面積同比分別增長(zhǎng)24.2%和22.0%，增速較4月份分別大幅下降19.8個(gè)百分點(diǎn)和23.9個(gè)百分點(diǎn)。而民間固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)的比重為62.0%，比去年同期降低3.4個(gè)百分點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)專家分析認(rèn)為，生產(chǎn)面延續(xù)平穩(wěn)，但需求增速開始回落，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資意愿再度下降，民間投資增速降至低點(diǎn)，作為過去幾個(gè)月經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)的地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入下行通道。
市場(chǎng)：購買力出現(xiàn)透支
上周末公布的官方數(shù)據(jù)顯示，5月份中國(guó)70座大中城市房?jī)r(jià)上漲6.9%，較4月份的6.2%出現(xiàn)加速。深圳、上海、北京房?jī)r(jià)分別同比上漲53.2%、27.7%、19.5%，而沿海城市廈門上漲28%，二線城市南京、蘇州和合肥漲幅也超過20%，高于北京房?jī)r(jià)漲幅。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在上半年多輪救市政策刺激下，需求大量透支，本輪量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年開始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能來臨。
專家：即將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)
高盛分析師在6月份的報(bào)告中寫道，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將在6~9個(gè)月后迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2017年價(jià)格趨于下行。標(biāo)普的公司評(píng)級(jí)總監(jiān)黃馨慧也表示，政策刺激推動(dòng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇可能無法持久，它很脆弱，因?yàn)槭怯少Y金面推動(dòng)的。6月18日，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)(2016年中期)》報(bào)告，主持制定該份報(bào)告的中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春說：“下半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)探底?！?/p>
也有專家認(rèn)為，樓市的快速上漲表面上支撐了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但反過來也可能削弱了其他方面的增長(zhǎng)動(dòng)力，有可能會(huì)進(jìn)一步降低民間投資的積極性。資金進(jìn)一步“脫實(shí)就虛”，存在隱患。
廣州這波火爆行情很扎實(shí)
盡管全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，房地產(chǎn)投資開發(fā)降溫、民間投資增速均降至歷史新低，但在廣州，經(jīng)濟(jì)面依然向好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1~4月，全市完成固定資產(chǎn)投資1235.28億元，同比增長(zhǎng)12.0%，增速比一季度(15.0%)回落3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)2.3%，增速比一季度(1.4%)加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。
“廣州樓市沒有出現(xiàn)下滑跡象，”合富輝煌首席分析師黎文江分析，“廣州房企不會(huì)冒進(jìn)，房?jī)r(jià)也不可能猛漲?！?月中旬，省政府辦公廳印發(fā)了《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2016年重點(diǎn)工作任務(wù)》，其中涉及廣州的項(xiàng)目有27個(gè)，總投資超1400億元。在區(qū)域建設(shè)方面，南沙新區(qū)、中新知識(shí)城、國(guó)際金融城起步區(qū)、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新總部等都投入大批資金。特別是11條地鐵線路將注資202億元?！斑@些利好值得預(yù)期，廣州樓市下半年還處在補(bǔ)漲之中?！?/p>
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當(dāng)樓價(jià)上漲超越買家心理價(jià)位，將導(dǎo)致成交量下跌，成交價(jià)也會(huì)表現(xiàn)為有價(jià)無市，市場(chǎng)由旺轉(zhuǎn)淡?！皬V州房企推盤一向節(jié)奏很穩(wěn)，在量?jī)r(jià)上基本把控得很好。即使成交量大幅增加，成交價(jià)也沒有上漲過快，而是小心翼翼地維持著相對(duì)的平衡。因此，雖然廣州樓市的火爆行情來得晚了些，卻是相當(dāng)扎實(shí)?！?/p>
庫存大降 帶來漲價(jià)壓力
截至2016年5月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，35城去庫存周期處于歷史較低水平，會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，抑制房?jī)r(jià)已變得刻不容緩。
在廣州，去庫存周期為8個(gè)月，庫存規(guī)模存在不足的風(fēng)險(xiǎn)。專家認(rèn)為，“去庫存壓力減弱，令房企降價(jià)動(dòng)力急劇下降，持房待漲心態(tài)在地產(chǎn)商中蔓延。”中地行市場(chǎng)研究部的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，廣州四、五月份有網(wǎng)簽的350個(gè)項(xiàng)目中，有174個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，占比接近五成，預(yù)計(jì)下半年漲價(jià)行情將會(huì)持續(xù)。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以相對(duì)于其他一線城市表現(xiàn)溫和，很大程度在于部分區(qū)域的庫存規(guī)模仍偏大，如增城等。