17萬套存量，并沒有想象中那么可怕
潛在供應(yīng)量減少，火爆銷售依舊延續(xù)
□本報記者 張峰
繼9月份突破16萬套之后，11月24日，杭州市區(qū)（含主城、余杭、蕭山）新房庫存量再升一階，突破了17萬套，再度刷新歷史紀(jì)錄，加上習(xí)近平主席在召開財經(jīng)會議時提出“去庫存”，一時間庫存話題再次被引爆，瞬間升格為基本國策。
還記得杭州去年12月突破15萬套以來，市區(qū)新房庫存量用了10個月才站上16萬套的臺階，而如今從16萬套增至17萬套，僅用了2個多月。雖然這一數(shù)字在短短幾天后就被火爆的銷量沖淡，但杭州商品房存量高企卻是不爭的事實。
余杭存量最大 主城區(qū)分化明顯
如果按照當(dāng)前市區(qū)商品房月均1萬套的去化，假設(shè)未來開發(fā)商不再領(lǐng)取新的預(yù)售證，當(dāng)下杭州市區(qū)庫存要近17個月才能消化。
據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主城區(qū)是近期市區(qū)新房庫存增長的主力。截至11月24日，主城區(qū)在兩個月中商業(yè)地產(chǎn)庫存由40519套增長至46180套，暴漲了5661套。與去年11月末的庫存量相比，主城區(qū)增長16537套。
從各板塊情況來看，余杭一直是杭州存量重災(zāi)區(qū)。截至11月底，余杭區(qū)可售套數(shù)為57871套，這些項目集中于良渚和臨平兩大區(qū)域，而這些區(qū)域不少都是賣了很久的大體量項目，去化周期較長，不少項目慢慢變成了現(xiàn)房銷售。
主城區(qū)各區(qū)域之間的情況分化比較嚴(yán)重，近來地王頻出的濱江區(qū)存量較少，目前區(qū)域內(nèi)商品住宅可售面積在384551平方米，除了純新住宅樓盤嘉凱城杭州中凱城市之光幾乎無新房可售，但是像賀田尚城、鉑金名筑、綠城蓮園之類的老盤卻仍在默默拖著后腿。而存量最多的區(qū)域是江干區(qū)，城東新城、九堡、下沙等區(qū)域在多年前曾大量推地，然而由于后期配套乏力，致使部分項目去化困難。
從透明售房網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)可以看到，越是庫存嚴(yán)重，各區(qū)域之間的成交越是分化的厲害，和成交數(shù)量較少的上城區(qū)和下城區(qū)相比，江干區(qū)的成交數(shù)量幾乎是這兩個區(qū)域的10倍左右。
去庫存壓力主要集中于商業(yè)地產(chǎn) 住宅更好賣
而從物業(yè)類型來看，商業(yè)地產(chǎn)是也是庫存話題中繞不開的一道坎。
眾所周知，杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場一直成交艱難，尤其是在今年住宅行情狂飆的情況下，商業(yè)地產(chǎn)卻并沒有被明顯帶動起來，反而有時候會受到住宅成交量高企的壓制。
截至11月底，杭州市區(qū)商業(yè)房源可售面積高達(dá)750萬方，去化周期高達(dá)47.3個月，相較于2014年7月底僅僅縮短了3.2個月。由此可見，杭州樓市的去庫存壓力其實多在商業(yè)地產(chǎn)上，目前商業(yè)地產(chǎn)和住宅的去化周期比已達(dá)4.6：1！
透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占比僅為12.4%，等到7月，這一占比終于增長為18.8%。直到三季度開始，商業(yè)地產(chǎn)項目才實現(xiàn)18%以上的月均市場占有率。到了11月，這一占比才增長至22.9%。
拿地速度不如銷售速度 杭州實際庫存在減少
17萬套的庫存真的有那么可怕嗎？不少業(yè)內(nèi)人士表示無需過度恐慌，因為這個庫存僅僅是顯性庫存，而實際上今年杭州總的庫存其實是在降低的。
商品房的庫存分為兩部分，一部分是已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的顯性庫存，就是17萬套這個數(shù)字；另一部分是購置土地尚未開發(fā)，和開發(fā)商已開發(fā)，但是還沒有領(lǐng)取預(yù)售證的部分，這個也就是所謂的隱性庫存。浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛曾形象的說：“顯性庫存只能反映出“貨架”上的庫存水平，而貨架上的商品多，不見得整個倉庫里的商品多?！?/p>
事實上，杭州住宅庫存占比今年來一直呈持續(xù)下降趨勢。據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月底，杭州市區(qū)住宅存量9.6萬套，套數(shù)占到總庫存的57.2%，相較于2014年7月局部放開限購時減少了12個百分點；這一可售套數(shù)相較去年同期已減少2822套，如果以近6個月杭州市區(qū)住宅月均成交套數(shù)來計算去化周期，11月底的住宅去化周期為10.3個月，已出現(xiàn)連續(xù)6個月下降，比起2014年7月底已整整縮短了13.4個月。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1-11月杭州商品房銷售面積為1116萬平方米，而同期開發(fā)商購置土地可見面積為720萬平方米，可見庫存流出量為400萬平方米。由此可見，杭州前11個月庫存是在減少的。
“八連萬”之后 火爆銷售還在延續(xù)
就在庫存一路攀高的同時，杭州今年的商品房銷售量同樣攀上了一個高峰。據(jù)統(tǒng)計，截至11月末，年內(nèi)市區(qū)新房成交111294套，成交金額1877.1億元，均成功反超歷史任一年度總量，登上歷史新高度。就在剛剛過去的11月，杭州市區(qū)商品房一共成交12182套，樓市月成交創(chuàng)下罕見的“八連萬”神奇行情，風(fēng)頭甚至勁過“金九銀十”。
這與今年一系列的政策刺激樓市持續(xù)回暖不無關(guān)系，不少開發(fā)商在今年都有了不錯的成績，也出現(xiàn)了不少已經(jīng)銷售過千套的項目。
據(jù)錢江晚報購房寶數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月，銷量套數(shù)前十的項目中有6個超過一千套，其中位于臨平的商業(yè)項目萬寶城項目簽約了2329套位列第一，而住宅項目中位于未來科技城的EFC歐美金融城今年多次加推售罄，累計銷售1564套。除此之外，華元歡樂城、綠都御景藍(lán)灣、濱江萬家名城、濱江東方海岸都超過了1000套。
而杭州商品房庫存17萬套的峰值也僅僅維持了幾天，之后又立即回落，可見目前的去化速度依舊不慢，截至12月9日，杭州市區(qū)新房庫存168044套。
12月大波新盤入市 存銷或?qū)⑴市赂?/p>
2015即將收官，開發(fā)商并沒有因為天量的庫存而畏首畏尾，反而因為火爆的市場而蠢蠢欲動。據(jù)統(tǒng)計，12杭城預(yù)計約有48盤開推新房源，其中首開新盤高達(dá)32個，占8成。首次亮相的新盤陣營中，大都集中在余杭蕭山兩區(qū)，這些新盤的集中亮相勢必會給年底樓市帶來一段沖擊波。
其中蕭山區(qū)是年末推盤的重點，新城·香悅半島、京港國際、眾安白馬御府、順發(fā)旭輝·國悅府、東南錢江藍(lán)灣、中贏·金城里以及湖畔公寓，都是首次露面的新項目。另外，未來科技城也有不少新房源將在12月入市，例如西溪八方城、新城·峰璟、新湖·菲林、北大資源·海港城等。
濱江亮相的以商業(yè)項目為主，升華·悅晟中心、華聯(lián)·星光時代、中贏·康康谷三個不同類型的商業(yè)產(chǎn)品全部選擇在年底首次亮相，而唯一一個全新的住宅項目嘉凱城·中凱城市之光推盤計劃從11月延遲到本月。
與此同時，在杭州一哥地位岌岌可危的情況下，幾乎在房博會“包場”的綠城，也將在12月進(jìn)行最后一輪沖刺，將二次加推綠城·楊柳郡，并首次開盤綠城·留香園項目。
隨著最后一個月的新盤入市以及銷量沖刺，2015年不論是銷售量還是庫存量都將攀上一個新的高峰。