城市化的持續(xù)開展，推動市場對優(yōu)質(zhì)倉儲空間的需求。
隨著電子商務的快速發(fā)展，不少商鋪經(jīng)營受到?jīng)_擊和影響，但存儲貨品的倉儲物業(yè)卻得到更好的發(fā)展，由城市土地學會和普華永道聯(lián)合開展的調(diào)查顯示，物流設施在2015年整個亞太區(qū)投資開發(fā)機會中名列前茅。在《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》中指出，工業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)投資領域有著最佳的前景。不過業(yè)內(nèi)人士表示，雖然倉儲物業(yè)投資前景看好，但至少需要千萬元級的入市門檻，因此個人投資者還是少數(shù)，但未來會吸引更多資金雄厚的投資者加入。 文/圖：廣州日報記者劉麗琴
有特定標準 投入門檻在千萬級
調(diào)查顯示，盡管很多媒體報道，中國房地產(chǎn)市場已顯疲態(tài)，但中國仍是工業(yè)地產(chǎn)投資者首選之地。中國工業(yè)地產(chǎn)的興盛局面，部分原因是中國電子商務的快速發(fā)展所致。城市化的持續(xù)開展，加之零售量呈兩位數(shù)增長，推動了市場對優(yōu)質(zhì)倉儲空間的需求，從而為日益強勁的零售業(yè)尤其是電子商務提供了支持。不論是傳統(tǒng)商業(yè)模式還是正發(fā)展得如火如荼的電商，對于貨物流轉(zhuǎn)而言，倉儲都是重要的一環(huán)，因此不少投資者將投資目光集中在倉儲物業(yè)上，相對于住宅和寫字樓物業(yè)投資，其更省心省力，但業(yè)內(nèi)人士表示，倉儲物業(yè)投資并非人人都“玩得起”。
據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧介紹，對于行業(yè)內(nèi)來說，倉儲物業(yè)是有特定概念的，它主要是指工業(yè)性質(zhì)，根據(jù)樓高、層高、載重、卸貨平臺、設施等指標來劃分等級，一般面積在1萬平方米以上。目前，投資倉儲物業(yè)的多是機構(gòu)和公司，包括不少海外基金，個人投資還是少數(shù)，即使有也是因為本身從事物流行業(yè)，對此了解和有需求的，主要形式是整租后再分割出租。而一些小投資者買了物業(yè)，作為倉儲空間對外出租并不算此類范疇。目前廣州的倉儲物業(yè)主要集中在黃埔、花都、南沙等地，平均租金在26~30元/m2，一些硬件設施較好的租金能達到35~36元/m2，而其售價則在4000~5000多元/m2左右，購買一個1萬平方米左右的單位入市門檻就在數(shù)千萬元了，因此多是企業(yè)投資，個人投資者還相當少，但其發(fā)展前景卻相當看好。
穩(wěn)定投資收益 已吸引發(fā)展商投資
零售業(yè)對質(zhì)量優(yōu)異、位置上佳的配送中心的需求，凸顯中國倉儲存量的長期匱乏。過去，中國的倉儲設施注重服務于出口市場。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的繁榮，對現(xiàn)代物流中心的需求持續(xù)增多，以支持國內(nèi)市場的發(fā)展。但國內(nèi)多數(shù)倉儲設施陳舊，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。中國倉儲協(xié)會日前預計，中國有約7億平方米倉儲空間，但仲量聯(lián)行預計，國內(nèi)僅有約4000萬~5000萬平方米新建倉儲設施存量。
數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州市土地成交金額超841億元，其中工業(yè)工地15.24億元，只占1%左右。世邦魏理仕的研究報告顯示，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一，而廣州倉儲物業(yè)的行情與全國基本相仿。
張寧表示，仲量聯(lián)行自2007年開始設立工業(yè)地產(chǎn)板塊，發(fā)現(xiàn)倉儲物業(yè)空置率低，租金水平一直保持平穩(wěn)增長。由于不少企業(yè)都是簽訂5~10年的長期租賃合同，其投資收益也比較穩(wěn)定，現(xiàn)在有不少廣州的發(fā)展商也將投資目光投向此處，而對工業(yè)地產(chǎn)的范疇其實可看得更廣泛一些，除倉儲物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還可以開發(fā)更多使用功能。
有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開發(fā)商獲得土地越來越難，通過產(chǎn)業(yè)園開發(fā)獲取土地不失為一個降低土地獲取門檻的好辦法。盡管產(chǎn)業(yè)園的投資收益一般無法和住宅地產(chǎn)相比，但如果其中有部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，則可以為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補充。