2014年開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。在成交低迷及銀行信貸收緊之下，房地產(chǎn)資金到位情況大幅下滑，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點，下半年資金鏈風(fēng)險加速行業(yè)整合。
京華時報記者 邢飛
房企資金到位下滑至3.6%
今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。1月至6月以來，高通智庫重點監(jiān)測的品牌房企，從銷售目標(biāo)達(dá)成率看，多數(shù)落后合理目標(biāo)完成進(jìn)度約三分之一。
數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)資金到位情況從2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%，這預(yù)示著行業(yè)調(diào)整將持續(xù)。當(dāng)前，雖然政策調(diào)整為“大力支持首套房貸”，但從5月份居民中長期貸款增長額來看，房地產(chǎn)按揭貸款增長仍不明顯。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整弱于預(yù)期，未來將呈現(xiàn)加強(qiáng)趨勢。但基于6-7月市場調(diào)整將延續(xù)這種可能性，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點。
對于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險，中國金融地產(chǎn)俱樂部理事、長富匯銀總裁張保國指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前最核心的風(fēng)險是資金鏈問題，如果僅靠自有的資金而不借助金融機(jī)構(gòu)或資本市場進(jìn)行融資，開發(fā)商將寸步難行。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高通智庫總經(jīng)理張宏認(rèn)為，房地產(chǎn)在2013年各項指標(biāo)處于高增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的調(diào)整仍將持續(xù)一個階段。當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)行評估結(jié)果表明，與房地產(chǎn)市場調(diào)整的進(jìn)程相比，目前政策救市力度仍顯薄弱。未來，首套房降低準(zhǔn)備金率、二套房貸出現(xiàn)調(diào)整等，均存在一定可能性。
張宏進(jìn)一步解釋道，首先，當(dāng)前政策、區(qū)域市場、產(chǎn)品以及金融已出現(xiàn)實質(zhì)變化，土地市場在下半年也將出現(xiàn)明顯調(diào)整。房企將進(jìn)入實際的戰(zhàn)略更新期。其次，基于2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險來自資金鏈這種判斷，高通智庫將于今年8月28日在北京舉行“中國地產(chǎn)金融日”大型活動，進(jìn)行業(yè)內(nèi)交流，推動行業(yè)健康發(fā)展。
本次調(diào)整將比過往較長
2008年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整呈V形快速反轉(zhuǎn)，2011年呈U形反轉(zhuǎn)。對于行業(yè)整合未來的走勢，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存有不同的判斷。高通智庫認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L形走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往調(diào)整較長。
對于2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走勢，張保國則認(rèn)為，“可能是一個更大的U形，時間要長一點，尤其是底部偏長?！彼硎?，今年市場分化會加劇。但“我們的特點是交易結(jié)構(gòu)更靈活，項目反應(yīng)、決策速度快，而且資金來源于市場，不受制于其他因素。因此，在確保投資人資金安全的前提下，未來將優(yōu)先挑選具備優(yōu)質(zhì)資質(zhì)和背景的公司?！?/p>
高和投資董事長蘇鑫則表示，在行業(yè)調(diào)整期，投資者應(yīng)更加關(guān)注“保險指數(shù)”。過去房價一路飆漲的時代已一去不復(fù)返，未來市場的波動將成為常態(tài)，這就客觀上要求我們重新調(diào)整投資策略。投資房地產(chǎn)時，更值得我們關(guān)注的是長期價值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤而是降低自己的風(fēng)險，這就需要我們通過分析“保險指數(shù)”來選擇樓盤。
針對行業(yè)整合進(jìn)程，蘇鑫認(rèn)為，當(dāng)前最核心的變化是路況。過去十多年房企一直處于“跑車模式”，只要猛踩油門就可以一路向前沖。但未來將進(jìn)入“吉普車模式”。我們現(xiàn)在清楚地看到，房企整體利潤率將下滑，負(fù)債率將上升，周轉(zhuǎn)率將變緩。這種變化甚至預(yù)示著行業(yè)大時代的調(diào)整。路況變了，原有的跑車已難以為繼，必須換乘越野車。而越野車的兩組驅(qū)動車輪其實就是細(xì)分市場的專業(yè)能力和與金融的混搭能力。