業(yè)主質(zhì)疑：報裝的是實木門，安裝的卻是不銹鋼門
豐臺6小區(qū)專維金涉嫌被騙簽的爭論依舊在持續(xù)。怎樣合法合理使用房子的“養(yǎng)老金”，也引發(fā)了社會各界關(guān)注。那么，牽扯進(jìn)此次事件的6家小區(qū)物業(yè)，到底存不存在偽造業(yè)主簽名、造假數(shù)據(jù)的情況？昨天，豐臺區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，將清查轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)公司以及物業(yè)管理單位專維金的使用情況。
最新進(jìn)展
房管局介入調(diào)查
昨天，豐臺區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，要求各物業(yè)公司、物業(yè)管理單位做好專維金的項目自查和數(shù)據(jù)核對工作，并以書面形式進(jìn)行詳細(xì)回復(fù)。
此次核查的重點是，是否申請、使用過住宅專維金；目前專維金的申請、使用情況；是否存在“偽造業(yè)主簽名”、“冒領(lǐng)專維資金”、“幽靈門牌”等問題。如果存在問題，那么，要說明產(chǎn)生問題的原因、當(dāng)前狀況、補(bǔ)救措施和意見。
今天上午，記者就此聯(lián)系了豐臺區(qū)房管局。工作人員表示，這幾天都在加班加點調(diào)查此事。因為還在調(diào)查中，所以不方便發(fā)表任何意見。
通過街訪，記者發(fā)現(xiàn)，對于住宅專項維修資金即“專維金”，很多人并不清楚。這筆錢指的是，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。房屋的建設(shè)單位，也就是開發(fā)商負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任，通常這個保修期一般為5年，在這期間發(fā)生的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿后，業(yè)主將負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造。根據(jù)公開報道，截至2013年底，北京市業(yè)主們繳納的專維金總量為360多億元，劃撥使用了7.8億元，約占?xì)w集總和的2.1%。不過，從2009至2013年這5年的官方數(shù)據(jù)看，雖然每年專維金的繳納增長率只有10%，但使用率卻達(dá)到了100%。有專家指出，以這樣的速度，用不了多久，這些錢就會被花光，業(yè)主們將面臨不斷續(xù)繳的可能。
所以，當(dāng)彩虹城等多小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的專維金被人動用的消息一出，專維金該不該動？如果動，怎樣用得合理透明，馬上成為社會關(guān)注焦點。
焦點一
專維金該不該動？
【業(yè)主】 物業(yè)費和公共收益應(yīng)首先落實好
盡管沒有成立業(yè)委會，但是此次牽頭維權(quán)的多位彩虹城小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，專維金有其法定的用途，小區(qū)設(shè)施的維修不是一定非得使用這筆錢。
業(yè)主們說，小區(qū)是2004年入住的，如今已經(jīng)11年，按說是可以動用專維金維修改造小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。但是，實際上可以用于小區(qū)的相關(guān)資金有多種，比如物業(yè)費以及業(yè)主公共收益等。如果物業(yè)公司沒有盡到相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)和維修職責(zé)，沒有把業(yè)主們繳納的物業(yè)費用在實處，等到小區(qū)設(shè)施損壞、老化到一定程度時，再申請支取專維金，即便把資金全部用于小區(qū)，業(yè)主們認(rèn)為，這也等于違背了專維金的法定用途，這筆錢也變相成為物業(yè)費。只有把物業(yè)費和小區(qū)公共收益實實在在用在業(yè)主身上，在這個前提下，如果仍需資金維修、改造，那時，業(yè)主們是可以充分理解和接受的。
【物業(yè)】 小區(qū)越舊花錢越多
昨天，璽萌麗苑小區(qū)物業(yè)向記者出示了施工圖紙以及小區(qū)專項維修資金的使用明細(xì)等材料，力證不存在天價防水。
物業(yè)公司說，業(yè)主質(zhì)疑的是小區(qū)1、2、3號樓進(jìn)行的防水維修工程，施工日期為2013年5月至6月。所謂防水面積，是指頂層屋面面積、女兒墻面積、頂層陽臺面積之和，每棟樓的工程量為1500多平方米。根據(jù)這種計算方法，此次防水維修的每平方米單價為228.58元，而當(dāng)時每平方米防水的市場價在230元左右，稱不上“天價防水”。
那么，每平方米12元的專項維修資金分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)是怎么來的呢？物業(yè)拿出一份分?jǐn)偯骷?xì)表，上面注明了1、2、3號樓每戶的建筑面積以及分?jǐn)偡蓊~。用工程預(yù)算總額，除以工程對應(yīng)建筑物的總面積，即是每平方米所要分?jǐn)偟馁M用?！半m然是頂層做防水，但是全樓都要進(jìn)行分?jǐn)?，并不只是頂層的業(yè)主才去分?jǐn)偂?/p>
負(fù)責(zé)計算分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的工作人員表示，專項維修資金的系統(tǒng)里是按戶為單位，不可能有綠地、車庫之類的戶頭，所以，有業(yè)主說他們“偷換概念”，是一個誤會。至于造價員崔冰的身份問題，物業(yè)也拿出了相應(yīng)證據(jù)證明自己沒有違規(guī)操作。
物業(yè)表示，小區(qū)已入住十余年，近幾年才開始動用專維金進(jìn)行設(shè)備設(shè)施維修，業(yè)主當(dāng)初繳納的本金并沒有動，目前動的只是利息部分。雖然小區(qū)的專維金還很充裕，但物業(yè)顧問趙先生對此并不樂觀。他表示，隨著小區(qū)年齡的增長，設(shè)施設(shè)備也越來越老化，用到專維金的地方也會越來越多?！半娞菔甏笮抟淮?，下一個維修周期肯定比十年要短，而且越往后錢花得越多?！?/p>
焦點二
怎樣才算合理使用？
【業(yè)主】專維金用得要讓人信服
彩虹城業(yè)主許先生不久前通過政府信息公開的渠道，從豐臺區(qū)房管局獲得了小區(qū)2015年關(guān)于專維金的所有遞呈材料。這幾天經(jīng)過仔細(xì)推敲，他發(fā)現(xiàn)這里面“問題”越來越多。
比如，他指出，在“彩虹城一二區(qū)監(jiān)控、對講和門禁更新改造工程”的預(yù)算審核報告中，顯示的門禁材質(zhì)是實木門，報價為每平方米2582.18元。而實際改造后安裝的卻是不銹鋼單元門；在溝槽回填一項上，寫明的是1000立方米，“這是什么概念？是至少250輛8噸卡車才能一次運完的概念。而監(jiān)控線路入地改造，哪兒用得著這么多回填方？”
“動用專維金來改造房子，我們不是不同意，但是程序要合法，過程要公開，做不到這些，就很難有說服力。”一位業(yè)主表示。
【物業(yè)】專項維修資金該花就得花
璽萌麗苑物業(yè)顧問趙先生說，大中修物業(yè)修不了，就得動用專項維修資金來修。如果不修，就會存在安全隱患，就不利于房子的保值增值，最后利益受損的還是業(yè)主。
據(jù)介紹，璽萌麗苑小區(qū)目前共動用了3次專項維修資金。除了這次防水維修外，維修電梯、更換二次供水裝置各用了一次。其中，防水屬于六種可應(yīng)急使用專項維修資金的情形，無需“雙三分之二”業(yè)主同意，但他們也都按照規(guī)定進(jìn)行了公示。在維修電梯和更換二次供水裝置的時候，因為不屬于應(yīng)急情形，物業(yè)公司加了一個月班，入戶請業(yè)主簽字?！斑@些簽名都是真實的。”趙先生表示，沒有監(jiān)管不行，但是監(jiān)管成本太高也不行。同時，業(yè)主也應(yīng)該轉(zhuǎn)變想法，專項維修資金該花就得花?！氨热缯垖I(yè)機(jī)構(gòu)做鑒定該修，但是業(yè)主不同意，鑒定費就白花了。而鑒定費也是從業(yè)主的專項維修資金里出的?！?/p>
專家觀點
北京蘭臺律師事務(wù)所包華在接受記者采訪時曾表示，今后5到10年，全國一二線城市商品住宅將全部進(jìn)入大中修的時間節(jié)點，但目前由于機(jī)制不暢，業(yè)主和物業(yè)在使用住宅專項維修資金上產(chǎn)生了隔閡。包華認(rèn)為，應(yīng)該從機(jī)制建設(shè)上去解決這個問題?，F(xiàn)在亟須建立一套可操作的、彼此之間能夠相互制約，同時又能產(chǎn)生相互信任的機(jī)制，從而保護(hù)業(yè)主的利益。
社區(qū)管理專家陳鳳山認(rèn)為，在現(xiàn)有專維金的使用上，有關(guān)部門的監(jiān)管方式是存在問題的。比如鑒定和審價環(huán)節(jié)，有的要找熟人才能辦成事，有的審價高于市場價格……都說專維金使用難，它不是難在業(yè)主表決門檻高，癥結(jié)其實是在程序、機(jī)制出了問題。所以，政府部門在專維金的監(jiān)管上，應(yīng)走社會化、公開化的道路。
本報記者 王琪鵬 劉琳 J219 J015