■本報(bào)記者 王麗新
房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿依然在走高。
截至4月18日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市有87家上市房企公布2015年年報(bào)，其負(fù)債合計(jì)為2.34萬(wàn)億元，與2014年的1.93萬(wàn)億元相比，上漲了約4100億元，同比上漲21%。
值得注意的是，在上述87家上市公司公布業(yè)績(jī)的房企中，超過(guò)六成房企總負(fù)債同比增長(zhǎng)率為正，而近四成房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，僅從上市公司角度來(lái)看，資產(chǎn)負(fù)債率梯隊(duì)變化幅度并不大，整體負(fù)債規(guī)模雖增加，但資產(chǎn)規(guī)模也在增加。不過(guò)，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，杠桿仍在加大，尤其在二套房貸款比例降低、開發(fā)商、第三方機(jī)構(gòu)提供的首付貸等交易規(guī)模增加后，金融風(fēng)險(xiǎn)有所提高。
負(fù)債規(guī)模上升
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述87家上市房企中，33家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，11家超過(guò)80%；2014年同期，在A股142家上市房企中，63家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，占比為44%。
其中，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的有11家，占比接近13%；在70%-80%的有12家，占比接近14%；在60%-70%之間的有20家，占比約23%；50%-60%之間的有14家，占比為16%。
從具體企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科A以4750億元負(fù)債暫居首位，與去年同期的3925億元相比，同比上升825億元，但其資產(chǎn)負(fù)債率為77%，與去年持平；資產(chǎn)負(fù)債率榜首者為魯商置業(yè)，為93%。
“上市房企積極借債，其實(shí)是公司債發(fā)行制度放寬的結(jié)果，尤其利率比較低。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)借債來(lái)實(shí)現(xiàn)新債償舊債、給既有項(xiàng)目補(bǔ)充流動(dòng)資金等有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從實(shí)際情況看，這也會(huì)促使房企新一輪戰(zhàn)略擴(kuò)張節(jié)奏的加快。負(fù)債規(guī)模的增加，財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用，說(shuō)明有利于后續(xù)中長(zhǎng)期資金的可持續(xù)供給，但也會(huì)促使房企償債壓力增加，甚至引發(fā)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從行業(yè)平均值來(lái)看，75%的負(fù)債率符合房企資金密集型性質(zhì)。但在持續(xù)高負(fù)債的模式下，房企的盈利水平并沒(méi)有得到提升。
置換高息債
過(guò)去一年，公司債發(fā)行規(guī)模爆棚。2015年，上市房企總計(jì)發(fā)行公司債約3000億元，與上年相比，暴漲18倍。
對(duì)于大規(guī)模發(fā)行公司債的背后：利率低，置換高息債或是首要因素；其二，由于海外融資成本上升，國(guó)內(nèi)融資成本下降，房企融資紛紛回歸境內(nèi)，同時(shí)可避免匯率風(fēng)險(xiǎn)；第三，公司債期限與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相符，運(yùn)用靈活。
“敢于擴(kuò)大借貸規(guī)模，靠高桿杠運(yùn)營(yíng)的房企，實(shí)際上在這一波房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張中嘗到了甜頭。”一位房企高管向本報(bào)記者透露，“我們公司老板經(jīng)營(yíng)理念比較保守，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，并沒(méi)有大幅借債，然后去拿地。現(xiàn)在回頭看，或許錯(cuò)過(guò)了擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)”。
事實(shí)上，今年一季度也延續(xù)了去年的發(fā)債熱潮。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，房企發(fā)生融資67筆，累計(jì)融資金額合計(jì)2213.63億元，金額較上月大幅上漲，漲幅約195.82%。其中，單筆融資不少于20億元的有36筆，融資單筆最高為300億元。
值得一提的是，3月份發(fā)行公司債再次成為房企融資的主要途徑，融資34筆，金額達(dá)1275.81億元。3月11日，富力地產(chǎn)通過(guò)發(fā)行公司債融資300億元，成為本月單筆融資之首。
然而，高桿杠運(yùn)營(yíng)的背后，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)已有所顯現(xiàn)，尤其三、四線城市中的中小房企較為嚴(yán)重。在庫(kù)存量巨大的三、四線城市中，土地成本是逐年虧損的，加上建安成本、人工成本等必要成本，開發(fā)商已無(wú)利潤(rùn)可言，若想增加附加值，換取利潤(rùn)，則面臨的是無(wú)人接盤的市場(chǎng)，降價(jià)割肉依然難以脫困。
“未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，股權(quán)并購(gòu)案將再度增加，這是加桿杠帶來(lái)的后遺癥，也是行業(yè)兼并重組的自然發(fā)展?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者直言，然而不可忽視的是，資金成本的侵蝕，土地成本的嚴(yán)重超負(fù)荷等因素，將導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率的提升將越發(fā)艱難。來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)