從6月6日門頭溝商住項目網(wǎng)簽暫停傳言開始，到端午小長假商住房成交井噴，在過去的一周，商住產(chǎn)品在各種傳言與熱銷的共同作用下，站在輿論與市場的聚光燈下，成為市場頭條。針對近日社會上多種渠道傳出“6月15日零時，北京將全面停止商住網(wǎng)簽”的消息，14日晚間，北京市住建委與負責網(wǎng)簽的相關(guān)人士表示，該消息不實。來自官方的回應(yīng)讓商住限購風波得到平息，然而，圍繞商住未來的命運，仍然在業(yè)內(nèi)引發(fā)討論。
□官方
“將全面停止商住網(wǎng)簽”系謠言
所謂商住項目，是指開發(fā)商將用地性質(zhì)定為商業(yè)公建的項目，建造可用于居住的產(chǎn)品對外出售，并設(shè)計有獨立的廚衛(wèi)和水電，產(chǎn)權(quán)分為40年和50年。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2012-2015年，北京出讓純住宅和純商辦用地218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬平方米，出讓商住及含商住類土地156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬平方米，商住用地占全部供應(yīng)的43.76%，超過純住宅用地占比。
除了成交占比大以外，商住成為近期市場主角，主要與近期“北京商住全面限購”傳言有關(guān)，近期，來自部分開發(fā)商、媒體傳言稱，繼通州之后，6月15日零時起，北京所有地區(qū)的商住網(wǎng)簽項目都停止網(wǎng)簽，這讓商住產(chǎn)品站到輿論與市場的聚光燈下。
針對近日社會上多種渠道傳出“6月15日零時，北京將全面停止商住網(wǎng)簽”的消息，14日晚間，北京市住建委與負責網(wǎng)簽的相關(guān)人士表示，該消息不實。來自官方的回應(yīng)讓商住限購風波得到平息，然而，圍繞商住未來的命運，仍然在業(yè)內(nèi)引發(fā)討論。
“無風不起浪”，從政策起源看，其他區(qū)域并沒有出現(xiàn)通州的量價暴漲，那么這次商住傳聞的來源是什么？對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，商住房限購?fù)耆怯姓咭罁?jù)的，在北京出讓的任何一宗土地的標書中，均明確了不可以將商業(yè)屬性地塊作居住用途使用。此外，近日監(jiān)管部門出臺了一項房屋租賃新政，明確指出實行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，同時商業(yè)住房將允許改為租賃住房出租，水電等按照居民使用價格。
張大偉認為，按照當下的市場基本面，租售比懸殊，即使商住房想出租收回出售價格少說也要50年，這樣的話，如果不限購，在一二線城市根本不可能有企業(yè)會選擇公寓轉(zhuǎn)長期出租。但如果限購，將只能企業(yè)購買，那么不論是開發(fā)商還是未來購買的企業(yè)，都將會也只能考慮長期出租，這會帶來更多的租賃房源，這部分房源將是穩(wěn)定租賃市場的利器，而且可以向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。
□市場調(diào)查
看房人多、不愁賣
從5月5日深夜針對通州商務(wù)型公寓、商業(yè)和辦公市場的一紙限購令出臺之后，在通州公寓、商業(yè)以及辦公市場陷入冰凍期的同時，不少被限購客源就已經(jīng)悄然流入毗鄰的大興等市場。
“看房人多、不愁賣”，成為大興幾個在售商住房的普遍現(xiàn)狀。
“很多在通州沒有資格買房的都轉(zhuǎn)移到了大興，因為大興也有很好的區(qū)域規(guī)劃，比如新機場、南城建設(shè)?！笔组_萬科中心的銷售人員日前告訴記者，在5月5日晚間限購政策出臺之后的近一周時間里，看房人數(shù)基本比之前翻了一倍，周末單日會有接近10套的成交，遠高于此前。恒大未來城的一位銷售人員也表示，由于多數(shù)為投資購買，客戶普遍在很短時間內(nèi)便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會錯失中意的戶型。
端午節(jié)期間，北京商住全面限購的傳言迎來商住成交的全面升溫，端午過后，大興華遠西紅世、保利春天派等商住項目開始連夜開盤賣房。到了6月14日，傳言稱15日零點開始大興商住項目將停止網(wǎng)簽，之后北京市商住也將全面限購。傳聞中的政策出臺前夜，市場更是一片喧囂。
14日當天，鴻坤大都薈、華遠西紅世等項目紛紛打出24小時賣房不打烊的口號，催促買房人盡快簽約。位于大興義和莊地鐵附近的首開萬科中心，銷售人員表示，簽約中心已經(jīng)臨時設(shè)在了售樓處內(nèi)，此外，買房人只要付5萬元就可現(xiàn)場簽約，簽約之后一個月內(nèi)補足房款的10%，到今年年底補足總房款的50%即可。其表示，這都是為了幫助購房人趕在限購出臺前簽約而最新出臺的優(yōu)惠政策，在此之前幾天，簽約當天需支付的金額還是20萬元。據(jù)記者了解，14日當天，大興多個商住項目售樓處內(nèi)都是趕政策末班車的買房人，“很多人都是兩三套房一起買”。
6月5日，有開發(fā)商透露門頭溝商住項目全部暫停了網(wǎng)簽，門頭溝停止網(wǎng)簽的消息傳出第二天，位于門頭溝核心區(qū)的遠洋新天地便被購房人擠爆了門檻。僅僅一天遠洋新天地的排卡客戶便激增近百位，瞬間排卡爆棚。
□區(qū)域
需求從通州轉(zhuǎn)移
盤點整個北京商住市場，并非一派火爆。從5月5日限購升級開始，通州的公寓成交可以說出現(xiàn)了翻天覆地的變化，成交量暴跌到冰點。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，限購一個月之后，成交量跌幅超過99%，累計公寓類簽約只有13套，市場徹底冰封。從市場占比看，限購前后一個月，通州市場從占比63%直線下調(diào)到0.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：通州公寓市場限購，這一政策的再次升級，非常明顯地抑制了市場的公寓成交，受抑制的影響超過了住宅限購的影響，以住宅成交看，在2015年8月升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。而通州公寓限購，因為大部分只能以企業(yè)名義購買，未來將繼續(xù)影響起碼80%的成交。
雙限之后通州入市的某個商住項目，報價36000元/平方米起，與上期開盤價格持平，通州商住在經(jīng)歷了一段時間的快速上漲之后，開始進入企穩(wěn)階段。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，這也揭示出通州市場當中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。
雖然通州商住萎縮帶來整體市場成交下滑，但5月整體住宅市場成交當中商住產(chǎn)品仍然占據(jù)半壁江山。原本通州的份額被房山、大興等區(qū)瓜分。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月（截至29日）商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交3422套，占比高達49%。而在這其中，通州商住成交下滑明顯，5月僅實現(xiàn)成交271套，占比8%，而其4月份占比則高達61%，通州雙限之后受益最明顯的則當數(shù)房山與大興兩個區(qū)域，5月商住成交房山成為主力，占比21%上升近18個百分點，其次大興商住成交占比20%，環(huán)比上升10個百分點。
任啟鑫分析認為，通州商住受限成為其他區(qū)域商住積極入市，瓜分市場需求的最大動因，且這些商住為搶占客源，多“大手筆”推盤，其中旭輝26街區(qū)單次推盤多達900套，而天恒世界集、中海·金鑫閣等單次推新也多在200-300套左右，需求的旺盛也使得這些商住項目加推多出現(xiàn)價格上調(diào)現(xiàn)象，其中北京城建·北京密碼漲幅最高，達到20%，而中?！そ瘀伍w漲幅也在7%左右，商住市場的這一趨勢也推動了整體市場成交價格的攀升。
□數(shù)據(jù)
商住成交比例超過住宅
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，在5月市場供應(yīng)當中，商住類產(chǎn)品也成為絕對主力，24個入市項目當中商住多達14個，而這14個項目共新增供應(yīng)3155套，占全部市場供應(yīng)比重高達77%，環(huán)比上升20個百分點。
進入6月后，商住市場依然持續(xù)發(fā)力，據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年端午小長假期間（6月9日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交2503套，成交面積35.65萬平方米，相比五一小長假分別增加210%、301%。其中商住類產(chǎn)品共實現(xiàn)成交2286套，占全部成交比重高達91%。而從成交排行來看，端午期間成交套數(shù)排名前十的項目均為商住產(chǎn)品，其中排行首位的項目尚峰壹號三天實現(xiàn)簽約941套，林肯公園簽約636套，兩個項目成交之和即占據(jù)了全部商品住宅成交的63%。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，端午小長假成交的暴漲，源于商住限購傳言的泛濫。5月5日通州商住限購之后，區(qū)域全月商住成交僅271套，僅相當于4月成交量的4%，限購對于成交的制約由此可見一斑。以通州為鑒，一些商住項目出于規(guī)避風險的考慮，開始抓緊簽約。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，商住公寓簽約首次超過了住宅，截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類物業(yè)簽約達到了26336套，在合計4.7萬套成交中，公寓占比高達55.9%，這一比例是歷史最高點，在2015年這一比例為28.5%，之前的基本比例都在30%以內(nèi)。
□分析
商住市場供大于求
郭毅分析，北京住宅供地供應(yīng)量減少，尤其是受到自住房等保障房產(chǎn)品擠壓，商品住宅用地銳減，由此導(dǎo)致商品住宅項目供應(yīng)不足，今年北京商品住宅供需比為1:1.7，而2015年為1:1.1。而供應(yīng)不足地價高企也導(dǎo)致了商品住宅市場的豪宅化趨勢，截至目前，北京商品住宅成交均價為35773元/平方米，相比2015年上漲了5888元/平方米。在此背景之下，商住類產(chǎn)品成為市場有力補充，由于其不限購低總價的優(yōu)勢，也吸引了大量過渡型需求以及投資需求的關(guān)注，今年以來商住產(chǎn)品與純商住宅產(chǎn)品成交一直處于兩分天下的態(tài)勢，甚至出現(xiàn)商住超越純商的現(xiàn)象，一旦商住限購，市場格局將發(fā)生重大調(diào)整。而在限購消息出臺之前，商住類項目仍將繼續(xù)加快出貨，預(yù)計6月北京商住成交量將再創(chuàng)歷史新高。
張大偉表示，按照2011年來的住宅土地與公寓類土地供應(yīng)比例看，住宅土地供應(yīng)了1800萬平米，但成交了4275萬平米，所以透支了過去的土地庫存，供需比高達1:2.4。而公寓類則供大于求，按照2011年庫存土地與當下住宅土地供應(yīng)比例接近，也就是額外還有1000萬平米公寓類土地。合計最近5年，公寓類土地過剩1450萬平米。
張大偉表示，按照成交平均公寓的單套68平米，也就是說公寓類潛在供應(yīng)為21萬套左右。也就是公寓的潛在供應(yīng)大約可以賣10年。（按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算）如果這個市場限購，成交量將下跌80%-90%，成交價格起碼下滑30%以上。
■小貼士
商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式，建立在綜合用地上的既可辦公又可居住的一種產(chǎn)品。
對于北京來說，商住兩用房最大的優(yōu)勢是不限購，戶型一般較小，總價較低，可以自己居住也可以經(jīng)商，靈動性強。但缺點也有不少，在北京出讓的任何一宗土地的標書中，均明確了不可以將商業(yè)屬性地塊作居住用途使用，因此在每套非住宅類的物業(yè)合同簽約時都有明確的提示。非住宅項目的購房人，應(yīng)注意以下幾點與住宅項目不同的地方：
商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
商住兩用房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費用都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等。
商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”不能自動續(xù)期，所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
商住兩用房稅費高，出手成本高。“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等，所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
京華時報記者潘秀林邢飛