沃爾瑪自建商業(yè)物業(yè)"補(bǔ)血"租金暴漲壓力巨大

　　國(guó)際零售巨頭沃爾瑪，正在加碼中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　近期，沃爾瑪坐落于廣東珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊地塊的珠海樂(lè)世界正式奠基，該購(gòu)物中心的建筑面積約10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2016年落成營(yíng)業(yè)，擬投資約6億元人民幣。

　　在一份沃爾瑪美國(guó)總部國(guó)際事務(wù)發(fā)言人瓊？紐博得（Jo Newbould）發(fā)送給時(shí)代周報(bào)記者的官方資料中稱，珠海樂(lè)世界是沃爾瑪在中國(guó)自行開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的第一個(gè)購(gòu)物中心，沃爾瑪旗下山姆會(huì)員商店將成為該購(gòu)物中心的主力店。

　　沃爾瑪方面同時(shí)稱：“珠海樂(lè)世界位于珠海市內(nèi)非常繁榮的地區(qū)，有良好的道路交通設(shè)施，這一地理位置對(duì)于建山姆會(huì)員店以服務(wù)商業(yè)群體和廣大會(huì)員而言非常理想，也能帶動(dòng)周邊商圈和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?/p>

　　不過(guò)，沃爾瑪方面以“地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)不愿意透露更多信息”為由，婉拒了時(shí)代周報(bào)記者對(duì)上述購(gòu)物中心項(xiàng)目以及商業(yè)地產(chǎn)布局的進(jìn)一步了解。

　　根據(jù)沃爾瑪（中國(guó)）投資有限公司8月份發(fā)布的消息，沃爾瑪中國(guó)剛剛宣布了新的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，而該新地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人則為沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人夏必得（Peter Sharp）。

　　沃爾瑪方面對(duì)夏必得的職責(zé)描述為：“將帶領(lǐng)山姆會(huì)員商店中國(guó)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，幫助山姆業(yè)態(tài)制定使其更快速增長(zhǎng)的發(fā)展計(jì)劃。他還將繼續(xù)帶領(lǐng)沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)以山姆會(huì)員商店為主力店的購(gòu)物中心?！?/p>

　　布局三、四線城市

　　沃爾瑪方面將珠海樂(lè)世界項(xiàng)目定位為“社區(qū)型購(gòu)物中心”。

　　根據(jù)沃爾瑪方面今年4月份公布的招標(biāo)信息顯示，珠海樂(lè)世界項(xiàng)目的實(shí)際地址在“香洲區(qū)前山廣珠公路北側(cè)，金鳳路西側(cè)”。該建筑將是一幢4層高的購(gòu)物中心，并設(shè)有兩層高的地下室，包括了購(gòu)物中心、商場(chǎng)、零售超市、餐飲以及地下停車(chē)場(chǎng)。

　　一位珠海本地的市民向時(shí)代周報(bào)記者描述：沃爾瑪上述購(gòu)物中心所處地塊實(shí)際已近珠海、中山交界，周邊興建了大量住宅?！坝绕涫侵猩浇鐑?nèi)一側(cè)，因?yàn)槊黠@的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，住宅密集?！?/p>

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人夏必得曾經(jīng)在公開(kāi)演講中談及：“購(gòu)物中心里有些店鋪的規(guī)模會(huì)大于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，實(shí)際上如果從小規(guī)模的項(xiàng)目做起，購(gòu)物中心的面積、租戶的數(shù)量類型都更加有可能跟社區(qū)相配套，以達(dá)到更高的績(jī)效，然后我們才可以根據(jù)時(shí)間情況來(lái)擴(kuò)大規(guī)模?！?/p>

　　在當(dāng)時(shí)的演講中，夏必得同時(shí)表示：“沃爾瑪主力店購(gòu)物中心的建設(shè)，我們會(huì)關(guān)注大小型號(hào)的規(guī)劃?！?/p>

　　此外，沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)招商和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君曾對(duì)媒體透露過(guò)，沃爾瑪在華自行投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心項(xiàng)目啟動(dòng)在2012年，其計(jì)劃在2-3年的第一階段的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，開(kāi)發(fā)出有4家購(gòu)物中心的資產(chǎn)包。

　　而去年，沃爾瑪方面已經(jīng)披露在華購(gòu)物中心選址或集中于三、四線城市。

　　根據(jù)目前已有的報(bào)道顯示，亞洲不動(dòng)產(chǎn)公司總裁夏必得與廣東梅州市、揭陽(yáng)市、汕尾市、四會(huì)市、潮安縣都有過(guò)接觸、會(huì)談，后者都在會(huì)談中表達(dá)希望沃爾瑪投資入駐當(dāng)?shù)亍?/p>

　　而今年9月份《南方日?qǐng)?bào)》的報(bào)道則稱，沃爾瑪公司計(jì)劃在惠州設(shè)立山姆購(gòu)物中心，并稱“沃爾瑪正謀劃在珠三角多個(gè)市布點(diǎn)建立山姆購(gòu)物中心，這批項(xiàng)目定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，也是沃爾瑪進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重要一步”。

　　此外，四川德陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的信息顯示，夏必得團(tuán)隊(duì)也曾就“在德陽(yáng)設(shè)立綜合性商業(yè)購(gòu)物中心相關(guān)事宜”到該地考察，并披露了“該項(xiàng)目由沃爾瑪在當(dāng)?shù)爻闪ⅹ?dú)立的法人機(jī)構(gòu)，并獨(dú)立拿地修建獨(dú)棟的純商業(yè)綜合體，以山姆會(huì)員店為主力租戶，各種業(yè)態(tài)的商家涵蓋時(shí)尚服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)等各方面，停車(chē)位將達(dá)到1000個(gè)以上”。

　　低租金優(yōu)惠不再

　　沃爾瑪在華布局商業(yè)地產(chǎn)之舉，業(yè)內(nèi)普遍解讀或?yàn)槭艿搅闶蹣I(yè)市場(chǎng)低迷大環(huán)境的影響。

　　今年2月份公布的財(cái)報(bào)中，沃爾瑪國(guó)際部門(mén)的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門(mén)。沃爾瑪國(guó)際業(yè)務(wù)最大貢獻(xiàn)地區(qū)墨西哥正在面臨著腐敗指控，且由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)力低迷，單店銷售額連續(xù)7個(gè)月下滑；而另一個(gè)人口大國(guó)印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團(tuán)合作，打造現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的批發(fā)倉(cāng)庫(kù)模式。不過(guò)，去年10月，該項(xiàng)合作宣告失敗。

　　盡管沃爾瑪中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷售量尚不足5%，但根據(jù)沃爾瑪方面給出的數(shù)據(jù)，2013年，沃爾瑪中國(guó)銷售增幅高達(dá)24.5%?！爸袊?guó)市場(chǎng)有潛力成為美國(guó)之外沃爾瑪在全球的第二大市場(chǎng)?！?/p>

　　但中國(guó)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或許并沒(méi)有沃爾瑪方面描繪得這般美好。一項(xiàng)公開(kāi)的數(shù)據(jù)稱，沃爾瑪2013年中國(guó)區(qū)市場(chǎng)份額跌至5.7%，已被華潤(rùn)萬(wàn)家所趕超。沃爾瑪方面的實(shí)際行動(dòng)，也是自2013年開(kāi)始進(jìn)行了一輪調(diào)整，去年10月，沃爾瑪對(duì)外宣布：到2015年底之前，公司將在中國(guó)關(guān)閉約25家業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳門(mén)店。

　　一位證券公司零售行業(yè)分析師向時(shí)代周報(bào)記者稱，外資零售企業(yè)在華業(yè)務(wù)近幾年來(lái)普遍低迷，或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期。

　　“其實(shí)你可以看到，tesco賣(mài)掉了，家樂(lè)福之前也有新聞傳說(shuō)要賣(mài)股權(quán)，沃爾瑪在國(guó)內(nèi)也算是做得不溫不火，這幾年的行業(yè)情況是，食品價(jià)格在往下走，銷售也不好，成本又在上升，太多公司都出現(xiàn)了同比下降。所以這段時(shí)間對(duì)于整個(gè)行業(yè)也是一個(gè)調(diào)整期，本土企業(yè)也在起來(lái)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)也有影響，所以他們現(xiàn)在的日子跟過(guò)去幾年相比也不好過(guò)，大不相同了，都是在調(diào)整期。”上述分析師稱。

　　與此同時(shí)，沃爾瑪20世紀(jì)90年代因“國(guó)際零售巨頭”的金字招牌而在各地享受的各種政策優(yōu)惠也已因本土企業(yè)的崛起，以及自身經(jīng)營(yíng)狀況的下行等原因而受到?jīng)_擊。

　　據(jù)悉，2005年，沃爾瑪進(jìn)入重慶市場(chǎng)，在九龍坡區(qū)落成2萬(wàn)多平方米的大賣(mài)場(chǎng)。彼時(shí)，廣場(chǎng)業(yè)主與沃爾瑪開(kāi)出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當(dāng)?shù)卣畡t返還三年?duì)I業(yè)稅。

　　但到了2011年，重慶市政府對(duì)沃爾瑪“綠色豬肉門(mén)”開(kāi)出了269萬(wàn)元、停業(yè)半月的罰單，很多業(yè)內(nèi)人士將其視為政府對(duì)外企的態(tài)度正在悄然變化。

　　而早年，沃爾瑪也曾憑借其自身消費(fèi)者號(hào)召力而獲得各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞，并因此獲得了低租金等優(yōu)惠。但如今，這一優(yōu)勢(shì)也已不再。

　　如2001年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾與沃爾瑪簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者為前者“先租后建”的訂單地產(chǎn)招商活動(dòng)“背書(shū)”，后者則為前者提供優(yōu)惠。但是到了2009年，永輝超市成為萬(wàn)達(dá)的新戰(zhàn)略伙伴，未來(lái)計(jì)劃1/5的門(mén)店進(jìn)入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，沃爾瑪與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等主要租戶15年左右的長(zhǎng)租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。

　　“歷史上的情況是，外資公司早前確實(shí)可以租到相對(duì)便宜的物業(yè)，或者租金也相對(duì)便宜，因?yàn)檎猩桃Y，外商企業(yè)比較受歡迎。但這幾年，這些情況已經(jīng)慢慢改變了，而且本土企業(yè)拿地的能力也不見(jiàn)得比他們差，像A股永輝，港股大潤(rùn)發(fā)，這兩個(gè)是業(yè)內(nèi)比較標(biāo)桿的商業(yè)企業(yè)，或者說(shuō)大家都愿意請(qǐng)他們?nèi)プ赓U物業(yè)?！鄙鲜龇治鰩熢u(píng)價(jià)道。

　　商業(yè)地產(chǎn)補(bǔ)貼零售業(yè)

　　在楚睿商業(yè)董事長(zhǎng)黃文杰看來(lái)，沃爾瑪在華開(kāi)發(fā)并持有物業(yè)的策略，目的或?yàn)榻档惋L(fēng)險(xiǎn)并尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“這么多年來(lái)，商場(chǎng)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值總體是上升的，如果物業(yè)是自身持有的話，不僅是日常零售經(jīng)營(yíng)，物業(yè)增值本身也會(huì)給他們帶來(lái)利潤(rùn)。如果物業(yè)是通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)來(lái)增值的，就相當(dāng)于他們的經(jīng)營(yíng)獲得了雙倍的收益，同時(shí)也降低了業(yè)主升租或者不租給他們的風(fēng)險(xiǎn)，既避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，又能帶來(lái)雙重的收益─經(jīng)營(yíng)收益和增值收益。”

　　不過(guò)，黃文杰同時(shí)向時(shí)代周報(bào)記者指出，持有物業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，“我所知道的還有麥德隆、家樂(lè)福，其實(shí)他們近期都有這種動(dòng)向，就是有意持有物業(yè)”。

　　實(shí)際上，早在2012年中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)超過(guò)半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補(bǔ)零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤(rùn)集團(tuán)宣布在2015年完成建設(shè)50個(gè)商業(yè)綜合體；2013年，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團(tuán)旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心的建設(shè)；英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投資100億元在北京、無(wú)錫、武漢開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。

　　與此同時(shí)，黃文杰也預(yù)測(cè)，盡管?chē)?guó)內(nèi)的大型零售設(shè)施建設(shè)在一定區(qū)域、局部，尤其是在一些核心傳統(tǒng)商圈里呈現(xiàn)飽和，但沃爾瑪所提的“社區(qū)型購(gòu)物中心”，未來(lái)幾年將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。

　　“過(guò)去的近20年時(shí)間里，購(gòu)物中心都主要集中在城市的核心區(qū)域，更多的是一種都市型購(gòu)物中心，這也是過(guò)往開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。但在10多年時(shí)間里，房地產(chǎn)發(fā)展了，每個(gè)城市的格局都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了扁平化發(fā)展的趨勢(shì)，扁平化的意思就是有更多細(xì)的區(qū)域形成，有更多商業(yè)市場(chǎng)空缺點(diǎn)。其實(shí)一個(gè)城市不能承載非常多的都市型購(gòu)物中心，但是社區(qū)型購(gòu)物中心只針對(duì)一部分區(qū)域里的客流，10萬(wàn)或者20萬(wàn)的客戶群已經(jīng)可以支撐社區(qū)型的生存空間。一般的說(shuō)法是，五六十萬(wàn)的人口才能養(yǎng)活一個(gè)都市型購(gòu)物中心，但社區(qū)型購(gòu)物中心可能5萬(wàn)人就可以養(yǎng)活?！秉S文杰分析。

　　不過(guò)，這一業(yè)態(tài)也并非沃爾瑪獨(dú)家創(chuàng)新。實(shí)際上，國(guó)內(nèi)諸多住宅開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、世茂、花樣年等，以及商業(yè)地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)等，均已在“社區(qū)型商業(yè)”方向發(fā)力。

　　而作為欠缺開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的零售商沃爾瑪，此番在華加碼商業(yè)地產(chǎn)能否真正為其帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同樣有待驗(yàn)證。

　　“沃爾瑪在中國(guó)做持有物業(yè)并不能改變實(shí)質(zhì)，商業(yè)的本質(zhì)不在于你持不持有購(gòu)物中心，在于你賣(mài)的東西是不是受歡迎、快周轉(zhuǎn)，價(jià)格是不是合適。所以持有物業(yè)可能對(duì)它的短期成本會(huì)有幫助，但不改變現(xiàn)在的實(shí)際情況?！鼻笆隽闶坌袠I(yè)分析師表達(dá)了其謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。