2013年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了不平凡的一年，不僅市場(chǎng)快速回暖，在政策上也發(fā)生了一定的變化。這使得人們對(duì)于2014年的樓市走勢(shì)與政策方向充滿了期待。
對(duì)此，專家認(rèn)為，2014年，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路雖然有所轉(zhuǎn)變，但長(zhǎng)效機(jī)制真正建立和鋪開，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，需要數(shù)年時(shí)間過(guò)渡。2014年樓市調(diào)控政策中，“限購(gòu)、限貸”等措施仍將持續(xù)，而“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”有可能不再提及，“限價(jià)、限簽”則有可能在2014年淡出。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，從政策面看，三中全會(huì)已經(jīng)明確提出市場(chǎng)配置資源起決定作用的方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦不例外，政策轉(zhuǎn)向，重視發(fā)揮市場(chǎng)作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會(huì)保障的公共服務(wù)職能上。2014年是制度變革的過(guò)渡期，政策會(huì)穩(wěn)，但政策預(yù)期的影響潛移默化中會(huì)產(chǎn)生作用。從宏觀面看，2014年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣信貸的平穩(wěn)趨勢(shì)應(yīng)該比2013年更加容易判斷。從市場(chǎng)面來(lái)看，2013年的高地價(jià)、上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)、預(yù)期以及供求關(guān)系，都將影響2014年的市場(chǎng)走勢(shì)。高地價(jià)大大提高了開發(fā)成本，也增加了產(chǎn)品定位和定價(jià)的難度；過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房需求本身會(huì)產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)；從供求關(guān)系來(lái)看，實(shí)際上一線城市和核心二線城市的供不應(yīng)求格局短期內(nèi)無(wú)法改變，而三四線城市供過(guò)于求、供求均衡與其價(jià)格平穩(wěn)是互為因果的，市場(chǎng)平穩(wěn)，短期內(nèi)也不會(huì)發(fā)生大的變化。
廣州樓價(jià)不可能無(wú)止境上漲
房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，2013年樓市調(diào)控政策延續(xù)了往年的風(fēng)格，還是以行政調(diào)控手段為主，與此同時(shí)貨幣政策的調(diào)控暫時(shí)退出了市場(chǎng)。對(duì)此，廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，貨幣調(diào)控顯然不是主動(dòng)的措施，這是由于整體流動(dòng)性縮減、貸款人數(shù)眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預(yù)的手段，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，但效果并不明顯。
日前廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告顯示，近年來(lái)廣東縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，十八屆三中全會(huì)為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來(lái)改革紅利。伴隨我國(guó)全面建成小康社會(huì)、新型城鎮(zhèn)化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，中央和省惠農(nóng)政策的不斷出臺(tái)，以及廣東農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的加速，縣域房地產(chǎn)被勾勒出了廣闊的發(fā)展空間。2007年以來(lái)，廣東縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，各項(xiàng)指標(biāo)在全省總量中所占的比重不斷提高，增長(zhǎng)速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產(chǎn)投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達(dá)30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產(chǎn)投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益彰顯。但是，盡管近年來(lái)縣域地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但存在的問(wèn)題也不容忽視。2007年以來(lái)，縣域地區(qū)住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說(shuō)明廣東縣域房地產(chǎn)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。廣東省房協(xié)秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人王韶表示，廣東縣域地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)勁，但背后也存在商品房建設(shè)總量偏大、待售面積增長(zhǎng)速度較快等隱憂。此外，產(chǎn)品單一、綜合品質(zhì)不高，盲目“復(fù)制”，地方特色不明顯，項(xiàng)目定位有待優(yōu)化等問(wèn)題都值得業(yè)界思考。
“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”有可能不再提及
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，2013年四季度出臺(tái)的“穗六條”政策，增加繳納“個(gè)稅/社?！睍r(shí)限至三年，影響頗大。最大影響是買家的心理預(yù)期，導(dǎo)致觀望情緒濃厚。據(jù)監(jiān)測(cè)，多個(gè)樓盤的客戶來(lái)訪量明顯減少，部分客戶對(duì)降價(jià)有所期待，“再等等”的心態(tài)明顯加劇。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，相較于中低端樓盤，高端樓盤受“連續(xù)三年社保/納稅證明”的影響明顯?！八肓鶙l”亦使約兩成多的二手買家入市受阻。其中，社保/納稅不足三年的外地二手買家(以經(jīng)商客戶居多)，約占整體二手樓市兩成左右。而受“二套首付七成”政策影響的買家，占整體二手樓市不足一成。
“限價(jià)、限簽”等措施在實(shí)際施行過(guò)程中，并無(wú)助于抑制房?jī)r(jià)上升?！跋迌r(jià)、限簽”導(dǎo)致“雙合同”，“數(shù)字游戲”等市場(chǎng)亂象出現(xiàn)，扭曲了真實(shí)價(jià)格信息。因而，“三年社保/納稅證明”的持續(xù)實(shí)施，可能成為現(xiàn)行“限價(jià)、限簽”的替代?！胺?jī)r(jià)控制目標(biāo)”在2014年有可能不再提及，“限預(yù)售、限簽”等政策有淡出的可能。從短期看，政府在未來(lái)2至3年內(nèi)將以加快完善住房保障體系，償還社會(huì)保障欠債為首要任務(wù)。只有當(dāng)住房的社會(huì)保障超越過(guò)往、達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，以“限購(gòu)”為代表的行政干預(yù)才具備退出條件。
一二線城市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)固上升
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，從政策面看，三中全會(huì)已經(jīng)明確提出市場(chǎng)配置資源起決定作用的方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦不例外，政策轉(zhuǎn)向，重視發(fā)揮市場(chǎng)作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會(huì)保障的公共服務(wù)職能上。2014年是制度變革的過(guò)渡期，政策會(huì)穩(wěn)，但政策預(yù)期的影響潛移默化中會(huì)產(chǎn)生作用。從宏觀面看，2014年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣信貸的平穩(wěn)趨勢(shì)應(yīng)該比2013年更加容易判斷。從市場(chǎng)面來(lái)看，2013年的高地價(jià)、上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)、預(yù)期以及供求關(guān)系，都將影響2014年的市場(chǎng)走勢(shì)。高地價(jià)大大提高了開發(fā)成本，也增加了產(chǎn)品定位和定價(jià)的難度；過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房需求本身會(huì)產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)；從供求關(guān)系來(lái)看，實(shí)際上一線城市和核心二線城市的供不應(yīng)求格局短期內(nèi)無(wú)法改變，而三四線城市供過(guò)于求、供求均衡與其價(jià)格平穩(wěn)是互為因果的，市場(chǎng)平穩(wěn)，短期內(nèi)也不會(huì)發(fā)生大的變化。
綜合政策、宏觀和市場(chǎng)三大方面來(lái)研判，我認(rèn)為與2013年前高后低的走勢(shì)可能不同，2014年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)出現(xiàn)前低后高的走勢(shì)，上半年房?jī)r(jià)走平，成交略減的機(jī)會(huì)不小。2014年的主戰(zhàn)場(chǎng)仍然是一二線核心城市，但部分產(chǎn)業(yè)較齊全、人口集聚力強(qiáng)、城市發(fā)展快、且房?jī)r(jià)平穩(wěn)、產(chǎn)品素質(zhì)高的三四線城市，2014年有望異軍突起。說(shuō)拐點(diǎn)或下行，一定要慎重，在十年嚴(yán)格調(diào)控的時(shí)代是這樣，在過(guò)渡期同樣也是這樣，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)渡期可能要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，長(zhǎng)到和城市化進(jìn)程、發(fā)展模式徹底轉(zhuǎn)變同步。2014年不可能是泡沫擠壓年，充其量是解壓年，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)固上升仍是大趨勢(shì)。
廣州樓價(jià)不可能無(wú)止境上漲
房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，2013年樓市調(diào)控政策延續(xù)了往年的風(fēng)格，還是以行政調(diào)控手段為主，與此同時(shí)貨幣政策的調(diào)控暫時(shí)退出了市場(chǎng)。對(duì)此，廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，貨幣調(diào)控顯然不是主動(dòng)的措施，這是由于整體流動(dòng)性縮減、貸款人數(shù)眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預(yù)的手段，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，但效果并不明顯。
從近期中央高層表態(tài)及十八屆三中全會(huì)決定來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控應(yīng)加速去行政化，取而代之的是以長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制為主軸的市場(chǎng)化調(diào)控手段?！暗L(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立并非一蹴而就的?！表n世同表示，“多年以來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升，其實(shí)跟過(guò)去十年基礎(chǔ)性制度的作用息息相關(guān)，比如說(shuō)土地招拍掛，又比如說(shuō)只有開發(fā)商才是唯一合法的住宅開發(fā)商，等等。這一切的癥結(jié)就在于土地制度、財(cái)稅制度、金融制度這三大制度，至于怎么去運(yùn)作調(diào)整，從何處著手，恐怕還要等下回分解。”
談到2014年廣州乃至全國(guó)樓市的預(yù)期，韓世同認(rèn)為，廣州的樓價(jià)不可能永無(wú)止境地上漲，肯定會(huì)觸頂回落，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不用調(diào)控仍會(huì)回落，目前像廣州中心城區(qū)，趨向于有價(jià)無(wú)市就是這個(gè)道理?！霸俜叛廴珖?guó)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)其實(shí)并不如人們想象得那么樂(lè)觀，一二線城市趨熱，但熱的二線城市不多，三四線城市也已經(jīng)偏冷?？傮w來(lái)看，相比過(guò)去幾年，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是偏冷了。”
縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)改革紅利
日前廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告顯示，近年來(lái)廣東縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，十八屆三中全會(huì)為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來(lái)改革紅利。伴隨我國(guó)全面建成小康社會(huì)、新型城鎮(zhèn)化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，中央和省惠農(nóng)政策的不斷出臺(tái)，以及廣東農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的加速，縣域房地產(chǎn)被勾勒出了廣闊的發(fā)展空間。2007年以來(lái)，廣東縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，各項(xiàng)指標(biāo)在全省總量中所占的比重不斷提高，增長(zhǎng)速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產(chǎn)投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達(dá)30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產(chǎn)投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益彰顯。但是，盡管近年來(lái)縣域地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但存在的問(wèn)題也不容忽視。2007年以來(lái)，縣域地區(qū)住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說(shuō)明廣東縣域房地產(chǎn)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。廣東省房協(xié)秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人王韶表示，廣東縣域地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)勁，但背后也存在商品房建設(shè)總量偏大、待售面積增長(zhǎng)速度較快等隱憂。此外，產(chǎn)品單一、綜合品質(zhì)不高，盲目“復(fù)制”，地方特色不明顯，項(xiàng)目定位有待優(yōu)化等問(wèn)題都值得業(yè)界思考。
而在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路之下，縣域經(jīng)濟(jì)面臨重大發(fā)展契機(jī)，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之成長(zhǎng)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育程度與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要適度領(lǐng)先于社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更要適應(yīng)和服務(wù)于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與全省總體水平相比，廣東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，房地產(chǎn)業(yè)也未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。十八屆三中全會(huì)的召開，為縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了轉(zhuǎn)型升級(jí)的新思路。
南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍
蔣勁勁 許 蕾