日前召開的中央政治局會(huì)議明確指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著支持農(nóng)民工購(gòu)房，刺激新需求入市將成為去庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)的一個(gè)重要著力點(diǎn)。
對(duì)樓市庫(kù)存問(wèn)題前所未有的重視絕非偶然，這可以從兩組數(shù)據(jù)中看出端倪。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月末全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加439萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。庫(kù)存的持續(xù)走高對(duì)房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了直接的負(fù)面影響，1至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速比1至10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)9次維持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，創(chuàng)下住房市場(chǎng)化以來(lái)的最低記錄，而在今年年初的1至2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍有10.4%的兩位數(shù)增長(zhǎng)。
此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。投資驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)模式逐漸式微，房地產(chǎn)市場(chǎng)也莫能外。在過(guò)去較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，地方政府對(duì)于土地財(cái)政和房地產(chǎn)有著過(guò)度的依賴，地方通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”等各種題材，數(shù)量龐大的新城遍地開花。由于有效需求被提前透支，短期市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，致使全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段，進(jìn)而庫(kù)存持續(xù)走高。這也是為何近一年多來(lái)，為了“去庫(kù)存”，地方政府所采取的取消限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等政策效果不彰的原因所在。
對(duì)此有報(bào)告預(yù)警稱，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重。在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重大舉措出臺(tái)的情況下，有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長(zhǎng)比較乏力，庫(kù)存壓力緩解有限。尤其是三四線城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素的影響，壓力尤甚。
更加值得注意的是，房地產(chǎn)過(guò)剩所形成的地方債務(wù)、企業(yè)債務(wù)以及銀行面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)都在不同程度地上升。基于這樣的背景，樓市加速去庫(kù)存不僅迫切而且至為重要，如何開辟新需求和激活有效需求入市，成為新一輪樓市去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵和著力點(diǎn)。此次政治局會(huì)議提出的推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，可謂一劑對(duì)癥良方。此前國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)就提出，通過(guò)加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)，這將是未來(lái)去庫(kù)存政策的主攻方向之一，包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等一攬子配套政策出臺(tái)的預(yù)期大幅升溫，這將有利于刺激和激活新需求入市，進(jìn)而有效消化樓市高庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。
不過(guò)，由于樓市的持續(xù)分化，去庫(kù)存政策也需結(jié)合各地的實(shí)際情況因地施策。與火爆的一線和二線核心城市相比，三四線城市將是本輪去庫(kù)存的焦點(diǎn)和重心。三四線城市應(yīng)以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，全面提升人口產(chǎn)業(yè)集聚能力，消除潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的有機(jī)融合。