投資商務(wù)公寓，是不是非得找個(gè)“管家”？這是很多投資客心里的疑問(wèn)。
當(dāng)然，這個(gè)“管家”并非指物業(yè)管理，而是專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)。廣州目前有不少商務(wù)公寓都有這樣的“服務(wù)”：賣(mài)公寓的同時(shí)，還提供專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，讓買(mǎi)家與機(jī)構(gòu)簽訂合約，將公寓交給機(jī)構(gòu)管理，然后按照一定的回報(bào)返還租金。
這樣的“管家”好不好？
這還得看投資者個(gè)人。如果投資公寓并不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”后每年坐收租金回報(bào)，租得好還可以享受房?jī)r(jià)上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問(wèn)題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤(pán)，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報(bào)更高。
先給大家算一筆賬?，F(xiàn)在很多有“管家”的公寓都采用返租的形式，有些年限長(zhǎng)的返租是10年，有些短的是5年；至于返租的租金，有些是每年5個(gè)百分點(diǎn)，高的可達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)。乍一看，這樣的回報(bào)率并不算太低，但仔細(xì)想并不是這么一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買(mǎi)家買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格定的，在返租合約期的5年或10年內(nèi)并不會(huì)發(fā)生改變，但現(xiàn)在中國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上升當(dāng)中，一線城市的上升幅度更大。幾年之后，普通公寓的租金回報(bào)可能只有4個(gè)百分點(diǎn)或者6個(gè)百分點(diǎn)，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點(diǎn)數(shù)的分母是最新的售價(jià)，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價(jià)。舉個(gè)例子，王先生2013年以1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計(jì)算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入沒(méi)有“管家”的公寓，剛開(kāi)始時(shí)年租金回報(bào)只有6%、900元/平方米；5年后公寓售價(jià)上漲至2.5萬(wàn)元/平方米，其租金回報(bào)率依然只有6%，但絕對(duì)租金已變?yōu)?500元/平方米。這樣算下來(lái)，沒(méi)有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來(lái)，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬(wàn)元/平方米，沒(méi)有“管家”公寓的租金收入是1.2萬(wàn)元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。
此外，廣州市場(chǎng)上但凡有“管家”的公寓，其售價(jià)相對(duì)都較高，較高的租金回報(bào)，其實(shí)有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個(gè)問(wèn)題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會(huì)管40年、50年，商務(wù)公寓最后還是會(huì)回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點(diǎn)介入也許是好事。
(文/圖 張秀欽)