外來人口難支撐被豪宅住房
最近一段時間以來，熱點城市土地交易價格屢屢創(chuàng)出新高，樓面價格高出同區(qū)域存量住宅，“面粉價格高過面包”的現(xiàn)象已司空見慣，熱點城市住宅“被豪宅化”的風(fēng)險凸顯。雖然“被豪宅化”可以一定程度刺激剛性及改善性需求入市，特別是外來人口剛性住宅需求釋放，但外來人口終究難以支撐“被豪宅化”住宅，高房價以及由高房價帶來的高昂生活成本，可能降低城市經(jīng)濟活力。
熱點城市房價有“被豪宅化”風(fēng)險
據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年1-11月，一線城市北京、上海土地出讓金累計均已超過千億元，分別達到1904億及1368億。廣州土地出讓金雖未過千億，但同比增長8.2%。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域結(jié)構(gòu)化矛盾進一步加劇，熱點城市土地和住房交易整體活躍，一線城市無疑成為熱點中的熱點。這與資金大量涌入一線城市有著直接關(guān)系。2015年11月，全國300城市合計土地出讓金2418億元，而一線城市土地出讓金就達到1053億元，占比接近一半。一線城市地王已經(jīng)司空見慣，地價已經(jīng)超過同區(qū)域存量住房交易價格，意味著未來住宅建成后的市場價格將大幅上漲，將同時帶動同區(qū)域存量住房交易價格。
外來人口一定程度支撐了當(dāng)前熱點城市房價高位運行。深入分析熱點城市住房交易結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，存量住宅交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房，住宅交易區(qū)位向城市邊緣運動，這些情況表明，處在住宅終端剛性需求的外來人口在很大程度上支撐了當(dāng)前熱點城市房價高位運行。據(jù)中介數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，網(wǎng)簽套數(shù)同比翻番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房成交套數(shù)。
同時，北京新房交易重心向房山、通州、豐臺、昌平等城市遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這些情況表明，外來人口作為住宅終端需求群體，通過購買城市遠(yuǎn)郊區(qū)和二手房，支撐了改善性住房需求，以及熱點城市房價高位運行。事實上，北京、上海等一線城市動輒近千萬元一套的房產(chǎn)，也大多超過了城市中等收入群體的購買能力。如果不是通過住房置換鏈條，那么今年年初以來熱點城市的高價商品房就因為潛在購買群體缺乏流動性而無法成交。這些城市存量房交易之所以如此活躍，很大程度上是由外來人口支撐起城市住房置換的鏈條。
外來人口經(jīng)濟實力有限
但應(yīng)該看到，外來人口終究無法支撐熱點城市“被豪宅化”的風(fēng)險。毋庸置疑，熱點城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，教育醫(yī)療資源豐富，就業(yè)機會相對充裕，對外來人口具有強大的吸引力。但城市人口增長并非沒有約束，自然資源稟賦、城市管理能力、工作生活舒適度、城市生態(tài)環(huán)境等因素，都將制約城市人口流入。當(dāng)前冬季北方愈演愈烈的霧霾，與特大城市人口規(guī)模過度聚集導(dǎo)致污染物無法及時消散存在密切的關(guān)系。不僅如此，外來人口過度聚集城市，也將對周邊城鎮(zhèn)形成虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致周邊城市發(fā)展速度滯后，加劇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。
隨著互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟的興起，人口集聚所帶來的成本降低效應(yīng)已經(jīng)并不明顯。而城市生活舒適度反而成為人們考量的一個重要因素。就業(yè)機會并不依賴特定城市，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”全天候無限制聯(lián)系，降低了外來人口流入城市的必要性。同時，外來人口本身屬于受雇傭群體，經(jīng)濟實力整體薄弱，對熱點城市高房價的接受程度有限，最終迫使這些人不斷向城市遠(yuǎn)郊區(qū)移動。熱點城市建設(shè)攤大餅的結(jié)果，最終是形成多個衛(wèi)星城市，“多中心布局”所引發(fā)的住宅流動性下降，反而限制了城市房價進一步上漲的空間。
高房價降低了城市經(jīng)濟競爭力
深入分析熱點城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是支撐城市經(jīng)濟增長的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。從需求端分析，個別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重接近50%。從供給端分析，資金大量聚集熱點城市，是金融業(yè)繁榮的重要推動力量。但以房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)為兩大支撐的城市經(jīng)濟存在脆弱性。從房地產(chǎn)業(yè)分析，熱點城市蓋房終究有止境。從金融業(yè)分析，容易受到經(jīng)濟周期波動的影響。高房價以及由此推升的高昂生活成本，決定了從事低附加值的人群在城市生活舉步維艱，但他們提供的服務(wù)又是城市生活不可或缺的。
應(yīng)該看到，受高房價制約，各個熱點城市經(jīng)濟規(guī)劃均提出要發(fā)展高端制造業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)。但高端制造業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)對城市人口的吸收能力畢竟有限。事實上，很多高端制造業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)基地并不在該城市。目前熱點城市不斷上升的人口規(guī)模，并不必然是趨勢。一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入停滯，城市就業(yè)機會也將顯著下降，外來人口流入也將見頂。可怕的是，熱點城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展或已經(jīng)陷入“自我支撐”的惡性循環(huán)，“人口流入支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量拿地開發(fā)住宅，而住宅開發(fā)吸引更多人口流入”，最終熱點城市也將面臨當(dāng)前鋼鐵行業(yè)巨大產(chǎn)能過剩問題，不能不值得高度警惕。
進一步說，熱點城市對周邊城市資源和人口的虹吸，是否更有利于經(jīng)濟社會環(huán)境發(fā)展，仍需要深入分析研究。
當(dāng)前應(yīng)該高度關(guān)注包括外來人口在內(nèi)的中低收入群體的剛性住房需求。在熱點城市“被豪宅化”趨勢進一步加劇的情況下，商品房基本上超出這些人的購買力。但因為熱點城市外來人口眾多，無論是提供廉租房，還是限價房，都是件操作上極為棘手的事情。熱點城市外來人員的本地居民化，在高房價壓力下，將會是巨額支出?？梢姡瑹狳c城市房價上漲有基礎(chǔ)，但漲幅空間受約束。