佳兆業(yè)廣州城市廣場樓盤今年年初已經(jīng)恢復了銷售
2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲，特別是深圳以47.5%的同比漲幅排在首位，這得益于深圳放開信貸，在2015年的住房貸款突破6000億元。深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”。但業(yè)內(nèi)人士則指出，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，也讓深圳想買房的年輕人徹底遠離市場。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位，深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位，大大出乎市場的意料。今年年初，北京青年報記者特地前往深圳，試圖揭開深圳樓市暴漲之謎。
現(xiàn)狀
深圳樓市還停在高增長的慣性里
2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個一線城市的另類曲線，在全國普遍低增長或負增長的情況下依然一枝獨秀，領漲全國。2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成，這意味著如果有投資者在2014年年末花100萬在深圳買了一套房子，一年之后，已經(jīng)賺了40多萬。
北青報記者1月初在深圳了解到，當?shù)氐脑S多購房者目前仍停留在高增長的慣性里，對2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經(jīng)過度透支了未來的潛力。2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情，從目前的走勢和漲幅來看，高杠桿下的高漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。
萬科副總裁譚華杰也曾對媒體表示，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，接下來兩三年估計漲不動了。
僅一河之隔的深圳和香港，2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應增加、經(jīng)濟狀況走弱、資本市場遇冷等原因，去年香港的房價就開始有了松動的跡象。里昂證券的報告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)指出，香港私人住宅樓價指數(shù)在經(jīng)歷了兩個月下跌后，去年11月降至293.4的低位，創(chuàng)去年3月以來新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，香港二手住宅價格第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來的最大季度跌幅。
北青報記者了解到，在深圳地產(chǎn)圈有這么一個觀點在流傳，就是隨著美元走強，香港樓市將下滑，而深圳經(jīng)濟維持高增速，深圳房價不久后將趕上香港。如今有不少香港人到深圳買房，他們認為，盡管深圳房價漲得快，但仍然只有香港房價的一半，投資空間較大。
深港之間樓市悄然發(fā)生的變化，正在被越來越多的市場人士所覺察。春江水暖鴨先知，一名在香港上班的深圳籍房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然產(chǎn)生了一個想法，今年要把深圳的房子賣了，回香港買房。
分析
去年的深圳樓市是杠上加杠
在四個一線城市中，去年深圳房價的漲幅獨占鰲頭，市場各方聲稱，房價不斷高漲代表著城市競爭力越強，為此找出了多種支撐高房價的理由，如經(jīng)濟增速最高、高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢頭猛、環(huán)境最宜居等方面。不過，深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴北青報記者，上述這些因素這幾年一直存在，并非去年才出現(xiàn)。那么，到底是什么風把深圳這波樓市給吹起來了？
在過去4年里，深圳每年的成交面積都在400多萬平方米，2012年甚至低至366 .74萬平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665 .89萬平方米，漲幅高達65.2%。這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。從這個意義上來說，深圳樓市可謂“杠桿樓市”。
6000億元的住房貸款余額已經(jīng)超過了北京。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。深圳資深樓市觀察者悅濤告訴北青報記者，深圳的住宅成交量和金額歷來都低于京滬，但是，深圳的住房貸款余額卻超出北京一截，在全國僅次于上海。而深圳的經(jīng)濟總量、貨幣量、人口數(shù)，都是遠低于京滬的。即便剝離央企等機構(gòu)存款，居民儲蓄存款仍不及京滬的一半。由此可以得出一個結(jié)論，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，去年的深圳樓市是杠上加杠。
影響
真正的剛需已經(jīng)入不了市了
那么，樓市的杠桿牛會像股市那樣夭折么？對此，悅濤表示，6個月期限的股市融資很容易被打爆，但樓市杠桿（按揭貸款）是長期貸款，對樓價的支撐也就更堅挺。當然，前提是貨幣政策不能收緊?！叭绻鸄股的杠桿資金能夠像樓市這么寬松，那么指數(shù)早就上1萬點了?！?/p>
根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳樓市投資客比例已超過25%，正常市場投資客的比例應介于10-15%之間。另外，去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進行二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買房。
長期觀察深圳樓市的深圳市民陳先生告訴北青報記者，很多購房者從各種渠道湊來的資金，甚至包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸等方式都用上了，他們都想借機搏一下?！澳繙y身邊就有幾位同事，至少10倍杠桿進入了樓市。”
深圳鏈家的一名分析師介紹，由于這些資金成本都不低。一旦信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動性較差的不動產(chǎn)，購房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去，面臨的風險很大。
據(jù)陳先生觀察，深圳樓市的暴漲，最壞的影響是真正的剛需已經(jīng)入不了市了。現(xiàn)在深圳連關外的房子都已經(jīng)漲到了每平方米4萬多元，在深圳上班的年輕人已經(jīng)望房興嘆。去年9月份，一篇名為《致終將被高房價拋棄的深圳》在網(wǎng)上流傳，代表了部分漂在深圳年輕人對高房價的不滿。
最新
三大行開始限制中介“炒房”
昨日，北青報記者了解到，一條消息在深圳地產(chǎn)圈中引起了軒然大波，消息稱包括中國銀行、工商銀行和建設銀行在內(nèi)的三大行將會對中介人員買房進行限制。其中建設銀行召開內(nèi)部風控會，針對最近中介人員買房增多的情況，一律首付四成。昨日，一名中國工商銀行深圳分行的相關工作人員證實了此事，杠桿炒房的勢頭在深圳愈演愈烈，銀行方面意識到了其中的風險，已經(jīng)逐步收緊二套房的批貸，另外，銀行將對二套房貸款的審核比此前更加嚴格。
昨晚，深圳一名地產(chǎn)中介員工表示，這個消息已經(jīng)在地產(chǎn)中介圈里傳瘋了，許多中介公司在周末緊急加班研究對策。對此，深圳地產(chǎn)觀察人士指出，中介公司反應如此激烈，側(cè)面反映出深圳杠桿樓市的嚴峻，包括深圳在內(nèi)的一線樓市火爆完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的風險就會暴露，一旦樓市上漲的根基松動，造成的踩踏將相當可怕?！癆股的殷鑒不遠?！?/p>
購房故事
佳兆業(yè)購房者的悲喜兩重天
2014年9月，從北京去深圳創(chuàng)業(yè)的程冰（化名）“很不幸”買了佳兆業(yè)的房子，一度被鎖盤的佳兆業(yè)樓盤讓程冰一家人都加入了維權(quán)者的行列。但一年之后，這套房子卻成了程冰一家人在深圳唯一的慰藉。
2014年8月，80后程冰辭去了在北京一家媒體的工作，和妻子一起前往深圳創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)建了一家以在線旅游為主題的公司。他們很快決定在深圳定居，經(jīng)過一個月的看房之后，程冰選中了深圳坂田佳兆業(yè)的樓盤，在賣了他在鄭州的一套房子之后，程冰以每平方米2.1萬元的價格買下了佳兆業(yè)城市廣場二期的一套70多平方米的期房。
就在程冰買好房準備安心創(chuàng)業(yè)的時候，佳兆業(yè)的樓盤遭遇了“黑天鵝”。11月28日，佳兆業(yè)集團深圳在售的4個樓盤2000多套房源被“管理層鎖定”，其后該公司更是經(jīng)歷個別項目解鎖再鎖、股權(quán)變更、資質(zhì)暫停、董事會成員變更、深圳項目全面叫停、高管辭職、債務違約、信用評級下調(diào)、合作伙伴撤資、破產(chǎn)重組等事件。
程冰一家人的心情跌到了谷底。在佳兆業(yè)房源被鎖之后，在深圳佳兆業(yè)各個項目都成立了各自的業(yè)主QQ群。程冰也加入了這些維權(quán)群體，在接下來的維權(quán)過程中，并未收到效果，程冰買的樓盤依舊被鎖。
在置業(yè)方面遭遇重大挫折的程冰一頭扎進了他的創(chuàng)業(yè)項目。去年5月，一家風投與程冰草簽了協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，程冰的創(chuàng)業(yè)項目將獲得500萬元的天使投資。但六七月份A股的暴跌改變了資本市場的環(huán)境，投資人宣布撤出，如今，半年已經(jīng)過去了，程冰的創(chuàng)業(yè)項目仍然在尋找投資方。
樓盤被鎖、股市投資遭腰斬、創(chuàng)業(yè)項目遭撤資，程冰對北青報記者說，過去的一年，是他有史以來最艱難的一年，幾乎趕上了所有的“黑天鵝”。
佳兆業(yè)在過去一年的經(jīng)歷，讓人有坐過山車般的眩暈。去年12月18日晚間，深圳市國土局資料顯示，佳兆業(yè)城市廣場解鎖，之前的被鎖房源變更為“已備案”、“期房待售”狀態(tài)。今年年初，佳兆業(yè)坂田的樓盤恢復了銷售，樓盤的銷售價格從1年前的2萬元每平方米左右暴漲至4.5萬元每平方米。北青報記者今年1月初在佳兆業(yè)城市廣場的售樓處看到，恢復銷售的佳兆業(yè)樓盤吸引了眾多的看房客，樓盤銷售火爆。按照這個行情，程冰的房子已經(jīng)漲了100多萬元。
從曾經(jīng)的資產(chǎn)千億到“猝死”、被收購、重組，如今佳兆業(yè)似乎正在慢慢“復活”。雖然高達數(shù)百億的連環(huán)債高懸于頂、數(shù)十家債務人圍繞在側(cè)，公司現(xiàn)金流危機并未解除，但在深圳火爆的樓市行情下，隨著多個項目的“解封”，佳兆業(yè)的危機已得到很大的緩解。
漲了100多萬的房子如今成了程冰一家人在深圳打拼一年最大的安慰。近日，程冰向家人建議，把房子賣了，把錢投入他的創(chuàng)業(yè)項目。但這個提議遭到了家人的強烈反對?！皠?chuàng)業(yè)太多不確定性，還是房子踏實。萬一賣了再暴漲怎么辦？”
新聞鏈接
被“330新政”扭轉(zhuǎn)的北上廣樓市
2015年一線城市樓市呈現(xiàn)出驚心動魄的深V反轉(zhuǎn)，從2015年年初開始，經(jīng)歷了由房價、房地產(chǎn)銷量同比下跌到止跌回升的復雜過程。北京青年報記者與十余位業(yè)內(nèi)人士交流時，有一個節(jié)點始終無法繞過，那就是去年出臺的房地產(chǎn)“330新政”。幾乎可以說是一個共識，“330新政”扭轉(zhuǎn)了一線城市的樓市。如今，“330新政”出臺已近一年，北上廣深的樓市呈現(xiàn)出各自的特點，各地政府對此的態(tài)度也不盡相同，誰是贏家？誰是輸家？或許還需要更多的時間進行觀察。
北京：“頂豪遍地跑，中端受擠壓”
2015年全年，北京純商品房住宅簽約54616套，成交均價為29838元每平方米，同比2014年上漲了10.4%，成交額也達到了2094.58億。另外，北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了197407套，相比2014年全年的104772套上漲超過9成。超過了2010年全年的196587套，但依然低于2009年的266854套，處于歷史第二的位置。
針對去年北京樓市的特點，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從政策走勢看，2015年，北京受到影響較大的主要是“330新政”， 從不同的成交結(jié)構(gòu)看，2015年北京樓市呈現(xiàn)出“剛需歸自住，頂豪遍地跑，中端受擠壓”的特征。
上海：政府給土地市場降溫
過去一年，上海樓市行情十分火爆。有業(yè)內(nèi)人士用“銷量與樓價齊飛，豪宅共剛需一色”來形容。據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上海商品住宅成交量為1500萬平方米，同比暴漲54.9%；成交均價為32174元每平方米，同比上漲18.2%，創(chuàng)下歷史新高。
不過，樓市的過熱反而讓上海市政府的官員憂心忡忡。據(jù)了解，上海樓市在2015年底就已經(jīng)初現(xiàn)從嚴跡象，據(jù)上海本地的房企人士透露，當前的預售資格審批也比此前更嚴。去年10月9日，上海市委書記韓正針對上海樓市發(fā)表講話，提出上海市要把控制房價作為重要調(diào)控目標。隨后，上海，多塊預拍土地連續(xù)撤牌，這被市場解讀為給“熱得發(fā)燙”的土地市場降溫。
廣州：深圳市民都想來抄底
跟深圳相比，廣州樓市是一線城市的另一個特例。跟深圳2015年四成多的漲幅相比，廣州的漲幅幾乎可以忽略不計。去年廣州一手住宅成交面積是深圳的1.6倍。但深圳房價卻已是廣州的2.2倍。以至于不少深圳的市民都產(chǎn)生了“賣掉深圳的房子去廣州抄底”的念頭。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年，廣州樓市成交以剛需為主，逾七成的一手樓成交價格在15000元每平方米以下，10000元每平方米以下的成交價占比達36.94%，這也說明絕大部分買家流向了廣州各片區(qū)的“價格洼地”。
廣州“穗六條”對外地戶籍購房者的嚴格限制，被認為是此輪漲幅廣州落后于其他一線城市的一個重要原因。另外一個影響廣州樓市的重要原因恐怕還是跟“330新政”有關。這一新政在廣州的落地，卻延后了數(shù)個月，在新政出臺三個月之后，廣州二套房貸的首付仍需要付7成，利率上浮1.1倍，廣州成為當時全國二套房貸款政策最嚴的城市。
本組文并攝/本報記者 朱開云