近日，“溫州一批房子產(chǎn)權(quán)到期，須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”的新聞成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，有權(quán)威人士指出，市民們所關(guān)心的70年住宅土地使用權(quán)期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關(guān)是否繳費(fèi)有待國務(wù)院出臺相關(guān)規(guī)定；即便屆時要交費(fèi)，大概率是交一定的土地使用費(fèi)，而不是屆時的土地出讓金。
這兩天，有關(guān)“溫州一批房子產(chǎn)權(quán)到期，須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”的新聞引發(fā)了全國各界的關(guān)注和爭論。在爭論“溫州做法”是否合理的同時，也再次將“住宅土地70年使用期到期后怎么辦”這個當(dāng)年物權(quán)法出臺前后曾引起全國熱議的問題再度拋出。昨天下午，北京青年報記者聯(lián)系上了該報道的作者——《溫州日報》記者劉宏宇。他說，很多人都誤讀了。
溫州住宅土地“撞限”到底是怎么回事
“事實上，溫州發(fā)現(xiàn)部分住宅土地年限‘過期’——注意，不是到期，是‘過期’，是在去年。到了今年，這樣的房子更多了，溫州國土局也沒有處理法規(guī)依據(jù)。我們報社近期做了系列相關(guān)報道。網(wǎng)絡(luò)和自媒體熱轉(zhuǎn)的就是這篇要再花三分之一現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)的報道，但很多人實際上并沒有搞清楚是怎么回事，甚至誤讀。”劉宏宇說。
根據(jù)劉宏宇的介紹，1995年、1996年前后，溫州國企如溫州房開等公司手上一批原本是劃撥的住宅用地轉(zhuǎn)成出讓用地，房產(chǎn)持有個人補(bǔ)交土地出讓金就可以辦除房產(chǎn)證之外的土地證。當(dāng)時，考慮到補(bǔ)交一筆土地出讓金對房產(chǎn)持有人負(fù)擔(dān)較大，于是分了6檔——20年、30年、40年、50年、60年和70年分別繳納相應(yīng)的土地出讓金辦理相應(yīng)年限的土地證，房產(chǎn)持有人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況選擇。
“2016年以來，一大批20年期限的房子出現(xiàn)了。這里面還有一個問題，當(dāng)時辦理土地證的時候，都是以同一宗土地的第一套房辦理時間為起點(diǎn)計這個土地證的時間，所以，這個到期問題一出現(xiàn)，就是一批?！?/p>
和青島深圳不同溫州“撞限房”是已過期
“我注意到了現(xiàn)在很多自媒體、媒體都在拿青島和深圳的‘到期案例’進(jìn)行比較，很多人因此罵溫州國土局。實際上，溫州這600多套土地使用權(quán)到期的住宅和青島、深圳的案例不一樣，我們這里是‘過期’，青島、深圳的多尚在期限內(nèi)?！眲⒑暧顝?qiáng)調(diào)。
“在這個系列報道的過程中，我也對深圳案例進(jìn)行了了解。我了解到的是，深圳處理的都是要到期而未到期的，也就是說，土地使用權(quán)還是在合同內(nèi)的，合同是有效的。所以，深圳就根據(jù)當(dāng)時地價進(jìn)行補(bǔ)交，我記得一個案例是50年的，要續(xù)交到70年，大概補(bǔ)交了不到4萬元錢。而溫州這600多套房不同，問題爆出來的時候，已經(jīng)過期了，即之前的土地合同無效了。這種情況怎么辦，目前并無法律依據(jù)。”
“須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”僅是假設(shè)的估算
重點(diǎn)來了，劉宏宇特別強(qiáng)調(diào)，“目前自媒體、網(wǎng)站瘋轉(zhuǎn)的，我的報道里所說的‘須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)’其實只是溫州市國土局相關(guān)人士在和老百姓做解釋溝通時的一種假設(shè)估算，并不是操作辦法?！?/p>
“截止到目前的統(tǒng)計，溫州大概有600多套房20年期限的土地使用年限已經(jīng)過期。2007年物權(quán)法明確的自動續(xù)期是70年土地使用權(quán)期限內(nèi)的自動續(xù)期。對這種合同過期的住宅怎么辦，目前并沒有相關(guān)法規(guī)?！眲⒑暧钫f?！爱?dāng)時我們采訪的時候，溫州市國土局的人說，按現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，這樣過期的土地合同要續(xù)期，相當(dāng)于要重新簽訂土地出讓合同，那么，按照現(xiàn)在的市場價以及出讓方式計算，可能要交大約等同于三分之一房價的土地出讓金。這個僅僅是假設(shè)下的一種估算，并不是實際操作方法?！！?/p>
劉宏宇強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在溫州國土部門也在等相關(guān)的執(zhí)行依據(jù)，并沒有收一戶人家的“續(xù)繳土地出讓金”，也無一戶房主要續(xù)交。
業(yè)界觀點(diǎn)
自動續(xù)期待定的是使用費(fèi)不是出讓金
除劉宏宇外，北青報記者也采訪了當(dāng)年參與物權(quán)法修訂以及國土部、北京、溫州、深圳等國土部門權(quán)威人士。綜合上述權(quán)威人士說法，市民們所關(guān)心的70年住宅土地使用權(quán)期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關(guān)是否繳費(fèi)尚待國務(wù)院研究并出臺相關(guān)規(guī)定；即便屆時要交費(fèi)，大概率是交一定的土地使用費(fèi)，而不是高額的土地出讓金。
住宅70年土地使用年限始于1990年
“原來我國土地是禁止轉(zhuǎn)讓的，直到1990年?！蓖恋毓芾聿块T一位權(quán)威人士從頭開始梳理?！?988年，我國先修訂了憲法，明確國有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。兩年后，即1990年5月19日，國務(wù)院頒發(fā)了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，即業(yè)界說的‘55號令’，自此，國有土地使用權(quán)開始依法轉(zhuǎn)讓、出讓，70年的土地使用年限也因此而來?！?/p>
根據(jù)55號令第十二條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。
70年土地期滿自動續(xù)期始于2007年
“2007年8月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條明確， 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！绷硪晃粐敛块T的相關(guān)人士對北青報記者表示，但物權(quán)法對此又做了修訂。
“2007年10月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！鄙鲜鋈耸勘硎?，“但自動續(xù)期如何續(xù)，并沒有明確?！?/p>
續(xù)期是否支付土地使用費(fèi)將由國務(wù)院規(guī)定
一位當(dāng)時參與了物權(quán)法修訂的權(quán)威人士對北青報記者表示，“事實上，有關(guān)自動續(xù)期如何續(xù)，人大法工委在當(dāng)時是討論過這個問題的。當(dāng)時大概有兩種觀點(diǎn)，一種是購房時既然已經(jīng)繳納了土地出讓金，自動續(xù)期應(yīng)免費(fèi)；一種是應(yīng)當(dāng)繳納一定的土地使用費(fèi)?？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題，而絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為70年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺乏足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不做規(guī)定為宜。”
據(jù)該人士介紹，人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國物權(quán)法精解》中最后明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。
本版文/本報記者 余美英
供圖/視覺中國
財經(jīng)觀察
所有的慌亂都緣自信息不明
回頭看這幾天有關(guān)溫州“撞限房”的各種爭議和討論，不外兩個點(diǎn)：一個是“須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”引發(fā)的“痛點(diǎn)”——續(xù)期補(bǔ)交費(fèi)用怎么這么高？！這是絕大多數(shù)人直接“跳起來”的主要原因。一個是“我家的房子到期后到底如何續(xù)期，是不是也像溫州說的那樣要交屆時房價的三分之一”引發(fā)的各種擔(dān)憂和驚慌，很多人甚至因此在各處咨詢“房子還能不能買了”。這兩個問題的背后，都是對住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期這一問題的擔(dān)憂。
在和溫州“撞限房”報道記者劉宏宇的對話中，劉宏宇一再表示，當(dāng)時做這系列報道的初衷，就是希望這件事能夠引起相關(guān)部門的關(guān)注，盡快出臺相關(guān)政策，早日解決溫州等地這樣一批已經(jīng)出現(xiàn)土地使用權(quán)期限到期的房子面臨的問題。對此，土地管理部門多位人士也表示，溫州“撞限房”把如何自動續(xù)期問題提了出來，從某種意義上說是件好事。
事實上，溫州、深圳、青島等地出現(xiàn)的“撞限房”問題在不久的將來，會在各地逐漸出現(xiàn)，而且不止是住宅，還有商業(yè)、辦公等。以北京為例，相關(guān)部門權(quán)威人士對北青報記者介紹，北京國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓始于1992年6月，按照商業(yè)用地使用期限40年推算，十多年后土地使用權(quán)到期現(xiàn)象也會出現(xiàn)。
人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國物權(quán)法精解》中明確提到，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題，和老百姓的利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂業(yè)，使恒產(chǎn)者有恒心。所有的恐慌都是緣自信息不明確。溫州“撞限房”問題爆出后，到目前為止，我們看到的官方的回應(yīng)就是國土部要溫州市相關(guān)部門上報該事件情況。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后如何自動續(xù)期，續(xù)期的期限如何規(guī)定，是否繳納土地使用費(fèi)支付。按什么標(biāo)準(zhǔn)和辦法繳納等問題，即建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，相關(guān)部門應(yīng)盡快進(jìn)行充分、科學(xué)的研究，以給老百姓一顆定心丸，保障老百姓安居樂業(yè)，使恒產(chǎn)者有恒心。
最新消息
深圳連夜解讀土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會昨日晚間通過其官方微博發(fā)文對深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)說明。
說明指出，深圳市目前有關(guān)土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定包括，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價。2004年出臺的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(深府【2004】73號)文件解決的對象特指在深圳特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地問題。《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補(bǔ)交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。
1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。