胡葆森
黃文仔
張招興
黃其森
李曉林
全國兩會(huì) 產(chǎn)業(yè)連線
2016年全國兩會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)的聲音比往年的兩會(huì)顯得更加的受人關(guān)注。就在兩會(huì)前，國內(nèi)的樓市開始了加速“去庫存”，市場(chǎng)熱度迅速升溫。在這樣的大環(huán)境下，房企代表以及行業(yè)代表委員們?cè)趦蓵?huì)的發(fā)聲將決定了今年哪些熱點(diǎn)將被國家重視。記者發(fā)現(xiàn)，在今年的兩會(huì)中，在房地產(chǎn)當(dāng)中，“去庫存”、“土地供應(yīng)”、“個(gè)稅改革”的話題是最受代表們關(guān)注的。
對(duì)于“去庫存”很多代表都提出了自己的看法。有些行業(yè)代表就提出，“我們過去把庫存僅僅定義為住宅市場(chǎng)，但如果綜合考慮到地方債、地方經(jīng)濟(jì)乃至企業(yè)的銀行貸款等這些因素，就不難發(fā)現(xiàn)其多樣性?；蛘哒f，我們并不是單一發(fā)展住宅才形成了今天的庫存問題。目前市場(chǎng)上的一些商業(yè)寫字樓、大戶型產(chǎn)品及部分高價(jià)盤，其實(shí)同樣需要我們關(guān)注?！贝韨冋J(rèn)為，目前的樓市去庫存的幾個(gè)較困難的地方，其中之一就是非住宅庫存。這部分項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，將出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓?jiǎn)栴}。同時(shí)，大戶型、高價(jià)盤去化慢，也是去庫存中面臨的壓力。有代表認(rèn)為，就住宅而言，其實(shí)現(xiàn)房當(dāng)中大量的庫存是大戶型產(chǎn)品。
除了庫存以外，“土地供應(yīng)”問題也是兩會(huì)期間房企代表以及行業(yè)代表們最為關(guān)注的話題。在兩會(huì)期間，國土部部長(zhǎng)姜大明就表示，國土資源部將采取有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的政策措施，合理地增加這些城市的土地供應(yīng)面積。
但是有房企代表就建議要嚴(yán)控土地供應(yīng)。建議認(rèn)為，在過去十幾年，是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的十幾年，地方政府，尤其是縣級(jí)市場(chǎng)和部分地級(jí)市場(chǎng)，在土地出讓方面，計(jì)劃性不夠，由于土地過量出讓，加上宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年的調(diào)整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出。建議稱，去庫存就要嚴(yán)控新土地的供應(yīng)，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應(yīng)。
“建議嚴(yán)控土地供應(yīng)”
全國人大代表、建業(yè)住宅集團(tuán)董事長(zhǎng) 胡葆森
胡葆森認(rèn)為，去庫存，肯定不是兩三年的事情，會(huì)貫穿整個(gè)“十三五”，用三到五年時(shí)間，去庫存就會(huì)見到效果。他指出，從2014年開始，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)分化，市場(chǎng)開始分化，一線城市房?jī)r(jià)大幅度攀升，三四線城市急欲去庫存；開發(fā)商陣營分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，百強(qiáng)房企市場(chǎng)份額由5年前的20%多上升到40%多；產(chǎn)品也出現(xiàn)分化，精裝、度假、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，產(chǎn)品越來越豐富。
在他看來，中國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟時(shí)期，政府對(duì)市場(chǎng)的控制越來越成熟，百姓在選房方面越來越理性，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求越來越挑剔?！坝捎谑袌?chǎng)的分化，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，三四線城市房?jī)r(jià)不但沒有上漲，有的反而還在下跌。”對(duì)于房?jī)r(jià)變化，胡葆森認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)楣┣箨P(guān)系，房?jī)r(jià)短期由供求關(guān)系決定，一線城市沒有庫存，所以房?jī)r(jià)就上漲。
胡葆森分析說，過去十幾年，是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的十幾年，地方政府，尤其是縣級(jí)市場(chǎng)和部分地級(jí)市場(chǎng)，在土地出讓方面，計(jì)劃性不夠，由于土地過量出讓，加上宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年的調(diào)整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出?！叭齑媸且粋€(gè)多方合力的結(jié)果，三四線城市需要時(shí)間。”胡葆森建議，在這個(gè)過程中，一要嚴(yán)控新土地的供應(yīng)，將自己的家底縷清，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應(yīng)；二是要消化庫存，現(xiàn)在政府出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，包括鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，加上契稅減免等等；三是在發(fā)展生產(chǎn)的前提下鼓勵(lì)百姓就地城鎮(zhèn)化。
“廣州可調(diào)整限購政策”
全國政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng) 黃文仔
過去都是比較粗獷式的發(fā)展，大多數(shù)開發(fā)商拼命開發(fā)，拼命銷售。有些供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品質(zhì)量很低，項(xiàng)目過了十年八年就很難看了。城市建筑其實(shí)是一門藝術(shù)，應(yīng)該把城市建筑當(dāng)作精美印刷品一樣印刷出來，而精細(xì)化強(qiáng)調(diào)的正是這樣的高品質(zhì)。今年是“十三五”規(guī)劃的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)今后五年應(yīng)該著力平衡好供給端和需求端的關(guān)系。
前幾年通過政府調(diào)控，投機(jī)性購房、炒房的需求已經(jīng)被有效抑制住了。我們統(tǒng)計(jì)過現(xiàn)在購房的客戶，剛性需求的占絕大部分。而當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，是全民都在炒房，大媽也在炒房。當(dāng)前樓市中的投資投機(jī)性需求不到一成，仍然處在合理水平。
當(dāng)前，一線城市的土地儲(chǔ)備比較困難，而三四線城市的土地供給又過大，這類型城市庫存部分去化之后，如果供應(yīng)再度跟上，而消費(fèi)跟不上，去庫存的難度會(huì)更大。對(duì)于這類型城市的“去庫存”問題，可以有“兩招”解決，一招是限制土地供應(yīng)，另一招則是放慢開發(fā)速度。
廣州房地產(chǎn)庫存量約1000多萬平方米，大概需要七八個(gè)月才能消化完。廣州消化現(xiàn)有庫存雖然有點(diǎn)壓力，但壓力并不算很大。廣州取消限購對(duì)于去庫存的作用很大。廣州可以考慮在除了越秀、荔灣、海珠、天河老四區(qū)之外的其他區(qū)域調(diào)整限購政策，像南沙、番禺等區(qū)域，都可以考慮放開限購。另外一方面，對(duì)于目前實(shí)行的“穗六條”限購政策，也可以考慮放寬非廣州戶籍購房者的購房條件限制，從目前的社保個(gè)稅三年期限縮短或者取消。不過，出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，目前的房貸首付政策應(yīng)該繼續(xù)維持，暫時(shí)不需要調(diào)整。
“盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金法”
全國人大代表、越秀集團(tuán)董事長(zhǎng) 張招興
全國兩會(huì)期間，全國人大代表、越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興表示，鑒于當(dāng)前REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）發(fā)展面臨諸多困境，建議全國人大常委會(huì)盡快制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》，就國內(nèi)REITs在設(shè)立、運(yùn)作過程中涉及的各種法律問題進(jìn)行規(guī)范，以加快REITs這一國際市場(chǎng)成熟的高端房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮穩(wěn)定器和調(diào)節(jié)器的作用。
越秀集團(tuán)旗下有金融、地產(chǎn)、交通三大主業(yè)和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的REITs——越秀房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱“越秀房托”）。越秀房托在港上市已滿十年有余。張招興表示，經(jīng)過了多次深度調(diào)研，為更好履職，他此次還準(zhǔn)備了《中華人民共和國房地產(chǎn)投資信托基金法（草案）》呈全國人大參考。
國內(nèi)在現(xiàn)行立法中涉及REITs的主要有《公司法》《信托法》《證券法》《證券投資基金法》《合伙企業(yè)法》及《信托投資公司管理辦法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等多部法律法規(guī)，但尚未制定專門調(diào)整規(guī)范REITs的單行法律。此外，中國REITs的創(chuàng)設(shè)和運(yùn)行涉及多個(gè)部委的職責(zé)，而多部門監(jiān)管機(jī)制下難免會(huì)產(chǎn)生權(quán)責(zé)沖突。
“去庫存要舍得降價(jià)”
全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng) 黃其森
全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，眼下樓市庫存主要集中于人口凈流出的三四線城市，一線城市實(shí)際一房難求。去庫存任務(wù)需要政府和企業(yè)雙發(fā)面的努力，同時(shí)做好“加減法”。以此來長(zhǎng)效刺激需求，而不是通過諸如“零首付”這類短期刺激達(dá)到效果。
黃其森表示，中國各城市之間的供需分化，意味著短期刺激并不能夠解決中國房地產(chǎn)行業(yè)步入轉(zhuǎn)型期的根本問題。他認(rèn)為，眼下去庫存政策的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，還應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
黃其森認(rèn)為，去庫存不能單純指望政府回購或單純依賴政策救市，更為重要的是要依靠開發(fā)企業(yè)自身的力量，重新制定營銷策略和開發(fā)節(jié)奏。黃其森認(rèn)為，企業(yè)方面應(yīng)該在價(jià)格上做“減法”，在品質(zhì)上做“加法”?！敖祪r(jià)割肉是必要的，沒有了這一環(huán)節(jié)，談去庫存是不現(xiàn)實(shí)的。”與此同時(shí)，如果政府能在配套方面給予開發(fā)企業(yè)一定的支持，“比如加大市政投入，讓小區(qū)周邊配套服務(wù)更加完善等”，這樣一來將會(huì)對(duì)去庫存的效果有更好的保障。
與積極降價(jià)相反的是，一些地方政府出臺(tái)一些較為不合理的政策，大力度運(yùn)用杠桿手段，以期實(shí)現(xiàn)去庫存目的。黃其森不贊成這樣短期的政策，他認(rèn)為，無論是什么樣的政策手段，都應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)，考慮市場(chǎng)的遠(yuǎn)期健康發(fā)展，而不能只看眼前不看以后。這樣的高杠桿只會(huì)讓市場(chǎng)短暫升溫引起短期暴漲，并不能從長(zhǎng)遠(yuǎn)處解決高庫存問題。
在黃其森看來，政府應(yīng)該適當(dāng)減低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)與各項(xiàng)門檻，同時(shí)更好地完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套。黃其森認(rèn)為，在過去一年絕大多數(shù)房企利潤率嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損的情況下，與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際下調(diào)。
他建議根據(jù)各地實(shí)際情況合理調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，降低企業(yè)預(yù)售階段所得稅的計(jì)稅毛利率，同時(shí)還建議取消對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅的預(yù)征，以及取消房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司制等增加企業(yè)開發(fā)成本的規(guī)定。
三四線樓市走勢(shì)呈“L”形 2019年或?qū)⒒嘏?/strong>
全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李曉林
北京、上海、深圳等超一線城市，房?jī)r(jià)與銷量都在上漲，而大多數(shù)三四線城市主要還是去庫存。
由于現(xiàn)在股市行情并不景氣，其他領(lǐng)域看不到特別顯現(xiàn)的投資產(chǎn)品，所以很多人投資房地產(chǎn)，造成北京、上海、深圳等特一線城市剛需、改善型需求以及投資性需求三個(gè)疊加在一起，由此造成這段時(shí)間價(jià)量齊升。與北上廣深等少數(shù)幾個(gè)一線城市的樓市呈現(xiàn)火熱、價(jià)格上漲形成鮮明對(duì)比的是，目前大面積的三四線城市的樓市呈現(xiàn)出“冰凍”、價(jià)格續(xù)跌的態(tài)勢(shì)?？梢哉f，落實(shí)中央提出的“去庫存”任務(wù)，重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在三四線城市去庫存。
去庫存大概還需要3-5年時(shí)間，估計(jì)在2019年前后庫存能消耗一部分。在2019年庫存去的差不多時(shí)，以及人們的收入翻一倍的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)有回暖，但現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行情還不容樂觀。去庫存的政策要堅(jiān)定不移地去執(zhí)行。
宏觀調(diào)控的手段不能太頻繁，剛剛出臺(tái)的一些政策是為了救市。因?yàn)榇蟛糠侄木€城市房地產(chǎn)還不容樂觀，不要因?yàn)椴糠殖鞘辛績(jī)r(jià)齊升而掩蓋庫存問題，以及需要消化的時(shí)間。實(shí)際上，這次政府工作報(bào)告中提到，針對(duì)不同城市情況政策要區(qū)別對(duì)待，對(duì)三四線城市，可以會(huì)給予一些扶持樓市的政策。而北京、上海等一線城市就要靠市場(chǎng)化運(yùn)作。因中央政策的利好，現(xiàn)在三四線城市房地產(chǎn)應(yīng)該是平了，也就是說呈L形，估計(jì)2019年會(huì)回暖起來，而特一線城市處于U形的上漲階段。
策劃：李廣軍 整理：南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁 許蕾 李廣軍