改善性住房需求或?qū)⑨尫糯笠?guī)模房貸優(yōu)惠恐難實現(xiàn)

　　中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，放松認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)，對樓市提振作用仍有限

　　在房地產(chǎn)市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，近日以來備受市場關(guān)注的房貸調(diào)整政策在日前得以明晰，明確購房人根據(jù)新的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)納稅。新標(biāo)準(zhǔn)實施后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重擴(kuò)大到90%以上。

　　改善性住房獲益

　　央行通知明確，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

　　但有房產(chǎn)中介告訴記者，雖然還清貸款再購房會按照首套房貸款利率執(zhí)行，但在辦理過戶手續(xù)時仍然會認(rèn)定為二套房，繳納房產(chǎn)稅的時候仍然會按照二套房的3%稅率繳稅，“這就要購房者自己計算貸款與繳稅的多少，到底是還清貸款合適還是徹底賣掉首套房合適?！痹摲慨a(chǎn)中介建議大家要謹(jǐn)慎計算再做決定。

　　按照房貸還清再買算首套的利率計算，購買第二套房的購房人能省多少錢呢？根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，首套房貸按基準(zhǔn)利率6.55%/年執(zhí)行；第二套房貸款利率上浮10%，即7.20%；第三套房則不能申請貸款。

　　這次調(diào)整的重點是首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。二套房對于現(xiàn)階段的購房者來說，更多是改善型住房需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時，滿足自住及改善型需求。

　　高盛在最新報告中稱，房貸新規(guī)并不能大幅提升抵押貸款供給或降低抵押貸款利率，因為抵押貸款供給和利率主要受貸款配額、存貸比以及國有企業(yè)貸款特權(quán)等因素影響。

　　實現(xiàn)7折利率或有點難

　　有分析認(rèn)為，改善性需求或集中釋放，不過大規(guī)模的房貸優(yōu)惠則難以出現(xiàn)。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)指出，考慮到資金成本以及商業(yè)銀行經(jīng)營市場化空間加大等現(xiàn)實狀況，首套房貸利率7折的優(yōu)惠其實難以實現(xiàn)。即使央行做出規(guī)定，但在落地執(zhí)行中金融機(jī)構(gòu)難免有所保留。

　　提振效果尚須時間考量

　　放在更大的背景下看，房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。有分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。上述房產(chǎn)中介向記者展示了去年同時期的房價與今年房價的對比，絕大多數(shù)存量房的價格有所下降，降幅在5%－10%之間。調(diào)整房貸政策非常及時、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經(jīng)濟(jì)增長。

　　中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征則表示，考慮到房地產(chǎn)價格下行的態(tài)勢，即便是改善性需求購房群體，也很可能推遲改善，因此這一政策肯定有好處，但可能實質(zhì)性幫助并不是很大。因此他認(rèn)為放松認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)，對樓市提振作用仍有限。

　　也有分析認(rèn)為，央行徹底放開放水房地產(chǎn)貸款的尺度，超出此前市場預(yù)期。

　　高盛則認(rèn)為，抵押貸款新規(guī)能夠支撐房地產(chǎn)市場、GDP增長以及銀行股估值。不過高盛進(jìn)一步指出，其對銀行估值的提升作用有限，因為銀行大規(guī)模的估值提升需要企業(yè)壞賬和盈利狀況出現(xiàn)實質(zhì)性改善，而后者又需要實施一些根本性改革以及進(jìn)一步的貨幣寬松政策。