近日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同舉辦的“2015中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國房地產(chǎn)投融資大會”在上海證券交易所舉行。海通證券[-3.13%資金研報]副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷出席并演講。
以下是演講全文，文章來自中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇。
各位下午好！祝賀很多上市公司都取得非常好的業(yè)績。研究宏觀肯定是要研究房地產(chǎn)的，具體房地產(chǎn)哪些板塊會表現(xiàn)好，我們也有研究。今天對立面行業(yè)也是比較好的機(jī)會，因為經(jīng)濟(jì)下行，政策在放松，我們看到中國經(jīng)濟(jì)下行的勢頭還在延續(xù)，我們固定資產(chǎn)投資增速10%，我們目標(biāo)是15%，M2的增速10.2%，目標(biāo)是12%，種種跡象表明中國經(jīng)濟(jì)處于加速下行中。這種下行從趨勢來看還會延續(xù)的，從政策放松來講的話，政策肯定會降準(zhǔn)降息，對房地產(chǎn)行業(yè)也是好事情。
從房地產(chǎn)投資增速來看，4月份房地產(chǎn)投資幾乎是0增長，下個月可能會略微有反彈，反彈之后還是會繼續(xù)下行，5月份房地產(chǎn)投資增速可能會有上行。從土地開工面積來講也是處于下行過程中，表明我們投資，對于未來的預(yù)期還是比較謹(jǐn)慎悲觀的。好的跡象也有的，目前來講，房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)了明確回升的勢頭，這對我們房地產(chǎn)企業(yè)資金是很好的改善。4月份一線城市環(huán)比超過50%，二線城市略微差一些，從銷售來看行業(yè)出現(xiàn)全面復(fù)蘇的跡象，開發(fā)商資金面也有所好轉(zhuǎn)。
我們房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控下也出現(xiàn)一段時間資金回收的困難，庫存增加，現(xiàn)在政策已經(jīng)放松了，所以政策的拐點已經(jīng)出現(xiàn)了，去庫存的拐點已經(jīng)出現(xiàn)了，隨著銷量的增加，供給還是比較慢的，價格也出現(xiàn)一定程度的收漲，尤其在一二線城市房價上漲的趨勢得到確認(rèn)，一線城市在4月份上漲0.4%，這跟我們政策持續(xù)的刺激有關(guān)。13年出臺國五條，要求加強(qiáng)這方面的調(diào)控，持續(xù)房地產(chǎn)的成交面積下滑16億，對放款首套房的按揭比例，說明政策拐點的效果慢慢體現(xiàn)出來。
未來房價為什么會漲？因為房價跟供求關(guān)系有比較大的相關(guān)性，一方面需求在上升，另外一方面供給沒有跟上。無論是新開工面積，還是拿地這兩方面的意愿不強(qiáng)，一方面需求在回升，行業(yè)供給有滯后，這個滯后需要6到9個月，從下半年開始新開工面積會下行，會影響今年下半年房地產(chǎn)的供給，如果供給要增加得等到明年。原來為了去庫存可以壓低價格，現(xiàn)在不急得賣了，反正市場需求在增加，不漲價就已經(jīng)是很好了。
第二個方面我們發(fā)現(xiàn)從15年的數(shù)據(jù)來看，供給面積同比增長3.2%，3月份的新增供給低于去年同期，對今年下半年銷售有利。由于買地的意愿下降了，銷售利潤在增加，這樣的話，土地購買金額和銷售的占比在下降，這樣資金鏈的改善對于利潤的提高也有促進(jìn)的作用。
第三個方面由于資本市場的繁榮，像定增，債券等等上市公司的融資手段增加，融資成本下降。
第四個方面是政策的寬松，宏觀政策除了降準(zhǔn)將息之外，購房政策支持力度也明顯。這些政策的出臺也跟我們宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的目標(biāo)相關(guān)，因為經(jīng)濟(jì)要維持平穩(wěn)，單純靠基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動是有限的，因為基礎(chǔ)建設(shè)投資對于過剩產(chǎn)能的消化是有利的，但如果沒有房地產(chǎn)這么強(qiáng)的力量，穩(wěn)定投資增速也是困難的。
第五個方面是不可忽視的財富效應(yīng)，牛市已經(jīng)進(jìn)入中后段，不少個人選擇退出。
對于這一輪房地產(chǎn)市場的回暖表現(xiàn)是怎樣的，我們觀點是一線城市反彈明顯，房價漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市。三線城市還是面臨去庫存比較大的壓力，因為三線城市無論投資總額占比50%，新開工的占比60%，三線城市需求偏弱，這樣他的投資信息能否恢復(fù)，還要看房地產(chǎn)去庫存的情況，我們的判斷就是會有新一輪的上漲。
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