■廣州仲裁委裁決買家補(bǔ)交差價引發(fā)網(wǎng)上爭議一片
■買家向廣州中院申請撤銷仲裁裁決案昨公開庭詢
文/羊城晚報記者 董柳 實習(xí)生 張香玉
馮先生在廣州越秀區(qū)買了一套房，后房價上漲，原房主以買賣合同無效為由向廣州仲裁委員會申請裁決返還房屋，被駁后，又以交易顯失公平為由提起仲裁請求，廣州仲裁委員會今年3月裁決馮先生要支付房屋差價44萬余元。馮先生于是向法院申請撤銷仲裁裁決，該案昨日在廣州中院公開庭詢。
差價44萬該不該補(bǔ)？兩次仲裁是否違反“一事不再理”原則？該事件被網(wǎng)絡(luò)熱炒后，針對網(wǎng)上不少罵法官的聲音，廣州中院昨在官方微信上表示這個“鍋”法院不能背；就網(wǎng)上的質(zhì)疑聲，廣州仲裁委員會的經(jīng)辦秘書也通過官微發(fā)聲稱前后兩次仲裁不屬“重復(fù)仲裁”。
事
件梗概
買學(xué)位房后房價已上漲
第二次仲裁要求補(bǔ)差價
廣州市民馮先生50多歲。2012年11月，他從朋友處得知有一處“好房子”——該房是房改房、房齡50年、位于越秀區(qū)松崗西路、地處傳統(tǒng)名校區(qū)、面積130平方米(含公攤面積)，產(chǎn)權(quán)人是馬某夫婦，其中馬某99歲、其妻年近90歲。
同月27日，馬某夫婦委托一位姓單的女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)。2013年3月，馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》，約定合同交易價為200萬元，實際交易價為233萬元。當(dāng)月，馮先生完成了過戶。其后，樓價上漲了。
2013年7月，原房主馬某夫婦及其子馬先生向廣州仲裁委員會提出仲裁申請，申請裁決房屋買賣合同無效。馬先生稱，父母都處高齡，常年生病，兩人在簽署合同時已無民事行為能力，其在南方公證處進(jìn)行的委托單女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托涉嫌違反程序，父母按手印和蓋私章都是其女兒幫忙進(jìn)行的，馬先生申請裁決單女士與馮先生所簽的房屋買賣合同無效，馮先生應(yīng)返還房產(chǎn)。
2014年1月，廣州仲裁委員會仲裁認(rèn)為，原房主的委托人單女士與馮先生簽訂房屋買賣合同并完成過戶，該過程并沒有證據(jù)反映交易存在違法違規(guī)情形且沒有證據(jù)證實原房主對交易過程和交易價格存在異議，據(jù)此裁決駁回原房主及馬先生的仲裁申請。其后，馬先生向廣州中院起訴要求撤銷該裁決，遭法院駁回。
但事情還沒有結(jié)束。2014年3月，廣州仲裁委員會又受理了馬先生的仲裁申請，馬先生以當(dāng)年房屋交易價格明顯低于市場價格顯失公平為由，申請馮先生支付房屋差價款。經(jīng)評估公司評估，涉案房屋在交易期間估價為277萬余元，與實際交易價相差44萬余元。今年2月，廣州仲裁委員會仲裁庭裁決，因申請人馬某夫婦在簽訂合同時處于劣勢，缺乏經(jīng)驗，雙方的權(quán)利義務(wù)不對等，可以認(rèn)定為顯失公平，房屋總價應(yīng)認(rèn)定為評估價277萬余元，馮先生應(yīng)補(bǔ)償差價款44萬余元。
這引起馮先生不滿，他向廣州中院起訴申請撤銷仲裁裁決，案件于昨日在廣州中院庭詢。
法
庭交鋒
交易屬不屬于顯失公平？
昨日的法庭上，馮先生一方認(rèn)為，廣州仲裁委員會違反“一事不再理”的原則，并且該案不構(gòu)成顯失公平的情形，認(rèn)為明顯不合理的低價應(yīng)低于實際價格的七成才算，而該案的評估結(jié)果是277萬，233萬的價格不存在買賣價格明顯低于市場價格的顯失公平的可變更或撤銷的法定情形。
馬先生一方答辯認(rèn)為，前后兩案的仲裁請求完全不同，第一次仲裁的性質(zhì)是合同無效返還之裁。其還認(rèn)為，馮先生與中介等人利用仲裁申請人馬某重病住院，并無民事行為能力的情形，低價騙賣房產(chǎn)顯失公平。另外，277萬元的評估價是馮先生鎖門不讓評估人員進(jìn)入室內(nèi)，進(jìn)而按毛坯價格作出的結(jié)論，并非實際價格。
目前，廣州中院尚未作出是否撤銷仲裁裁決的裁定。
各
方聲音
經(jīng)辦秘書：
兩份合同顯示面積存在差異
前后兩次仲裁不屬重復(fù)仲裁
該案經(jīng)媒體報道，網(wǎng)上出現(xiàn)了質(zhì)疑聲音。昨日，廣州仲裁委員會的官方微信發(fā)布了該案親歷者——經(jīng)辦秘書劉某威所寫的《關(guān)于馬某與馮某房屋買賣仲裁案相關(guān)報道的說明》。
劉某威稱，仲裁庭對房價進(jìn)行調(diào)整并非因為交易后房價大漲。事實上，仲裁庭主要是圍繞交易是否顯失公平進(jìn)行審理，為此需要澄清幾個關(guān)鍵事實：一是涉案房屋買賣合同簽訂之時，業(yè)主為兩位90多歲的高齡老人，且常年患病住院，其所委托代為出售涉案房屋的單某為從事房地產(chǎn)中介的人員；在簽訂第一份房屋買賣合同時，作為買家的肖某也是房屋中介從業(yè)人員，隨后再轉(zhuǎn)由該案買方馮某作為買受人；二是涉案房屋前后兩份合同顯示的面積存在差異，與肖某簽訂的合同顯示面積為118.27平方米，隨后與馮某所簽訂的合同顯示面積為130.89平方米，而房價款是以前一份合同確定，此外，涉案房屋尚帶有20多平方米使用面積，未作產(chǎn)權(quán)登記；三是根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的評估，涉案房屋在簽訂時的交易價與同時段同地段的市場價存在40多萬元的差距。
劉某威表示，仲裁庭根據(jù)上述事實進(jìn)行審理，圍繞是否損害了兩位老人的權(quán)益、未計價的面積是否予以補(bǔ)償、交易當(dāng)時的價款是否合理等方面進(jìn)行綜合判斷，根據(jù)公平合理原則，按簽訂合同時點的評估市場價給賣方予以適當(dāng)補(bǔ)償。并且，仲裁庭并非以現(xiàn)有的市場價(該案立案時已漲至約432萬元)作為標(biāo)準(zhǔn)，不存在因房價上漲而予以調(diào)整的因素。
兩次裁決是否違反“一事不再理”原則？劉某威稱，根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》的規(guī)定，仲裁實行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或向法院起訴的，仲裁委員會或法院不予受理。只有當(dāng)事人在前后仲裁案件屬“同一糾紛”，后案才不屬于仲裁委員會受理范圍。而2015年施行的民事訴訟法司法解釋第247條、第248條對“重復(fù)起訴”作了具體規(guī)定，構(gòu)成重復(fù)起訴須滿足三個條件：一是前后訴的當(dāng)事人相同，二是前后訴的訴訟標(biāo)的相同，三是前后訴的訴訟請求相同或相反；針對新發(fā)生事實的另行起訴不構(gòu)成重復(fù)起訴。然而，該案與上一仲裁案件的仲裁請求并不相同，前案是基于合同無效提出，后案是基于變更合同提出，即不滿足“重復(fù)起訴”第三個條件，也即不屬于重復(fù)仲裁。
中院澄清：這個“鍋”我們真不能背！
“廣州有這么偉大的法官那是廣州人民的福氣啊”、“沒想到廣州也有這樣的法官”……事件經(jīng)報道后，網(wǎng)友負(fù)面評論很多，個別負(fù)面評論還獲得過萬的“點贊”。
“看完評論我真是醉了，原來法盲這么多。明明是仲裁委作出的仲裁裁決，居然一窩蜂地罵法官，真是躺著也中槍！”網(wǎng)友“法官MIEMIE”如是評說。
據(jù)記者了解，“裁決”與“裁定”有區(qū)別，“裁決”作出的主體是仲裁機(jī)構(gòu)，“裁定”作出的主體是人民法院。
昨晚，廣州中院官方微信發(fā)布了《澄清！這個“鍋”廣州中院真不能背》的文章，表示這件事不是廣州中院“裁定”的。廣州中院同時介紹，近三年來，該院仲裁司法審查案件每年收案量的增幅均超過20%，在處理仲裁司法審查案件中發(fā)現(xiàn)，很多社會公眾對于仲裁與訴訟的區(qū)別、仲裁協(xié)議的意義和仲裁司法審查的范圍等問題十分陌生，導(dǎo)致近年來仲裁司法審查案件量急速上升。
法官說法
關(guān)于仲裁，你需要了解的常識
廣州中院表示，當(dāng)事人對于仲裁程序的認(rèn)識主要存在三大誤區(qū)：一是誤認(rèn)為選擇了仲裁機(jī)構(gòu)后，法院還可以管轄其糾紛；二是誤認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)全面審查仲裁機(jī)構(gòu)作出的裁決；三是誤認(rèn)為司法仲裁審查案件的程序與普通訴訟案件相似可以進(jìn)行復(fù)議、二審或再審。
“然而，根據(jù)目前的法律法規(guī)，上述請求均難以得到支持?！睆V州中院表示，針對公眾認(rèn)識上的上述誤區(qū)，特別提醒市民注意——
商事仲裁遵循自愿仲裁、或裁或?qū)徳瓌t，當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，再向法院起訴的，法院不予受理。由于仲裁是基于當(dāng)事人自愿約定而選擇的糾紛解決方式，因此一旦約定了仲裁條款，就排除了法院對于該合同的管轄，當(dāng)事人就該合同發(fā)生的糾紛只能由約定的仲裁機(jī)構(gòu)裁決。
仲裁實行一裁終局制，法院對仲裁裁決的司法審查僅限于程序性事項，裁決認(rèn)定事實是否清楚和適用法律是否正當(dāng)不屬于司法審查的范圍。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或向法院起訴的，均不予受理。當(dāng)事人對裁決有異議的，可向法院提出撤銷仲裁裁決或不予執(zhí)行仲裁裁決的申請，但法院對仲裁裁決的審查僅限于程序性事項。
法院作出仲裁司法審查裁定后，該裁定于送達(dá)各方當(dāng)事人之日起即發(fā)生法律效力，不存在復(fù)議、二審或再審程序。
七種情形需占其一
方可裁定撤銷裁決
根據(jù)仲裁法等的規(guī)定，只有申請人提出證據(jù)證明仲裁裁決符合以下情形之一的，法院才能撤銷或不予執(zhí)行仲裁裁決——
●沒有仲裁協(xié)議的
●裁決的事項不屬于仲裁協(xié)議的范圍或仲裁
委員會無權(quán)仲裁的
●仲裁庭的組成或仲裁的程序違反法定程序的
●裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的
●對方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的
●仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄、徇私舞弊、
枉法裁決行為的
●違背社會公共利益的
制圖/黃文倩
制表/黃文倩