昨日，蘇州史上首個限價土拍繼續(xù)進行，當天共有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊。由于前一天競拍的限價地塊均以流拍收場，導(dǎo)致昨天的土拍結(jié)果備受關(guān)注。出乎許多人意料的是，昨天競拍的地塊均被各大房企成功競得，并沒有出現(xiàn)因為超過最高限價而被中止交易的情況，2天時間土地拍賣成交總價高達241億元。 揚子晚報全媒體記者 張畢榮
記者直擊
離最高限價越近，房企出價越謹慎
昨日上午，28號地塊正式進入拍賣程序，這也是當天競拍的第一宗限價商住地塊。經(jīng)過50輪競價后，28號地塊總價達到了201894萬元，樓面單價突破萬元大關(guān)，房企競價熱情高漲。離最高限價越近，房企出價也越謹慎，開發(fā)商都在計算著離最高限價樓面價還有多少空間，還可以幾次加價？作為當天打頭陣的地塊，28號地塊的成交情況對后面10宗地塊的影響不可小視。競拍過去了1小時58分鐘，競價還在繼續(xù)，已經(jīng)經(jīng)過了129輪。11：03，28號地塊終于名花有主，福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價309894萬元成功競得該地塊，成交樓面單價16743元/平方米，溢價率118.4%。此前4月7日，該房企曾以30.36億元奪得蘇州姑蘇區(qū)虎丘路地塊。
緊接著，29號地塊開始競拍，剛開拍時竟然沒人出價，這讓許多人始料未及。2分鐘后，該地塊終于有了兩輪出價。上午10：00，經(jīng)過23輪競拍，29號地塊總價已經(jīng)達到7914萬元，樓面單價10042元/㎡，溢價率39%。最終，蘇州工業(yè)園區(qū)億象置業(yè)開發(fā)有限公司以總價8314萬元成功競得29號地塊，成交樓面單價10550元/㎡，溢價率46%。隨后競拍的30號地塊地處蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄北路東側(cè)、洋涇港南側(cè)，面積4496.2㎡，規(guī)劃為批發(fā)零售住宿餐飲用地，出讓年限40年，起拍樓面價為2100元/㎡。30號地塊與29號地塊相隔不遠，均在甫澄北路東側(cè)。30號地塊出價僅有一次，最終以底價成交，博克投資有限公司以總價1888萬元成功競得該地塊。
昨天8幅限價地塊無一流拍
隨后進行拍賣的地塊都分布在蘇州相城區(qū)，相城區(qū)也是本次土拍供應(yīng)地塊最多的區(qū)域，共有8宗地塊。
相城區(qū)首個開拍的是31號地塊，報價節(jié)奏比較慢，基本都是經(jīng)過仔細計算后才報價。經(jīng)過96輪競價，31號地塊終于成交了。天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司競得該地塊，總價402538萬元，樓面價19196元/平方米，溢價118%。
32號地塊于11:15開拍，50分鐘后，總價已經(jīng)達到269172萬元。最終，同樣被天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司以總價270672萬元成功競得，成交樓面單價18450元/平方米，溢價率97.32%。業(yè)內(nèi)人士徐珂介紹，31號地塊和32號地塊處于相城區(qū)比較成熟的區(qū)域，加上軌道交通建設(shè)非常迅速，未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^高，從而吸引不少大型房地產(chǎn)公司的關(guān)注，周邊的二手房價格基本在20000元左右，此次拍賣的2宗地塊預(yù)期開發(fā)樓盤的價格在30000元以上。
隨后的幾幅地塊也成功成交，在前一天兩幅宅地流拍后，昨天8幅限價地塊無一流拍。
兩天土地拍賣，沒有誕生新地王
在經(jīng)歷了23日2宗限價地塊流拍的窘境之后，無論是開發(fā)商還是政府部門，都進行了相應(yīng)的策略調(diào)整，以保證剩余地塊得以順利成交。業(yè)內(nèi)人士分析，相比蘇州4月份舉行的土拍，此次開發(fā)商競拍節(jié)奏明顯放緩，從這次土拍節(jié)奏來看，限制最高地價政策起到了一定作用，開發(fā)商拿地由4月的瘋狂搶地轉(zhuǎn)為冷靜出價。從地塊成交情況來看，開發(fā)商競拍商業(yè)用地的積極性普遍較低，住宅用地依舊是最具吸引力的目標。住宅用地中，除了2宗地塊超過最高限價導(dǎo)致流拍，7宗地塊溢價率均超過100%。
從成交的地塊來看，樓面單價依然居高不下，幾乎都是接近最高限價成交。蘇州本地房企以及其他城市房企爭相拿地，熱情程度可見一斑，開發(fā)商對蘇州房地產(chǎn)市場還是非常看好。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然此前政府出臺的“限價令”在實施操作過程中存在問題，但是在本次土拍中可以看到，地價明顯得到了暫時控制，表面上看也沒有出現(xiàn)新的地王，達到了預(yù)期想要的效果。然而，居高不下的土地價格，僅僅依靠政府部門一紙限價令很難解決實質(zhì)問題，壓抑的需求依然旺盛，如何處理土地供需矛盾成了政府部門不得不面對的問題。經(jīng)濟學(xué)家沈健表示，適當增加土地的供應(yīng)量，實際上目的就是讓房地產(chǎn)供應(yīng)量增加，從而達到穩(wěn)定市場預(yù)期的效果。
焦點3問
限地價等出讓方式會推廣嗎？
省國土廳：暫不推廣或試點新出讓方式
昨日，揚子晚報記者也就蘇州土拍新規(guī)采訪了省國土資源廳，相關(guān)人士表示，無論是蘇州的地價“熔斷”機制，還是南京即將推出的“限地價競保障房面積”，都是各地做的一種嘗試和探索，但是從省廳層面來看，暫時不會跟進推廣或試點。
“省國土廳一直在密切關(guān)注各地的土地拍賣。目前我國土地出讓方式的頂層設(shè)計，還是招拍掛的方式，這依然是一種相對公平公開的市場化手段。”該人士指出，土地出讓牽涉到方方面面，不僅是土地市場，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有很大影響，而且各地的情況差別也很大，所以省國土部門會慎重對待，不會輕易要求地方跟進調(diào)整。當然各地政府可以根據(jù)市場特點進行嘗試，“我們會密切關(guān)注?！?/p>
“價高者得”的模式為何難突破？
業(yè)內(nèi)人士：雖備受質(zhì)疑，但仍相對公開公平公正
蘇州市的“熔斷”機制是一次遏制地價的探索，雖然昨天8幅限價地全部成功出讓，但業(yè)內(nèi)人士認為，“熔斷”可操作性不強。近年來，改革土地出讓方式的呼聲很高，探索也從未停止，為何至今難有突破？
改革的探索一直沒有停止。早在2011年，國土資源部便出臺《關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，提出三條完善方式：限定房價或地價，出讓政策性住房用地；限定配建保障性住房建設(shè)面積，出讓商品住房用地；對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進行綜合評定，以招標方式確定土地使用權(quán)人。揚子晚報記者了解到，當時，省國土資源廳也在探索“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”、“限地價競保障房”等新模式，其宗旨是在效率和公平中找到一個最好的平衡點。然而由于土拍改革影響太大，除了“限房價競地價”在保障性住房用地出讓中已經(jīng)采用外，其他探索最終沒有進行實際推廣。
業(yè)內(nèi)人士指出，這兩年北京、廣州、南京等城市也不斷有新的嘗試，但效果還有待觀察。以南京市目前正在采用的“限地價、競保障房資金”來說，“價高者得”的本質(zhì)沒有變，只不過超出最高限價的部分變成了保障房資金，進入了另一個“口袋”，開發(fā)商的土地成本并沒有降低。而變“價高者得”為“綜合最優(yōu)者得”的“綜合評標”則存在暗箱操作的可能，難以公開透明。
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然備受質(zhì)疑，但“價高者得”畢竟體現(xiàn)了公開公平公正競爭的市場基本原則，同時抑制了行政權(quán)力干預(yù)市場。不過，改革的探索依然在進行，土地市場與樓市息息相關(guān)，控地價不僅僅是在土地這一端做文章，對兩個市場的綜合調(diào)控可能更為重要。
“限地價、競保障房面積”如何？
廣州已實行多年，但“出不出地王還是要看市場”
接下來，南京市即將要推出“限地價、競保障房面積”的土地新規(guī)，被視為抑制高地價的又一新招。此舉在廣州已實施多年，抑價效果如何？揚子晚報記者昨日也就此采訪了該市一位熟悉土地市場的業(yè)內(nèi)人士。她表示，“會不會出地王還是要看市場。2013年廣州土地市場非?；?，拍到最高限價之后，保障房面積依然會一輪一輪競上去。當年白云區(qū)同寶路一幅地塊，佳兆業(yè)地產(chǎn)競拍了200輪才拿到，我們在現(xiàn)場看著都覺得驚心動魄，最后拍下來的配建面積占到總建筑面積的近一半。雖然地價被限了，看起來并不高，但媒體算賬時，會把保障房面積剔除，再來計算樓面地價。以這幅地為例，總建筑面積14萬平方米，要配建6.68萬平方米保障房，那么可建商品房面積就只有7萬多平方米，18.7億的地價一除，2.5萬元/平方米的樓面地價依然是白云區(qū)‘地王’，這還沒算上開發(fā)商必須承擔的保障房建安成本。而2015年市場有所降溫，今年廣州市也沒有拿出特別好的重磅地塊，所以雖然這兩年掛牌的地塊基本也都附有配建的條件，但還沒拍到最高限價，就已經(jīng)落定了?！?揚子晚報全媒體記者 王燁