新制度要順利運行，尚需要稅費政策、土地市場、房地產企業(yè)等多方面的協(xié)調和磨合。“降低貸款及融資利率，減免相關領域稅費，控制土地市場價格，企業(yè)則要通過管理、產品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗，注重利潤率贏利能力的提升。”張宏偉認為。
取消預售影響房價有限
山東的現(xiàn)房銷售還沒有公布具體的日期和細則，但已經引起業(yè)內的廣泛關注。有人擔憂，取消預售制，可能會減少市場供應，造成現(xiàn)房供不應求的局面。在博鰲房地產論壇上，中國房地產協(xié)會副會長、中國房地產開發(fā)集團總裁孟曉蘇曾表示，取消預售制以后房價可能會暴漲。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，取消預售制會造成房價的波動。
預收款資金對開發(fā)商而言格外重要，因為開發(fā)商在開發(fā)周期內不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著購房者的資金去做后期開發(fā)，甚至把這筆資金用于新項目的開發(fā)。易憲容稱之為“單邊風險承擔機制”，購房者和銀行承擔風險，房地產開發(fā)商負責賺取利益。
取消預售制，實際上動搖的是開發(fā)商的資金鏈條。房地產開發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高?，F(xiàn)房銷售增加開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商必定會轉嫁到購房者身上，從而抬高房價。
“從短期來說，如果取消預售制度，交易只能以現(xiàn)房形式進行，會使市場供應水平大幅下降。長期來說，預售制度取消，企業(yè)的資金來源減少投資能力下降，也會最終影響市場的供給能力。”萬科在深交所投資者關系互動平臺做出上述回答。
預計房價將上漲的結論都基于一個考慮：取消預售制將影響房地產開發(fā)商的資金供應鏈。一般而言，新樓盤的開發(fā)資金中有四分之一為預收款。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至7月房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。
但從消費者的角度來看，取消房地產預售制對房價的影響或許并不大。
“取消預售制度之后，短期內對房地產企業(yè)沒有多大的影響;長期來看，會造成房價下降。”浙江民泰商業(yè)銀行國際業(yè)務部總經理孫天宏告訴中國商報記者。在得出這一結論之前，他已經在杭州市房地產行業(yè)進行實地調研。
“現(xiàn)在看房子的人比較多，而真正買房子的人比較少，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大，長期以來房地產價格下降是必然的。”孫天宏認為。
易憲容也持有相似的看法。他認為，如果采用現(xiàn)房交易，房地產開發(fā)商要承擔資金成本和商品房囤積風險，房價只能越賣越低。（中國商報）