早已停工的“金榮熙園”施工現(xiàn)場
□記者殷淑娟孫煊哲文圖
核心提示|在鄭州地王頻出的時代，每塊地王都可能會造就一個樓盤熱銷的奇跡。而在鄭州經(jīng)開區(qū)，在綠地海珀蘭軒的對面，一塊詭異的“地王”上演著鄭州地產(chǎn)史上最奇葩的事。
●貓膩一：土地未開拍前兩年，河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織鄭州十幾家機關(guān)事業(yè)單位團購這塊地上的房子。
●貓膩二：土地拍出來是經(jīng)開區(qū)當時“單價地王”，但得主卻是一家注冊資本10萬元的鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司。
●貓膩三:通過團購吸金近3億元的河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在土地開拍前被鄭州市房管局公示注銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
●貓膩四：“地王”拍出至今，目前只是個大坑，600多戶參團業(yè)主既見不到錢也見不到房。
Part1
“地王”背后的團購風(fēng)波
“地王”未開拍已經(jīng)賣了兩年多
2015年7月29日，位于鄭州市經(jīng)開區(qū)第一大街與經(jīng)南六輔路交叉口西南角一塊居住用地在鄭州國土資源局網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌出讓。面積約為80.32畝，最終經(jīng)過129輪競價以60639萬元成交，競得人為鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司。
該地塊單價754.99萬元/畝，超過當年經(jīng)開區(qū)保持的單價最高值，成為當時經(jīng)開區(qū)的“單價地王”，樓面價是3236元。
在該地塊隔壁就是綠地海珀蘭軒，在2015年售價在12000元/㎡左右，一樣的區(qū)位資源，這塊地王也會做成同樣的大賣樓盤，這是當時很多地產(chǎn)界人士對該地塊的期望。
事實情況呢？
鄭州共有十幾家機關(guān)事業(yè)單位組織了團購，X先生是其中之一，2013年花了62萬元全款購買了一套河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金榮公司)開發(fā)的金榮熙園的房子?！斑@或許是鄭州地產(chǎn)史上最為奇葩的事了?！编嵵菔忻馲先生提及自己的買房經(jīng)歷，唏噓不已。
金榮熙園在哪兒？經(jīng)開區(qū)第一大街與經(jīng)南六輔路交叉口西南角！沒錯，就是2015年7月29日鄭州市經(jīng)開區(qū)這塊緊挨著綠地海珀蘭軒的地王地塊。
X先生購買的金榮熙園這套125㎡的房子，全款付了62萬元，每平方米不到5000元。購買日期是2013年6月。
據(jù)了解，像X先生這樣內(nèi)部團購的在金榮熙園共有650多套房，團購單價每平方米從4000多元到6000元不等，團購款近3億元。組織團購的公司為河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2015年4月24日，鄭州市房管局公示了43家被注銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，其中就有組織團購“金榮熙園”的河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2015年7月29日，“金榮熙園”所在地塊掛牌出讓，競得人為鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司。
沒拿下地為何明目張膽地賣房？
據(jù)業(yè)主X先生介紹，這塊土地開拍結(jié)果一出來，所有的業(yè)主都慌了神，他們簽了認購協(xié)議書，交了房屋全款的河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竟然和這塊土地沒任何關(guān)系，而且已經(jīng)被鄭州市房管局注銷。
為什么河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沒有拿下項目土地所有權(quán)時，卻能明目張膽地賣房，團購涉及經(jīng)開區(qū)不少事業(yè)單位，甚至就連管委會、房管局、公安分局、銀行等工作人員都參加了“金榮熙園”團購。
難道這么多機關(guān)單位的工作人員都不怕上當受騙，都如此堅定不移地交錢甚至是交了全款來購房呢？
業(yè)主X先生稱，當時金榮公司團購“金榮熙園”時，出示了一份“鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會主任辦公會議紀要（2012）17號”文件，會議紀要上寫明，經(jīng)開區(qū)管委會同意金榮提出的土地置換問題，即將金榮房地產(chǎn)項目（指金榮熙園二期）選址位置由經(jīng)南五路以南、第五大街以西調(diào)整到盛和安置區(qū)西南部，經(jīng)南六輔路以南、第一大街以西地塊。調(diào)整后的“金榮熙園二期”位置即這塊地王所在地。
據(jù)業(yè)主們稱，金榮公司的人給他們說，會議紀要的意思是，金榮在別處有塊地，讓政府用了，政府把現(xiàn)在的“金榮熙園”項目這塊地置換給金榮。
另外業(yè)主們稱，金榮公司的團購很多都是通過他們所在的單位組織的，再加上簽的有蓋有“河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”合同專用章的“認購協(xié)議書”，協(xié)議書上“甲方承諾，甲方保證合法擁有本協(xié)議項下商品房項目的土地使用權(quán)，于2013年12月31日前辦理完畢土地使用權(quán)證，使用權(quán)限70年，甲方保證本協(xié)議項目于2013年8月中旬前開工……”
有了這么多保證，又是單位組織的，經(jīng)開區(qū)很多單位的人參加了“金榮熙園”的團購。據(jù)了解，河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自認團購647戶，涉及金額2.97億元。
土地閑置幾年，只挖了個大坑
按照河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“認購協(xié)議書”，“金榮熙園”應(yīng)該在2013年8月中旬前開工。
事實情況呢？從2014年“金榮熙園”地塊挖了個大坑之后，就再也沒有動工了。
4月25日，記者來到了金榮熙園的工地現(xiàn)場。圍擋仍然沒有撤去，但已無任何金榮公司的標識。一進門，左手邊的一片菜地甚是顯眼，看門的只有一位中年男性，他說，反正工地停了，找片空地種點菜也算是自給自足。
兩座孤零零的塔吊還沒有撤去，坑基挖了約3米多深，民工住的簡易板房和建筑公司的兩層辦公樓也都是人去樓空。
據(jù)投訴的業(yè)主反映，2016年3月份以來，業(yè)主們陸續(xù)接到金榮公司的電話，通知他們可以填寫退款申請，但不保證退款時間。
Part2“地王”究竟是誰的？
團購業(yè)主維權(quán)之路走了快一年
賣房的公司是金榮公司，拿地的公司叫鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司，現(xiàn)在這塊地歸屬公司是河南取予房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而該公司將把項目名稱由“金榮熙園”改為“緹香苑”。
從2015年7月29日，當經(jīng)開區(qū)第一大街與經(jīng)南六輔路交叉口西南角成為“地王”之時，原來參加“金榮熙園”團購的600多名業(yè)主覺得自己上當受騙了。
同一地塊，三年間，開發(fā)商變了，項目名稱變了，錢交了，房卻沒有影。
從2015年到現(xiàn)在，參加團購“金榮熙園”的業(yè)主走上了維權(quán)之路。業(yè)主們認為，最早簽的認購協(xié)議書是跟金榮簽的，現(xiàn)在金榮公司必須把認購協(xié)議換成取予公司的公章。為此，金榮公司一直推脫，協(xié)議書拒絕改簽。
由于參團的“金榮熙園”業(yè)主不斷維權(quán)，給社會帶來較大影響，為了妥善解決相關(guān)問題，鄭州市經(jīng)開區(qū)管委會專門成立了“金榮房地產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。鄭州市經(jīng)開區(qū)管委會副主任孫兵為組長，明湖辦事處黨工委書記張國際為副組長。成員包括經(jīng)開區(qū)規(guī)劃分局、建設(shè)環(huán)保分局、國土資源分局局長，信訪辦主任，金融辦主任，房管局局長、政法委副書記、公安分局副局長、行政執(zhí)法局副局長等。
工作小組負責協(xié)調(diào)解決金榮熙園的問題，每周三和業(yè)主代表開例會，匯報工作進展。在2016年4月6日的例會會議摘要上，金榮公司楊大為經(jīng)理、取予法定代表薛棟再次認可，金榮公司與取予公司事實上是一家公司，取予公司將全部保證金榮公司團購客戶的相關(guān)權(quán)益，但是由于取予公司與融資方的協(xié)議限制，暫時不能馬上出具書面承諾文件。
對此解釋，參與團購的業(yè)主表示不能接受。
金榮、福鴻元、取予、上海金元百利公司究竟是什么關(guān)系
競得這塊土地的鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司是什么來歷？
業(yè)主們登錄全國工商信息系統(tǒng)查詢得知，鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司成立于2015年3月19日，注冊資本10萬元，經(jīng)營范圍是批發(fā)零售：機械設(shè)備、化工產(chǎn)品、日用百貨;企業(yè)營銷策劃，法人代表是薛棟。
2015年7月29日，也就是福鴻元競得土地的當天，該公司向鄭州市國土資源局申請成立新公司對土地進行開發(fā)建設(shè)。
《競得土地后成立新公司進行發(fā)開的申請》中寫明，福鴻元將嚴格遵照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定支付全部款項，并承諾在成交之日起30個工作日內(nèi)辦理完新公司的注冊登記手續(xù)，然后由新公司與國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，以新公司名義辦理土地登記。
次日，也就是2015年7月30日，河南取予房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。記者查詢得知，取予公司注冊資金2000萬元，法人代表為薛棟。
在業(yè)主維權(quán)過程中，金榮公司的工作人員、管委會相關(guān)負責人都曾不止一次地公開承認，金榮、福鴻元和取予是一家人，法人都是薛棟。薛棟在管委會面對業(yè)主代表表示，金榮投資10萬元設(shè)立福鴻元商貿(mào)作為其影子公司，競得土地，為滿足開發(fā)資質(zhì)的需要，又以福鴻元為股東成立河南取予房地產(chǎn)開發(fā)公司，把項目名稱由“金榮熙園”改為“緹香苑”。
一位不愿透露姓名的業(yè)主稱，金榮的法人代表楊振國只是掛個名，他是薛棟的舅舅，金榮、福鴻元和取予的實際控制人都是薛楠，他是薛棟的哥哥。
取予競得土地后，從上海金元百利融資近4億元，用以繳納土地出讓金。但是金元百利要求成為取予公司的股東。
經(jīng)開區(qū)明湖辦事處張主任坦稱，目前取予、福鴻元公司的一些證件都在上海金元百利公司那里。
注冊資金僅10萬元就能拍得地王
一個注冊資金僅10萬元，主營批發(fā)零售的公司怎么會有這么大的手筆買這塊地呢?
根據(jù)規(guī)定，鄭州市“土地競拍”實行網(wǎng)上交易，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。
按照《辦法》，土地的信息發(fā)布、競買申請、網(wǎng)掛報價及競價等流程全部在網(wǎng)上辦理。一塊土地的網(wǎng)上報價期限不少于10個工作日，在這個時期，各個競買人可以多次報價。報價期滿后，如果有兩家或兩家以上的競買人參與競買的，系統(tǒng)將自動進入網(wǎng)上限時競價程序。在這一環(huán)節(jié)，以5分鐘倒計時為競價時限。競買人在5分鐘內(nèi)要報出新價格，否則時間到后，最高報價者即為競得人。
而經(jīng)開區(qū)這塊地經(jīng)過129輪競價被鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司競得。也就是說，別管我注冊資金是多少，只要我在土地競拍過程中，能像土豪一樣加價，“地王”取得自然是輕而易舉。
Part3
猜想：撇開原團購業(yè)主這塊地王想干啥？
金榮公司稱資金鏈斷裂團購業(yè)主被通知退款
2016年3月份以來，團購業(yè)主們陸續(xù)接到金榮公司的電話，通知他們可以填寫退款申請。
4月26日，記者跟隨部分業(yè)主來到金榮公司，一名薛姓工作人員稱：“現(xiàn)在公司資金鏈斷裂，房子蓋不下去了，我們將按填寫申請的先后，把團購款退給你們?！?/p>
記者在一份“客戶退房/退款申請表”上看到，退房原因?qū)懨髻彿空咦栽干暾埻朔浚炗喌馁彿繀f(xié)議作廢，雙方權(quán)利義務(wù)解除。
這讓業(yè)主們大為不滿，他們認為，這份表中并沒有寫明什么時候開始退錢、什么時候退完，也沒有寫明交這幾十萬3年多來的利息怎么賠償，光申請表上“自愿申請退房”這一項就會令自己喪失索賠的權(quán)利。
金榮公司的工作人員稱，現(xiàn)在老板都已經(jīng)把自己的房、車抵押出去了，籌來的錢第一時間分批退還給業(yè)主，已經(jīng)有業(yè)主領(lǐng)到幾萬塊錢的退款了，書面寫明什么時候退完不現(xiàn)實，就算寫上到時候該拿不到錢還是拿不到，至于不想退錢想要繼續(xù)等房的也可以等，但沒有時間表。
一些業(yè)主認為，現(xiàn)在土地所有者和項目開發(fā)商都已經(jīng)不是金榮了，以后房子不一定啥時候能蓋好，如今金榮答應(yīng)退錢，就趕快填了退款申請，金榮公司的工作人員稱，目前已經(jīng)有200多人填了申請。
另一部分業(yè)主告訴記者：對于金榮公司的退款說辭，他們不能接受，一是當年他們團購價格低，每平方米在5000元~6000元左右，目前該區(qū)域房價都漲到每平方米1.2萬元。就算退了全款，用原來的錢也買不到這區(qū)域的房子。算起賬來，幾十萬元三年的利息是可以計數(shù)的，但房價差帶來的損失卻非常慘重。
X先生告訴記者：自己肯定不接受退款，而愿意要房子，開發(fā)商挨個打電話、發(fā)短信通知大家填退款申請，如此急于和業(yè)主撇清關(guān)系，開發(fā)商肯定是別有用心的。他覺得，既然土地在開發(fā)商手中，完全可以找有實力的企業(yè)合作開發(fā)，這樣項目照樣能運行起來。
政府說法：停止任何項目建設(shè)行為
經(jīng)開區(qū)管委會“金榮房地產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組”副組長張國際稱，目前工作組已經(jīng)督促金榮與取予妥善處理團購客戶的問題，并通知工商管理部門暫停辦理取予房地產(chǎn)公司的企業(yè)變更登記手續(xù)，通知土地管理部門暫不辦理取予公司后續(xù)涉及土地的抵押變更登記手續(xù)，通知規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、房產(chǎn)、行政執(zhí)法等部門暫停辦理所有建設(shè)手續(xù)，停止任何項目建設(shè)行為。
業(yè)內(nèi)說法：“地王”怎么翻身？
按照金榮公司的退款理由，金榮公司已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，老板把自己的房、車抵押出去了，籌貸款來退團購房款。
可有業(yè)主在2015年1月6日的信托資訊里，看到這樣的消息，“河南金榮地產(chǎn)”及“北京中?；稹痹O(shè)立新的商業(yè)運營或物業(yè)管理公司，通過此新設(shè)公司并購“京西公司”全部股權(quán)，進而持有“京西公司”擁有的“望京新一城項目”物業(yè)；
中融信托成立信托計劃為新設(shè)公司發(fā)放信托貸款6億元，其中3.69億元用于償還并購目標公司“京西公司”所欠銀行負債，剩余用于收購“京西公司”全部股權(quán)，并購?fù)瓿珊笮磐杏媱潈?yōu)先享有“望京新一城項目”物業(yè)經(jīng)營收益。
融資方關(guān)聯(lián)公司——河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年，注冊資本金2000萬元，房地產(chǎn)暫定二級開發(fā)資質(zhì)，公司實際控制人為薛楠，公司最大股東及法定代表人楊振國為薛楠的舅舅。截至2014年10月底，公司總資產(chǎn)6.58億元，總負債1.66億元。
“河南金榮”為此次并購過程中的實際并購方：由其主導(dǎo)設(shè)立北京中?；鸺靶碌纳虡I(yè)運營公司或物業(yè)管理公司來完成并購。
“金榮熙園”的業(yè)主們認為，截至2014年10月底，金榮公司總資產(chǎn)6.58億元，可在2015年1月還在北京并購“望京新一城項目”，而到了“金榮熙園”團購業(yè)主這里，竟然宣稱破產(chǎn)，那他們有理由懷疑之前600多戶業(yè)主交了近3億元團購款，是被金榮挪用了并購別的項目，而破產(chǎn)只是金榮公司延遲退款的說辭。
而在地塊拍賣前幾個月，金榮公司就莫名被房管局注銷了房地產(chǎn)開發(fā)資格，而地塊的競得公司是福鴻元公司，如果福鴻元公司說和金榮是一家公司，為何用金榮吸納近3億團購款，用福鴻元拍地，目的何在？
就此事，記者采訪了業(yè)內(nèi)分析人士，他告訴記者，這塊地王在拍賣前后有這么多貓膩，無非就是一些中小開發(fā)商經(jīng)常運用的運營伎倆，無證內(nèi)購、超低價圈錢、高負債、高杠桿運作……
而就目前情況看，土地所有方則是想盡快把原來參加團購的業(yè)主給甩開，來謀求地塊的利益最大化。
按照原規(guī)劃，該地塊計劃蓋1500套左右的房子，現(xiàn)在大約已經(jīng)團購了650套，而且團購價格最高才6500元左右，地塊樓面價拍賣時已經(jīng)3236元，即使再找合作伙伴繼續(xù)開發(fā)，也只有800套可以賣了，即便按照附近綠地海珀蘭軒每平方米1.2萬元去銷售，開發(fā)者也只能賺取剩余房產(chǎn)的利潤。
但是，如果把之前團購款退掉，與業(yè)主的協(xié)議一筆勾銷的話，該地塊就可以重新開發(fā)了，利潤可以最大化，之前的團購資金等于免費使用了。
按目前情況看，該地塊所有公司可能是尋求了新的融資方合作開發(fā)，但融資方有可能以團購業(yè)主的退款達到一定的比例為條件，才答應(yīng)融資。
按照目前的情況，“金榮熙園”這650多名團購業(yè)主，不管是退款之路還是要房之路，似乎走起來都很漫長。對于事態(tài)發(fā)展，本報將持續(xù)關(guān)注。