入住不到10年的居民小區(qū)，遇到當(dāng)?shù)卣拇笠?guī)模拆遷，小區(qū)居民叫苦不迭，因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主還在辛辛苦苦地還房貸。近年來(lái)，隨著城市建設(shè)開(kāi)發(fā)腳步的加快，一些城中村、舊房、危房等得到了徹底的拆遷改造，但隨之而來(lái)也出現(xiàn)了新問(wèn)題。一旦五證齊全、尚在還貸中的房屋遭遇拆遷，業(yè)主如何處理與銀行之間的債務(wù)問(wèn)題？政府的拆遷改造部門(mén)又當(dāng)如何處理被拆遷房屋的貸款問(wèn)題？
貸款未還完 房子要拆了
家住陜西省寶雞市東風(fēng)路佳和花園的張女士近日異常焦急，因?yàn)樗宜诘臇|風(fēng)路區(qū)域2012年被寶雞市政府列入了拆遷改造范圍。張女士出示的房屋所有權(quán)證書(shū)上顯示，佳和花園于2004年交付業(yè)主，是五證俱全的商品房。據(jù)了解，該小區(qū)共有210多住戶(hù)，大多數(shù)業(yè)主都是采用銀行貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，入住不到10年，小區(qū)居民大多還在還銀行的貸款。“如果小區(qū)被拆遷了，房屋沒(méi)有了，那銀行的錢(qián)該怎么還？我們這些業(yè)主再買(mǎi)房會(huì)不會(huì)吃虧？”張女士非常擔(dān)心這些問(wèn)題。
寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造指揮部辦公室綜合部相關(guān)人士閆文雋告訴記者，根據(jù)寶雞市政府有關(guān)會(huì)議精神，寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局對(duì)于新東嶺城市綜合體項(xiàng)目提出了規(guī)劃實(shí)施意見(jiàn)，綜合考慮了拆遷范圍內(nèi)居民和村民的權(quán)益。但如何保障新建小區(qū)居民權(quán)益的問(wèn)題，目前沒(méi)有詳細(xì)的解決方案。
疑問(wèn)一 貸款如何還
采訪中，佳和花園的多位業(yè)主都向記者提出了這樣一個(gè)問(wèn)題：如何償還銀行債務(wù)？
陜西稼軒律師事務(wù)所律師曹鵬認(rèn)為，對(duì)于被拆遷區(qū)域的廣大居民而言，面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)主和銀行之間的借貸合同關(guān)系。當(dāng)業(yè)主從銀行拿到了貸款，同時(shí)也就將房屋抵押給了銀行。如果因?yàn)榉课荼徊疬w出現(xiàn)抵押物消失的情況，那么銀行的抵押權(quán)就會(huì)消失。但是銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說(shuō)，業(yè)主拿到拆遷補(bǔ)償款后，應(yīng)當(dāng)首先償還銀行貸款。二是業(yè)主和拆遷方之間的拆遷協(xié)議。拆遷方應(yīng)當(dāng)在清理了銀行的債務(wù)和與業(yè)主簽訂了拆遷協(xié)議后，才能獲得拆遷房屋的權(quán)力。所以，對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償方式的業(yè)主，拆遷方應(yīng)當(dāng)主動(dòng)幫助業(yè)主償還銀行貸款；對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主，可以在拆遷方協(xié)助下，將原先抵押給銀行的房屋轉(zhuǎn)換成安置房，重新簽訂一個(gè)貸款協(xié)議。
疑問(wèn)二 再買(mǎi)房算幾套
佳和花園的業(yè)主徐女士也告訴記者，她的房子貸款辦了15年。房屋被拆遷后，如果要去再買(mǎi)房屋，自己被按第二套房屋貸款對(duì)待，那么，她的壓力就太大了。“拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮他們的實(shí)際問(wèn)題，在補(bǔ)償安置辦法中進(jìn)行照顧”。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于拿到房屋拆遷補(bǔ)償款的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果想要重新購(gòu)置一套商品房，那么在嘗試采用銀行貸款方式時(shí)，可能會(huì)遇到不小的損失，比如銀行利率差等。
記者分別致電西安多家銀行機(jī)構(gòu)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高新支行個(gè)貸部的工作人員告訴記者，業(yè)主和銀行是借貸合同關(guān)系，業(yè)主必須還款。在拆遷之前，業(yè)主應(yīng)該告知銀行，如果業(yè)主要再次購(gòu)買(mǎi)房屋，在銀行辦理貸款時(shí)，銀行將按照第二套房屋貸款的辦法給予辦理。因?yàn)樵谥袊?guó)人民銀行的征信系統(tǒng)上，將會(huì)顯示業(yè)主曾經(jīng)辦理過(guò)第一套房貸款，這不會(huì)隨著拆遷而消失。所以，首付款將至少是60%，利率至少上浮10%。中國(guó)建設(shè)銀行南大街支行個(gè)貸部的工作人員表示，每家銀行的政策都在變動(dòng)中。如果業(yè)主能夠出具證據(jù)證明房屋確實(shí)已經(jīng)被拆遷和消失了，那么銀行有可能按照第一套房屋貸款來(lái)辦理。
疑問(wèn)三 面積如何置換
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，面對(duì)新房拆遷，還有一個(gè)房屋面積的置換問(wèn)題。佳和花園的業(yè)主溫女士告訴記者，《寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造項(xiàng)目居民房屋征收與補(bǔ)償安置辦法》第六條規(guī)定“若居民房屋為單元房，按其房屋所有權(quán)證載明面積采取征一返一、雙向評(píng)估、互找差價(jià)安置”。這一條明顯讓他們這些多層業(yè)主的權(quán)益受損。因?yàn)?，他們?dāng)年購(gòu)買(mǎi)的樓房都是多層樓，公攤面積小，新安置的樓房均是高層或者小高層，公攤面積高達(dá)20-28%。如果都是以建筑面積互換，居民多層房將縮水20%以上。