昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比全面下跌。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)恐將進(jìn)一步持續(xù)，中國(guó)樓市已進(jìn)入“新常態(tài)”。在此背景下，市場(chǎng)各方都將接受新的考驗(yàn)。
北上廣深房?jī)r(jià)全線下跌不意外
2014年5月，上海和深圳樓市率先開啟跌勢(shì)；6月起，廣州加入降價(jià)行列；7月，堅(jiān)挺了24個(gè)月之久的北京房?jī)r(jià)也終于開始“淪陷”。一線樓市房?jī)r(jià)的全面下跌意味著，全國(guó)房?jī)r(jià)普跌態(tài)勢(shì)業(yè)已確立。
上海易居研究院分析稱，7月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅創(chuàng)2008年以來(lái)的歷史新高。據(jù)測(cè)算，7月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為1.2%、1%和0.9%，一線城市房?jī)r(jià)跌幅首次超過二三線城市。并且，對(duì)比二三線城市，一線城市跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)更為明顯。
近期北京、上海等地購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚，房企“讓利跑量”心理已占上風(fēng)。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月開盤時(shí)500套房源超3000人搶購(gòu)，當(dāng)天銷售出了九成。然而，4月中旬開始，銷量大幅下降，第二期開盤的500套房子7月還沒賣完，并出現(xiàn)了每平方米500元左右的降幅。
一線城市不再是樓市避風(fēng)港
曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線樓市為何在此輪調(diào)整中不能“獨(dú)善其身”？
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，和整個(gè)庫(kù)存壓力較大有關(guān)。“目前一線城市還沒有公開救市的做法，‘限購(gòu)’、‘限貸’政策仍比較緊。但同時(shí)，購(gòu)房者又預(yù)期一線城市也可能像其他城市一樣，出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格下調(diào)。因此，入市不積極，進(jìn)而導(dǎo)致庫(kù)存積壓，反過來(lái)促使房企進(jìn)行各種程度的降價(jià)?！?/p>
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個(gè)、17.2個(gè)、14.1個(gè)和14.7個(gè)月。“在市場(chǎng)低迷下，今年一線城市的存銷比上升速度還在加快。這也創(chuàng)下了2011年以來(lái)的存銷比新高，而且還在持續(xù)攀升?！眹?yán)躍進(jìn)介紹說(shuō)，“在2013年末，4個(gè)城市的存銷比分別為7.6個(gè)、8.7個(gè)、9個(gè)和11.9個(gè)月。
住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年樓市的火爆將今年的購(gòu)買需求提前透支?！白宰⌒孕枨笫浅?shù)，去年賣多了，今年就賣得少。此外，信貸約束影響了購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。今年以來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購(gòu)房者置業(yè)成本提高?！艾F(xiàn)在市場(chǎng)需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境?！?/p>
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主管陳仲偉表示，在信貸環(huán)境吃緊、財(cái)務(wù)成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商已開始啟用降價(jià)策略來(lái)積極去庫(kù)存，加速周轉(zhuǎn)，這也是導(dǎo)致近期一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)全線下跌的主要原因。
新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，8月上海有多達(dá)139個(gè)樓盤進(jìn)行打折促銷。野村證券中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，三季度或?qū)⒂懈嚅_發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存，最高可能出現(xiàn)同比20%的降幅。
樓市進(jìn)入“新常態(tài)”
樓市此輪調(diào)整對(duì)政府決策、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者都有哪些挑戰(zhàn)？各市場(chǎng)主體應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
在本輪樓市的調(diào)整潮中，地方政府在救市上表現(xiàn)積極。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在全部46個(gè)限購(gòu)城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近八成。在樓市下行趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)的情況下，地方政府救市措施開始升級(jí)。
而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前市場(chǎng)不好的情況下，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力就剩下了價(jià)格。世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示：“在開發(fā)商看來(lái)，一線城市如果愿意以價(jià)換量，真實(shí)的需求是存在的，一線樓市依然是企穩(wěn)的，關(guān)鍵在于我們是否愿意賣出相對(duì)合理的價(jià)格?！?/p>
近期，樓市“崩盤”論、房?jī)r(jià)將“斷崖式暴跌”等不對(duì)稱信息讓購(gòu)房者的觀望情緒日益加重。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，信貸支持無(wú)疑是他們最為關(guān)心的問題。26歲的外地在滬白領(lǐng)胡一文在上海已經(jīng)工作了兩年，“我和老公正在觀望，希望信貸政策有調(diào)整。最近不是房?jī)r(jià)在松動(dòng)嘛，我們一直在看房、議價(jià)，但不準(zhǔn)備馬上出手”。
秦虹認(rèn)為，中央政府今年將繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求的政策，從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。“下一步對(duì)于首套置業(yè)的家庭住房愿望實(shí)現(xiàn)，在政策上還是有空間的?！?此外，作為調(diào)控的重要配套手段，政府應(yīng)繼續(xù)做好保障性住房建設(shè)，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)的住房供應(yīng)。