2月，春節(jié)過后，就在很多人都還在調整身心，努力走出“節(jié)后綜合征”的時候，北京的二手房市場便已經吹起了陣陣暖風，甚至是滾滾熱浪。據(jù)統(tǒng)計，2月15日—22日，北京二手住宅交易量達到了6千余套，創(chuàng)下五年來單周交易量的最高值；成交均價也比去年全年的均價上漲了5%左右。在這樣的背景下，北京二手房市場再次迎來了像去年一樣的成交旺季。但在成交上漲的背后，學區(qū)房的二手房卻顯得成交動力不足。
火爆 “降稅”刺激交易心態(tài)
樓市火不火，看不動產登記事務中心那兒的隊排多長就知道。去年年中開始，北京的二手房就開始大熱。今年2月19日，財政部等三部委聯(lián)合發(fā)文，調整房地產環(huán)節(jié)交易契稅、營業(yè)稅，這就又添了一把柴。
雖然說本次政策具體到北京，只是購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至1.5%?？雌饋聿惶螅珟拥男Ч麉s十分明顯。
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：由于購買新房時，契稅繳納時間為收房之后，因此對新房價格的影響無法迅速顯現(xiàn)，但對二手房交易成本的降低立竿見影。
“以上周二手房的成交均價41490元/平方米計算，一套150平方米的戶型總價為622萬元，新政帶來的優(yōu)惠為9.3萬元。這個優(yōu)惠幅度對于大戶型買家來說還是很實惠的。”胡景暉說道。
事實上，從去年以來，樓市政策和信貸政策逐步寬松。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，系列政策刺激樓市，從春節(jié)前的降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但事實上，從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結構最緊張的一線城市。
此外，胡景暉還表示，春節(jié)前后新房開盤量少，項目供應量嚴重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯的二手房則成為購房人群的主要選擇。同時，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉向了二手房市場，造成了二手房市場的持續(xù)火熱。目前北京二手房市場的火熱態(tài)勢或將持續(xù)一段時間。
漲價 加速購房人群出手
無論新政能夠給予二手房帶來怎樣的影響，二手房市場已經變得異?；鸨?。2月24日，在朝陽區(qū)不動產登記事務中心，上班時間未到，大廳內就擠滿了人，咨詢窗口也排起了長隊。據(jù)記者了解，目前網上預約辦理過戶確實很困難，預約過戶號很難才能申請下來。而造成過程成交火爆的根本原因或在于不斷上漲的價格。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年首月的全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年末的房價整體上漲趨勢，今年國內70個大中城市房價繼續(xù)“開門紅”。數(shù)據(jù)顯示，全國 70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均繼續(xù)上漲，且漲幅比上月明顯擴大。不過，城市間房價分化現(xiàn)象依然延續(xù)，房價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市。
但對于北京來說，盡管房價上漲則相對溫和，一年來北京房價漲幅為11.3%。但在二手房上北京近一年來的漲幅則僅次于深圳，位居全國第二。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上月北京二手房無論環(huán)比漲幅還是同比漲幅都遠高于新建住宅。上月北京二手房環(huán)比上漲2.1%，同比漲幅則高達23.7%。
事實上，價格不斷地上漲也促使了越來越多意向客戶不斷地選擇出手購房。
對于購房人黃先生來說，雖然目前從稅費上的優(yōu)惠對于自己并沒有什么是實質的影響，但他最終還是選擇出手。
究其原因，就是在于上漲的價格。“對于換房，自己已經關注了很多年，這次不能再等了?！秉S先生表示，出手的原因在于不斷看漲的地王價格，水漲船高的地價，實際上對老百姓的心理造成很大的壓力。
此外，現(xiàn)在有些換房的客戶，看中的房子漲價了，就把自己要賣的房子也提價：“現(xiàn)在就是客戶多，房子少。年前不起眼的一些房子，現(xiàn)在也都賣了。不容你去想，你不買別人買。換房的，房價漲買得貴，賣的一樣的貴?？嗔藙傂璧膯渭冑I房的客戶?！秉S先生說道。
而對于二手房的房價，北京市房協(xié)秘書長表示，北京二手房去年的均價在于3.7萬元/平方米，相比目前的新房價格，二手房仍有上漲的空間。
遇冷 學區(qū)房光環(huán)漸褪
就在北京二手房價格不斷上漲的過程中，學區(qū)房與商住類的二手房卻成為了冷門，并未出現(xiàn)價格快速上漲的情況。
而造成這樣的原因則是包括政策的變化及新房市場的沖擊。
“學區(qū)房的受寵程度已經在不斷的降低了?！边@已經是不少中介員工認定的事實。其原因就是不斷改變的政策。
近日，教育部辦公廳下發(fā)了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。
隨著這一政策目前尚未正式落地，但是近幾年來，幾乎年年都會有關于“劃片”新聞的出現(xiàn)，正在不斷沖擊著購房人的心理。
“更為關鍵的是，目前市場上的不少學區(qū)房已經屬于透支了未來的漲價空間?！焙推嚼锬持薪榈膯T工薛女士說道?！耙院推嚼锞判槔?，目前周邊具有學區(qū)資格的二手房售價在6萬元/平方米左右，相比5年前已經上漲了2萬元/平方米，但在最近一段時間，價格卻開始逐步趨于平緩?！?/p>
事實上，對于學區(qū)房來說，價格似乎已經越來越貼近于天花板。而在未來的一段時間內，學區(qū)房或依然能夠成為市場一段時間內的主力成交產品，但對于價格來說，則將進一步的放緩上漲。