政策利好疊加和中心區(qū)新貨不足，導(dǎo)致廣州二手房成交大幅飆升。
11月廣州二手房網(wǎng)簽5999套，同比飆升152%
中介網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月廣州二手房成交狂飆突進，網(wǎng)簽5999套，同比升152%，為近五年來少見的單月成交高峰。價格方面也呈現(xiàn)出同步上漲的跡象，尤其是核心區(qū)域價格領(lǐng)漲，漲幅加快。 文/圖：廣州日報記者李鳳荷
合富置業(yè)有關(guān)人士分析認為，廣州市11月二手房成交大幅飆升，主要原因有兩個：一是政策利好疊加。在“3·30”、“9·30”、央行多次“雙降”等利好持續(xù)刺激下，買家入市意愿增強，交投增加。二是中心區(qū)新貨不足，價格高企。據(jù)合富指數(shù)監(jiān)測，2015年1~11月廣州中心六區(qū)新增一手新貨量較2014年減少一至兩成，其占比不足全市三成。中心區(qū)難覓3萬元/m2以下的單位。中原地產(chǎn)、滿堂紅鏈家人士認為，公積金額度上調(diào)、全面“二孩”政策推出，改善型和學(xué)位房買家出手較堅決，大戶型暢銷；11月置業(yè)春節(jié)前收樓入住新居，令年底出現(xiàn)置業(yè)小高潮，最終成就五年來少見的高潮。
近日，記者選取全市量價齊升勢頭明顯的7個板塊進行摸查，在前線感知市場溫度的經(jīng)紀(jì)也認為，11月行情來得有點“摸不著頭腦”。珠江新城西區(qū)指標(biāo)樓盤嘉裕君玥公館，幾個月前還賣3.5萬~3.6萬元/m2，如今毛坯樓王單位都賣到4.5萬元/m2；芳村鶴洞一個“豬骨頭”單位，間隔不好，保養(yǎng)更是殘舊，放盤一天即被一次性付款業(yè)主買下，且一天內(nèi)居然約來了二三十臺客看房，連中介自己都不敢相信。
七大成交熱門板塊掃描
珠江新城板塊：滿堂紅鏈家成交數(shù)據(jù)顯示，11月珠江新城板塊二手成交量同比增188%，均價為37576.04元/m2，同比上漲15.4%。滿堂紅鏈家市場部劉鏡棠介紹，隨著今年二手房市場回暖，11月珠江新城投資意欲增強，特別是公寓成交量同比增1.5倍；中大戶型成交同比去年增加超過1.75倍，如保利心語花園去年同期因貨多客少，業(yè)主被大幅壓價，均價為37958.63元/m2，今年11月成交均價則升至42440.64元/m2。
淘金板塊：中原地產(chǎn)淘金北路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳華妹介紹，11月以來，淘金板塊二手成交量價齊漲，二手住宅成交量同比上漲近50%。其中，面積150平方米左右的三房及四房戶型備受買家追捧，約占總成交的20%。買家群除改善客外，還有計劃生育“二孩”的客戶。由于需求量加大，部分業(yè)主有反價的現(xiàn)象。華僑樂園有面積約130平方米單位，業(yè)主初始放盤價為310萬元，因看好樓市，隨后反價3%~5%，二手成交價因此有所上浮。如帶省級小學(xué)中星小學(xué)的電梯樓恒福閣，此前均價約1.8萬~1.9萬元/m2，現(xiàn)時均價已達2萬元/m2。
天河北板塊：近期二手成交同樣出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，中原地產(chǎn)新僑怡分行高級營業(yè)經(jīng)理張海鵬說，成交量環(huán)比上漲約20%。同時，業(yè)主出現(xiàn)“惜售”心態(tài)，放盤量有所減少。近期，二手住宅需求量增大的是總價在400萬元以內(nèi)的改善型單位及帶學(xué)位的兩房單位。此前有一套經(jīng)中原地產(chǎn)成交的僑怡苑樓梯三房，帶華陽小學(xué)學(xué)位，初始放盤價是330萬元，一個多小時后業(yè)主反價至340萬元。
機場路板塊：11月的成交量較去年同期上升了10%~20%。中原地產(chǎn)齊富路分行高級營業(yè)經(jīng)理張院雷表示，“買家經(jīng)歷‘金九銀十’樓市價格平穩(wěn)度過之后，認為在降息等影響下，早買比遲買好，因此紛紛在11月入市?！逼浯?，一般11月是每年必經(jīng)的正常爆發(fā)期。此外，機場路板塊二手需求大，買家以“剛需”客為主，不少買家打算在春節(jié)前購買新居，這也是廣州今年11月二手樓市成交上升的原因。
芳村板塊：據(jù)合富置業(yè)橋東二分行主管林潤隆表示，橋東板塊近期二手交投活躍度上升30%左右，年底都會旺一些，不少買家都有買房過年的計劃。買家開始消化降息降準(zhǔn)利好而開始入市，現(xiàn)時橋東板塊總價100萬元以內(nèi)的兩房或50萬元的一房單位比較受歡迎。優(yōu)質(zhì)的社區(qū)盤二手房放盤略有升價，而地段交通各方面因素較欠缺的盤源不升價。
金沙洲板塊：合富置業(yè)金域藍灣分行主管徐鳳桂表示，置換型與“剛需”婚房客占比各半。11月置換型買家比9、10月更多，看婚房的人數(shù)變化比較平穩(wěn)?！皠傂琛笨鸵话氵x擇88~95平方米三房，總價120萬~200萬元左右。
黃埔板塊：滿堂紅鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月黃埔二手房成交量同比增加225%，均價為16271.47元/m2，同比上漲12.8%。黃埔板塊以“剛需”客為主，近期受政策利好影響，11月運用公積金貸款買家同比去年同期增加接近4.5倍，成交價亦出現(xiàn)上升趨勢，如黃埔花園11月成交均價為19482.83元/m2，同比去年的17725.10元/m2上漲9.9%。
“穗六條”執(zhí)行兩年 外地客占比減少
本地客接受價增幅有限
廣州日報訊 （文/表：記者王荔玨）廣州市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月全市11區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為7903宗，同比增加81.8%。當(dāng)月買賣市場交投量穩(wěn)步上揚，經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月增加46%，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比10月增加14%。滿堂紅鏈家市場部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析顯示，11月廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20411元/m2，環(huán)比上升4.4%，同比上升1.7%。
2013年11月18日“穗六條”出臺，至2015年11月實施已滿兩年，滿堂紅鏈家市場部把過去四年經(jīng)本公司促成的二手住宅買賣個案按買家戶籍進行分類，并統(tǒng)計每個時間段的套均總價，觀察“穗六條”實施的前后各兩年的買家屬性變化（下表）發(fā)現(xiàn)，由于限購條件相當(dāng)嚴(yán)格，非廣州籍客戶合計比例從最高的68.1%下降到今年的60.3%，廣州籍客戶比例則增加至今年的39.7%。盡管如此，廣州本地買家可接受的總價并不高，今年以來的套均總價為156.68萬元/套，比三年前提高了28.7%，而外省客戶購買物業(yè)的套均總價則從三年前的119.24萬元/套提高到今年的178.04萬元/套，提高幅度為49.3%。
滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰認為，廣州本地買家一般是改善或結(jié)婚用途為主，物色對象以大兩房或小三房居多，且會習(xí)慣性壓價，故實際成交價對比數(shù)年前增幅有限。非廣州籍客戶，特別是其他省份的買家，因在廣州只有一個購房名額，在自有資金或銀行貸款得到保證的前提下，通常會考慮盡可能一步到位。大三房甚至四房物業(yè)是現(xiàn)時外地客戶青睞的對象，從而導(dǎo)致今年其對應(yīng)的套均總價遠高于廣州本地買家成交的套均總價。
周峰表示，預(yù)期在“穗六條”未得到有效放松之前，上述兩類客戶所能承受的物業(yè)總價差距會有進一步拉大的趨勢。滿堂紅鏈家統(tǒng)計顯示，12月1~15日二手住宅買賣宗數(shù)比11月同期增加6%，成交均價為20302元/m2，同比上升1.2%。