剛剛過去的2015年，是北京二手房市場名副其實的“大年”。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2015年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為198018套，與2014年相比大幅上漲91.2%，為近六年來最高水平。僅僅在12月，二手房成交量為24543套，創(chuàng)全年新高。
近20萬套的二手房成交量已經(jīng)是純商品住宅新房的近四倍，這一態(tài)勢在2016年是否還會持續(xù)？作為目前市場上剛需和剛改人群置業(yè)的主要選擇，2016的二手房價格是否也會搭上頂豪項目的快車，距普通購房者越來越遠？
預算有限 剛需沒法跟著土地跑
宋小姐上周和業(yè)主正式簽了合同，買下了回龍觀某小區(qū)里的一處大三居。
計劃買房時，宋小姐最初的目標是新房。她工作地點位于中關村板塊，此前租房時住在回龍觀。宋小姐在北邊搜羅了一圈，始終沒有找到滿意的。她發(fā)現(xiàn)，自己手里300萬元的預算，在北邊買新房唯一的選擇是昌平南邵。雖然南邵滿足她對于價格的要求，但六環(huán)外的位置讓她很難接受。宋小姐告訴《廣廈時代》，從南邵到她的工作地點，如果乘坐地鐵，每個環(huán)節(jié)都完美連接，最快也要一個半小時。
反復衡量了利弊之后，宋小姐將目標落回了回龍觀。雖然房子比較老，但勝在價格合適，120平方米左右的戶型，總價為260萬元。宋小姐表示，她有一定房地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗，知道像回龍觀這樣的區(qū)域未來升值空間有限，但那些熱點地區(qū)和地王集中出現(xiàn)的板塊，對她這樣的購房者是可望而不可即的。先有個自己的房子住下來，是他們在購房時首先考慮的事。
五環(huán)內(nèi)新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多購房人轉(zhuǎn)投二手房的主要原因。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2015年，北京新建純商品住宅成交中，五環(huán)外項目占比達90%。購房者在有限的預算下，綜合考慮交通成本，最終的選擇只能投向二手房。即使購買二手房會面臨社區(qū)環(huán)境、物業(yè)水平等諸多問題，但在價格面前，其他因素則顯得更容易被接受了。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。特別是剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。不過，除了二手房外，曾經(jīng)主要面對首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會成為剛改人群的另一選擇。這主要是因為包括恒大、旭輝等房企在內(nèi)的一些開發(fā)商，將4.2米的商住產(chǎn)品兩層放在一起，打造出了商住別墅，也迎合了部分剛改人群的置業(yè)需求。
2015年是特殊年份 2016年成交量或回落
剛需和剛改群體將繼續(xù)或主動或被動流向二手房市場，那2016年二手房成交量是否會再創(chuàng)新高呢？
在這一點上，業(yè)內(nèi)人士幾乎都給出了否定的答案。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，3·30新政以來，一系列利好政策效應的疊加，是刺激2015年成交量上漲的主要原因。但是在經(jīng)過了2015年全年的市場復蘇需求全面釋放之后，明年市場將趨于穩(wěn)定，成交量或?qū)⑿》卣{(diào)。
郭毅則預計，2016年二手房成交量很難超過2015年。因為2015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策對于改善人群的拉動，造成了今年賣一買一、甚至是賣二買一的客戶量明顯激增，二手房的流通性大大增強。另一方面，今年股市的波動對于二手房的成交也起到了一定的促進作用。這二者的刺激和拉動在2016年都將有所減弱。
另外，多個地王的入市雖對二手房價格不會起到?jīng)Q定性作用，但整體價格一定是上漲的，價格的提高對于成交量也會有一定的抑制作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣持此觀點，在他看來，2016年二手房的成交量應該不會超過2015年，特別是下半年這樣的態(tài)勢難以持續(xù)，但上半年這種供需兩旺的情況應該會持續(xù)。
全年成交量持續(xù)走高在業(yè)內(nèi)看來出現(xiàn)概率很小，但對于一季度二手房的成交，很多人認為將延續(xù)12月的火熱。二手房市場最前沿的觀察者——經(jīng)紀人們對于未來“生意”大都樂觀。在鏈家研究院發(fā)起的一項經(jīng)紀人預期調(diào)研顯示，參與調(diào)研的700余名經(jīng)紀人中，31%的經(jīng)紀人預計1月成交量會上升，39%的經(jīng)紀人預計1月成交量與12月基本持平。
市場環(huán)境仍支撐價格上漲 賣房應策略性定價
在剛剛過去的2015年，各家機構給出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，大都反映了一個事實——量漲價穩(wěn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，2015年二手房成交均價相較2014年同比漲幅都是個位數(shù)。這似乎與處在市場中的買賣雙方直觀感受并不同，張大偉對此給出了分析解釋：2014年全年的房價是下調(diào)的，而2015年房價是整體上漲的，因此要想看出2015年二手房價格的漲幅，更應該看2015年12月相對2014年12月的同比上漲幅度。如果這樣計算，全年房價上漲超過10%。
2016年的二手房價是否會照此速度持續(xù)上漲呢？尤其是一些地王集中的板塊，二手房價格跳漲的情況是否會出現(xiàn)？
張大偉認為，由于區(qū)域內(nèi)新建的商品房普遍的高端化，二手房市場相對獨立，不會受到太大影響。郭毅則表示，雖然地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項目不具備可比性，但區(qū)域價格的整體提升和區(qū)域整體環(huán)境的改善是確定的，二手房業(yè)主的心理預期必然會上漲。
對于全年二手房的價格走向，業(yè)內(nèi)普遍表示，很難斷言。作為市場中最敏感的元素，政策對于二手房市場的影響是決定性的。也正因為此，二手房2016年全年的價格走勢很難預測，但率先到來的一季度里，二手房市場的暖冬仍將持續(xù)。
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，12月第四周新增房源掛牌價為40767元/平方米，較前一周上漲2.4%。成交房源議價空間為2%，環(huán)比下降0.1個百分點，為年內(nèi)最低水平。本周調(diào)價房源中降價房源占比為44.1%，為近34個月以來的最低值。在上述針對經(jīng)紀人的調(diào)研也顯示，有56%的經(jīng)紀人預計1月二手房價格仍保持上漲趨勢，61%的經(jīng)紀人認為未來三個月內(nèi)市場將繼續(xù)上行。
從經(jīng)紀人的判斷就可以看出，市場的高預期已經(jīng)形成，在需求量不減的情況下，未來房價仍有繼續(xù)上升空間。
另外，在供需方面，根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，12月第四周日均新增客源量較上周下降15.8%，日均新增房源量較上周下降3.9%。雖然新增需求量有較大幅度下降，但其總量較為可觀，仍可支撐房價的上漲趨勢。鏈家研究院李巧玲認為，在房價上漲預期和史上最寬松的信貸政策的雙重作用下，春節(jié)前還將有部分客戶入市購房。預計2016年的第一季度，北京二手住宅市場總體預期向好。
預期向好，但價格漲幅還很難說。郭毅提醒，二手房業(yè)主如果急于賣房套現(xiàn)，還應根據(jù)市場目前成交水平合理定價；如果不急于出手，可以適當提高掛牌價格，根據(jù)看房客戶量多少來試探市場價格變化。
文/門庭婷