購房者因無力支付余款被開放商索賠百萬

　　主城一名女士準(zhǔn)備花560萬元購買一套位于江北區(qū)石馬河的別墅，誰知在支付了首筆168萬元購房款后就再也無力支付，最終開發(fā)商將其告上法庭，索賠112萬元違約金。日前，江北區(qū)法院一審判決，開發(fā)商和購房人約定的總房款20%的違約金過高，判賠19余萬元的違約金。

　　開發(fā)商索賠巨額違約金

　　45歲的吳秋(化名)是一名做生意的老板，去年7月，她看中了位于石馬河的一套別墅，并簽訂了買房合同，約定這套別墅(建面約210平方米)總價為561萬余元，按總價5成的按揭付款方式購買，首付款281萬余元，銀行按揭付款280萬元。隨后，雙方又簽了一個補充協(xié)議，約定首付款分兩期支付，第一筆支付168萬余元，第二筆在兩個月后支付。雙方還約定，如果購房人違約，應(yīng)按總房款的20%向開發(fā)商支付違約金。

　　隨后，吳女士向開發(fā)商支付了168萬余元的購房款，誰也沒有想到，此后她再也沒有支付購房款了。銀行無法審查通過其貸款申請，無法為其提供貸款。今年5月，開發(fā)商向吳女士發(fā)函解除商品房買賣合同，并要求對方配合辦理合同解除后的相關(guān)手續(xù)，但吳女士也沒有配合辦理。開發(fā)商遂將吳女士告到江北區(qū)法院，請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，并索賠違約金112萬余元。

　　被告回應(yīng)無力支付余款

　　法院審理中，吳女士的律師表示，被告不能繼續(xù)履行買房的主要原因是因為資金出現(xiàn)困難，導(dǎo)致無法繼續(xù)購買此房。被告方表示，雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，希望以未付首付款為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率來判決此案。

　　法院審理認(rèn)為，開發(fā)商在向吳女士發(fā)函解除雙方的商品房買賣合同后沒有提出異議，僅是請求法院對約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。所以，雙方解除商品房買賣合同沒有爭議。在雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，吳女士仍負(fù)有協(xié)助開發(fā)商辦理撤銷雙方商品房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)的義務(wù)。

　　法院審理認(rèn)為，從查明的事實來看，吳女士在支付了第一筆首付款后，就沒有繼續(xù)支付購房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

　　法院判決違約金19萬元

　　吳女士提出，她和開發(fā)商在合同里面約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。法院認(rèn)為，考慮到開發(fā)商對于購房人已付的購房款已能進(jìn)行控制和收益，因吳女士逾期付款行為所遭受的損失應(yīng)僅為以吳女士未付款為基數(shù)，從約定的第二筆首付款支付日的次日起至合同解除之日止，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計算的資金占用損失。因此，法院認(rèn)為，雙方合同中約定的違約金過分高于造成的損失，吳女士請求調(diào)整的抗辯理由成立。

　　經(jīng)過測算，法院最終確定由吳女士支付違約金19萬余元。日前，江北區(qū)法院一審判決，雙方簽訂的商品房買賣合同解除；吳女士在判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助開發(fā)商辦理網(wǎng)上簽約的撤銷手續(xù)；由吳女士在判決生效之日起十日內(nèi)支付開發(fā)商解除合同違約金19萬余元。

　　違約金這樣計算

　　《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。

　　本案中，吳女士的逾期未付購房款包括第二筆首付款113萬余元和按揭貸款280萬元，因此，在確定吳女士所承擔(dān)的違約金數(shù)額時，應(yīng)以393萬余元為基數(shù)，再按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率(6%)的1.3倍，依據(jù)違約的天數(shù)來乘算違約金。經(jīng)過測算，違約金為19萬余元。

　　扣除違約金后

　　已付購房款應(yīng)退還

　　重慶佰城律師事務(wù)所主任葛斌律師稱，購房人因自身原因?qū)е逻`約，承擔(dān)了賠償違約金的責(zé)任，開發(fā)商在扣除違約金后應(yīng)當(dāng)向購房人退還購房款。

　　開發(fā)商如不退，購房人可以按合同糾紛另行起訴開發(fā)商，要求退還扣除違約金之后剩余的購房款。