近期滬深及部分二線城市樓市在調(diào)控組合拳之下有所降溫，但2016年前四個(gè)月各家房企的業(yè)績(jī)?nèi)匀换馃?。?shù)據(jù)顯示，龍頭房企四月同比保持較快增長(zhǎng)，從拿地情況來(lái)看，二線城市正成為各大房企的爭(zhēng)奪重點(diǎn)。
4月龍頭房企持續(xù)強(qiáng)勢(shì)
今年一季度，受益于較寬松的貨幣政策和去庫(kù)存的利好等因素推動(dòng)，北京、上海、深圳三大重點(diǎn)城市銷售量量?jī)r(jià)齊升，上市龍頭房企一季報(bào)整體表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。盡管部分城市交易情況在調(diào)控政策下環(huán)比有所降溫，但4月份龍頭房企仍然延續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。
從4月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，滬深等重點(diǎn)調(diào)控城市成交數(shù)據(jù)在調(diào)控出臺(tái)后“應(yīng)聲而落”。新建住宅方面，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，4月新建住宅成交面積環(huán)比下降12%，其中一線、二線、三四線降幅分別為20%、11%、3%。具體來(lái)看，3月末限購(gòu)收緊的深圳、上海，4月新房成交量分別環(huán)比下降44%、32%，此外無(wú)錫、佛山、蘇州等地降幅也較大。4月成交情況較好的城市有廈門、大連、天津、泉州等地，其中廈門環(huán)比增幅達(dá)到六成。
二手房方面，各地二手住宅成交量較3月也明顯回落，但表現(xiàn)仍優(yōu)于去年同期的平均水平。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅成交面積環(huán)比下降28%，但較去年的月均值水平上升25%。然而，政策從緊的滬深兩地不僅環(huán)比下降，且較去年月均值分別下降66%、31%。此外，中原二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，上海4月指數(shù)環(huán)比上漲1.87%，漲幅大幅收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)；深圳4月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌2.39%，結(jié)束了持續(xù)18個(gè)月的上漲行情。目前滬深的中原報(bào)價(jià)指數(shù)約在30%，中原經(jīng)理指數(shù)約在45%,均處于歷史較低水平，中原研究人士表示，預(yù)計(jì)滬深兩地市場(chǎng)將迎來(lái)一輪量縮價(jià)跌的周期性調(diào)整。
單個(gè)公司方面，如業(yè)界所料，萬(wàn)科今年前四個(gè)月銷售規(guī)模即已突破千億大關(guān)。萬(wàn)科4月銷售數(shù)據(jù)顯示，4月實(shí)現(xiàn)銷售面積264.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.6%；銷售金額356.5億元，同比翻倍。今年1—4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積809.9萬(wàn)平方米，銷售金額1108.9億元，較去年同期數(shù)據(jù)分別同比增長(zhǎng)49.4%和73.0%。保利地產(chǎn)公告顯示，4月實(shí)現(xiàn)簽約面積141.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.22%；實(shí)現(xiàn)簽約金額200.61億元，同比增長(zhǎng)50.24%。1-4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積485.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.24%；實(shí)現(xiàn)簽約金額651.86億元，同比增長(zhǎng)98.39%。
二線拿地謹(jǐn)慎與激進(jìn)并存
二線城市受益于一線城市的溢出效應(yīng)，成為近期土地拍賣的熱點(diǎn)，部分城市甚至呈現(xiàn)搶地高潮，地價(jià)頻創(chuàng)新高。
4月底的數(shù)據(jù)顯示，4月來(lái)已經(jīng)成交的165宗住宅用地中，二線城市平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，成交平均樓板價(jià)也達(dá)到了4519元/平，同比漲幅高達(dá)183%。
其中，廈門、蘇州、杭州、南京、合肥等二線城市都出現(xiàn)了地王扎堆的現(xiàn)象。其中，以蘇州為例，從4月7日開始成交的13塊土地，有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%。這意味著，4月蘇州的土地收入達(dá)到250億元，已經(jīng)達(dá)到去年總數(shù)的一半。
在各大房企動(dòng)作方面，目前二線城市已經(jīng)成為標(biāo)桿房企拿地的重點(diǎn)戰(zhàn)場(chǎng)，但從拿地風(fēng)格來(lái)看，可謂是謹(jǐn)慎與激進(jìn)并存。
萬(wàn)科A近期公告顯示，4月公司新增項(xiàng)目均落子二線城市，但從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，則較為謹(jǐn)慎。萬(wàn)科四月新增項(xiàng)目共四個(gè)，分別位于杭州、濟(jì)南、長(zhǎng)春以及成都。項(xiàng)目占地面積共計(jì)24.6萬(wàn)平方米，計(jì)容規(guī)劃建面共計(jì)44.8萬(wàn)平方米，權(quán)益建面共計(jì)38.4萬(wàn)平方米。長(zhǎng)江證券認(rèn)為，從前述項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論是新增項(xiàng)目的數(shù)量還是面積，均創(chuàng)近一年來(lái)新低，但本月拿地權(quán)益比例有所提升，其中杭州、長(zhǎng)春、成都的項(xiàng)目均是獨(dú)立取得。公司謹(jǐn)慎拿地有利于確保未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)水平。與萬(wàn)科類似的還有泰禾集團(tuán)，公司調(diào)整了此前深耕一線城市的策略，4月以來(lái)已經(jīng)在蘇州和佛山各拿下一塊地塊。
而華潤(rùn)置地風(fēng)格則較為激進(jìn)，華潤(rùn)置地近期發(fā)布的公告顯示，公司前四月已經(jīng)拿下11個(gè)地塊，投入資金141.93億元，投入資金達(dá)到過(guò)去一年總額的近一半，而與去年不同，今年前四月拿地項(xiàng)目中，除一塊位于上海靜安蘇河灣項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目全部集中于二線城市，二線城市投入的資金和土地儲(chǔ)備比重相較于2015年都有較大程度的增長(zhǎng)。
分析人士指出，眾多房企集體加碼二線城市并非表示戰(zhàn)略發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，而與一二線城市的供地節(jié)奏有直接關(guān)系，今年前四月北京僅有3塊經(jīng)營(yíng)性土地出讓，上海僅有一塊。在一線土地供應(yīng)量減少和地價(jià)飆升的背景下，承接一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)并對(duì)三四線城市具備，不過(guò)二線熱點(diǎn)城市的樓市快速升溫或?qū)?duì)未來(lái)漲幅產(chǎn)生透支。
強(qiáng)者恒強(qiáng)將持續(xù)
近期，億翰智庫(kù)發(fā)布的《2016年1-4月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)排行榜TOP150》（后簡(jiǎn)稱為《排行榜》）顯示，前四月的銷售中，萬(wàn)科以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)高居榜首，恒大以900億居次，保利650億排第三。而在銷售面積方面，恒大則以1093.2萬(wàn)平方米超過(guò)碧桂園和萬(wàn)科。除此之外，前4月房企的業(yè)績(jī)門檻值也穩(wěn)步上升，同比增加均超50%。TOP10已達(dá)到275億，同比增加67%；TOP30的業(yè)績(jī)門檻值破百億，同比增長(zhǎng)87%，增長(zhǎng)速度較為穩(wěn)定；TOP50的門檻值也有近一倍的增幅。
整體來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然持續(xù)。千億以上銷售規(guī)模房企的業(yè)績(jī)同比增幅達(dá)81%，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而在此次的榜單中，萬(wàn)達(dá)跌出前十，再一次印證其不再追求業(yè)績(jī)規(guī)模并逐漸往輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。
同時(shí)值得注意的是，《排行榜》同時(shí)顯示，2016年1-4月，45家典型企業(yè)中有近一半的房企完成年度銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)的三分之一。其中美的、首開、恒大、深業(yè)、旭輝、越秀、融創(chuàng)、魯能及華發(fā)表現(xiàn)較好，已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的40%以上。美的地產(chǎn)、首開股份和恒大地產(chǎn)前四月分別完成銷售金額61億元、123億元和907億元，分別完成50%、48%和45%。記者 張玉潔