房地產(chǎn)市場步入“新常態(tài)”“黃金10年”或以結(jié)束

　　國家統(tǒng)計局9月18日公布的數(shù)據(jù)顯示,繼7月首現(xiàn)下跌后,“北上廣深”4個一線城市房價跌幅超過1%。其實,6月份以來,我國城市房價指數(shù)環(huán)比跌幅逐漸擴大,越來越多城市步入房價下跌通道。在樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季來臨之際,市場仍未擺脫交易疲軟的尷尬。我國樓市步入“新常態(tài)”之際,相關(guān)部門的房地產(chǎn)調(diào)控思路也需要調(diào)整——

　　國家統(tǒng)計局9月18日公布了8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示,與上月相比,70個大中城市新房價格除溫州基本持平、廈門上漲0.2%之外,其余68個城市新房價格全部下降。其中,杭州下降最多,降幅為2.1%;北京、上海、廣州、深圳4個一線城市分別下降1.2%、1.3%、1.3%和1.1%。但是,價格環(huán)比下降的68個城市中,有21個城市的降幅比上月收窄。

　　與去年同期相比,新房價格下降的城市有19個。同比價格變動中,廈門的漲幅最高,達到6.4%;杭州的降幅最大,為5.6%。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉告訴《經(jīng)濟日報》記者,新房價格同比下降的城市較7月份增加了16個,但48個城市的新房價格卻出現(xiàn)同比小幅上漲。

　　二手住宅價格方面,與上月相比,70個大中城市中,除合肥上漲0.1%、廈門和遵義持平外,其余67個城市均出現(xiàn)環(huán)比下降。環(huán)比價格變動中,最低為廣州和牡丹江,下降1.4%。

　　與去年同期相比,二手住宅價格下降的城市有32個、持平的城市有1個、上漲的城市有37個。8月份二手住宅同比價格變動中,最高漲幅為鄭州的5.2%,最大降幅為溫州的10.5%。

　　據(jù)記者了解,不僅樓市價格呈現(xiàn)整體下降的態(tài)勢,與房地產(chǎn)市場相關(guān)的數(shù)據(jù)也普遍不被看好。國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示,1至8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達58975億元,同比名義增長13.2%,增速比1至7月回落0.5個百分點。其中,住宅投資增速回落0.9%。前8個月,商品房銷售面積為64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比前7個月擴大了0.7個百分點,其中,住宅銷售面積下降10%。同時,前8個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79062億元,同比增長2.7%,增速比前7個月回落0.5個百分點。

　　面對樓市低迷的狀況,有些城市放松了已執(zhí)行3年有余的限購政策。但是,從實際效果來看,限購放松并沒有給這些城市帶來明顯的量價回升?！敖鹁陪y十”本應(yīng)是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季,通常來說,這段時期,供給量會增加,房地產(chǎn)開發(fā)商“以價換量”現(xiàn)象將有可能更為普遍。但是,如今“金九”并沒有出現(xiàn),樓市仍然延續(xù)著過去幾個月以來的頹勢。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉曾預(yù)計,2014年的“金九銀十”將是在價格進一步小幅回落的前提下出現(xiàn)的成交量的逐步復(fù)蘇,今年的“金九”成色大減,難以再現(xiàn)2013年的熱銷景象。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為,未來一段時間房地產(chǎn)市場走勢如何,關(guān)鍵要看信貸政策。而信貸政策是與貨幣政策緊密相連的,貨幣政策又是與宏觀經(jīng)濟形勢密切相關(guān)的。也就是說,宏觀經(jīng)濟形勢將直接影響樓市的復(fù)蘇或低迷。

　　業(yè)內(nèi)專家則普遍認為,樓市依然走低的深層次原因在于,房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在動力和供求關(guān)系發(fā)生了變化。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹近日表示,房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長時期已經(jīng)過去?！拔磥?我們將面臨房地產(chǎn)市場的新常態(tài),其最重要的表現(xiàn)就是市場波動、增速下滑?！鼻睾缯f。

　　在秦虹看來,不應(yīng)該盯住樓市依然低迷的現(xiàn)狀不放,而應(yīng)該以中長期的視野來觀察房地產(chǎn)市場的走向。她認為,目前出現(xiàn)的幾個重要變化值得關(guān)注。比如,以新房交易為主的階段已經(jīng)過去。這也就意味著,受到城鎮(zhèn)化進程不斷推進等因素的影響,房地產(chǎn)市場的需求仍然在不斷增長,只是供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,市場有可能不再需要更多的新建商品房。

　　另外,秦虹認為,隨著消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,我國房地產(chǎn)市場以住宅開發(fā)為主體的時代也即將過去。在相當長的時間里,我國的住宅開發(fā)量占到整個房地產(chǎn)開發(fā)總量的80%以上。未來,非住宅開發(fā)的增速將有可能超過住宅開發(fā)的增速。

　　目前,有一種觀點認為,以本輪房地產(chǎn)市場整體下行為標志,我國房地產(chǎn)市場的“黃金10年”已然結(jié)束。這是否意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)達到谷底、不再有重新崛起的機會?秦虹認為,我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然有發(fā)展機會,只不過是結(jié)構(gòu)性的機會,而不再是過去那種只要開發(fā)住宅地產(chǎn)就賺錢的趨勢性機會。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有緊跟市場,開發(fā)出適合消費者需求的產(chǎn)品,無論是住宅地產(chǎn)還是包括產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、旅游、度假等地產(chǎn)模式在內(nèi)的非住宅地產(chǎn),都仍然擁有十分廣闊的市場前景。（經(jīng)濟日報記者　亢舒）