□金陵晚報(bào)記者 錢坤
今年1月，王女士在綠國萬象都薈訂購了一套公寓。交納部分購房款，準(zhǔn)備簽商品房預(yù)售合同，王女士被開發(fā)商要求簽“補(bǔ)充合同”?！把a(bǔ)充合同不簽，正式的購房合同也簽不了，但補(bǔ)充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字后期沒有保障?！蓖跖扛嬖V金陵晚報(bào)記者，開發(fā)商以合同鑒證需3個(gè)月為由，要求她3個(gè)月后簽訂合同。目前，王女士已走法律途徑起訴綠國賠償損失。而該項(xiàng)目有近千戶業(yè)主，或因補(bǔ)充合同未來權(quán)益受損。
購房人：要買房必須簽訂“補(bǔ)充”合同
綠國萬象都薈位于秦淮區(qū)永樂路與龍?bào)茨下方粎R處。開發(fā)商為南京綠國置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“綠國”)。項(xiàng)目總建筑面積10萬平米，項(xiàng)目1-5層為商鋪，6-12層為公寓，產(chǎn)權(quán)均為40年。記者查詢了南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目商業(yè)和公寓近千套。
今年1月30日，王女士購買了一套50㎡的公寓，總房款118.5萬元，與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》。按協(xié)議規(guī)定，王女士首付款68.5萬元，商業(yè)貸款50萬元，當(dāng)日王女士交納了2萬元定金。
3月23日，王女士再次前往綠國支付首付余款并準(zhǔn)備簽買賣合同時(shí)，仍遭到開發(fā)商的拒絕，理由是：合同要拿到房產(chǎn)局鑒證1-3個(gè)月，3個(gè)月后業(yè)主再來簽訂《預(yù)售合同》。
“開發(fā)商表示，要簽預(yù)售合同，先簽補(bǔ)充合同，而補(bǔ)充合同有一些霸王條款，簽了增加購房風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跖刻寡?，曾多次去綠國支付首付余款并要求簽訂買賣合同未果。
3月23日，王女士準(zhǔn)備妥協(xié)簽訂補(bǔ)充合同，但開發(fā)商不愿意在《預(yù)售合同》上蓋章，最終導(dǎo)致補(bǔ)充合同與預(yù)售合同都沒簽成。
根據(jù)協(xié)議的規(guī)定，開發(fā)商拒絕訂立房屋買賣合同導(dǎo)致協(xié)議解除，須返還王女士已交購房款45萬元及雙倍返還定金4萬元。
開發(fā)商：“霸王條款”一線房企合同里都有
“原來3個(gè)月交房，補(bǔ)充合同變成兩年。”王女士認(rèn)為，補(bǔ)充合同中的不少規(guī)定太不合理了。據(jù)悉，綠國只有1幢樓12層，已蓋到了11層?！翱旆忭斄耍?017年底可以交付?！痹擁?xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者。
《南京市商品房預(yù)售方案》顯示，該項(xiàng)目2017年12月31日交付。而王女士提供的《補(bǔ)充合同》顯示：即將封頂?shù)木G國，真正交付會(huì)推遲到2019年底。
此外，《補(bǔ)充合同》第十五條第二點(diǎn)顯示：房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤銷或者確認(rèn)無效，買房人承擔(dān)責(zé)任，并按照該商品房總房價(jià)的每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際使用期限向甲方支付使用費(fèi)等。
“若開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致合同無效，買房人非但沒有補(bǔ)償，還要給開發(fā)商錢。”王女士分析，類似的霸王條款還有更多。
針對(duì)補(bǔ)充合同里的霸王條款，綠國項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張勇激動(dòng)地說：“補(bǔ)充合同里你認(rèn)為的霸王條款，南京一線品牌房企的合同里都有，如萬科、萬達(dá)、碧桂園等，一看就知道你們根本不懂房地產(chǎn)?！?/p>
“我們要求王女士1-3個(gè)月后簽訂買房合同，因?yàn)楹贤玫椒慨a(chǎn)局鑒證?！睆堄赂嬖V記者，按照規(guī)定《商品房預(yù)售合同》無需開發(fā)商蓋章。
市房產(chǎn)局：不簽字蓋章的合同無法鑒證
記者聯(lián)系了南京市多家品牌房企及與綠國賣同一類型產(chǎn)品的項(xiàng)目處，得到的答復(fù)均是：交了定金簽訂購房協(xié)議，隨后按照買房人與開發(fā)商的約定時(shí)間(一般7個(gè)工作日)，交齊首付款的當(dāng)天簽訂《南京市商品房預(yù)售合同》，雙方簽字并蓋章，同一天辦理銀行按揭貸款。隨后，將預(yù)售合同拿到房產(chǎn)局鑒證。
“商品房買賣合同肯定要雙方簽字蓋章后，才能拿到房產(chǎn)局蓋業(yè)務(wù)登記章，否則就是無效合同?！蹦暇┦蟹慨a(chǎn)局業(yè)務(wù)咨詢接待室的工作人員介紹，鑒證是將買賣信息錄入到房產(chǎn)局的系統(tǒng)里，確定備案后買賣契約達(dá)成。
律師：補(bǔ)充合同增加買房風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)悉，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，國家制定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，各地也制定了相應(yīng)的合同示范文本。在此背景下，開發(fā)商多以《補(bǔ)充協(xié)議》的形式對(duì)示范文書進(jìn)行變更、修改，以此明確商品房買賣合同關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
而實(shí)際操作中不少開發(fā)商濫用合同優(yōu)勢(shì)地位，通過補(bǔ)充協(xié)議減輕甚至免除其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。江蘇倍寧得律師事務(wù)所姚蘭青律師分析，從本《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容看，買房人將承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，交房時(shí)間的變化，實(shí)質(zhì)上讓買房人“錢、房兩空”的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。姚蘭青認(rèn)為，如交房前開發(fā)商將房子抵押給銀行，又還不了銀行的錢，屆時(shí)房子會(huì)被銀行拍賣抵債。
其次，《補(bǔ)充協(xié)議》 留下了可能降低裝修標(biāo)準(zhǔn)的空間。其中，第十一條稱“若因如廠家停產(chǎn)或其他原因?qū)е麻_發(fā)商無法批量采購時(shí)，買房人同意開發(fā)商有權(quán)以相同或類似品質(zhì)的產(chǎn)品替換”?！捌渌颉焙汀跋嗤蝾愃破焚|(zhì)”兩個(gè)不確定因素，讓精裝成為空話。
第三，補(bǔ)充協(xié)議第八條第2款稱：“該商品房達(dá)到交付條件后，開發(fā)商……以合同約定的交付時(shí)間為交付日期?！币坏┎荒馨雌诮桓斗课荩G國只要不發(fā)書面收房通知，其延期交付的違約責(zé)任將可能被免除。
姚蘭青建議，買房人在認(rèn)購前要仔細(xì)閱讀《認(rèn)定協(xié)議》，并要求開發(fā)商提供《商品房預(yù)售合同》與相關(guān)附件及《補(bǔ)充協(xié)議》。開發(fā)商拒絕提供的，不應(yīng)簽訂認(rèn)購協(xié)議及支付定金。如對(duì)開發(fā)商提供的認(rèn)購協(xié)議、預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議有疑義的，應(yīng)聽取法律專業(yè)人士建議再做決定。