三是現(xiàn)有調(diào)控舉措沒有預(yù)期到新情況。它包括兩個(gè)方面：（1）通脹擔(dān)憂加劇，引發(fā)資產(chǎn)保值需求。流動(dòng)性過剩，導(dǎo)致目前實(shí)際上處于負(fù)利率時(shí)期。目前，我國一年期存款利率為2.25%，相對于3.5%的CPI水平（今年8月份數(shù)據(jù)），這意味著我國目前的實(shí)際存款利率已經(jīng)出現(xiàn)了—1.25%的水平。無論是居民還是開發(fā)商，都為了儲(chǔ)蓄或貨幣的保值增值，繼續(xù)將資金大量投入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)銷售量上揚(yáng)和“地王”重出江湖的局面。這在相當(dāng)程度上化解了房地產(chǎn)市場調(diào)控的一部分努力。（2）美國貨幣政策“放水”，導(dǎo)致人民幣被動(dòng)升值，并且導(dǎo)致中國央行加息政策難以出臺(tái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控措施難以奏效。按英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克的觀點(diǎn)，“任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實(shí)都異乎尋常地簡單——過度的貨幣和信貸擴(kuò)張之后，開發(fā)商和居民對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負(fù)利率，只有投資在一些在遙遠(yuǎn)的未來才有回報(bào)的項(xiàng)目，才能求得心靈的安慰。”由此，難免導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)和投資的產(chǎn)生。抑制房價(jià)泡沫唯有大幅抬升長期利率的預(yù)期。但由于美元貶值，加上日本、歐洲等國家繼續(xù)實(shí)施寬松的經(jīng)濟(jì)政策，中國央行很難采取加息舉措。
那么，房地產(chǎn)市場調(diào)控何去何從？
正如某報(bào)題為“樓市調(diào)控，已到關(guān)鍵時(shí)期為題”的文章所說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并把握好力度和方向，根據(jù)市場形勢變化，及時(shí)進(jìn)行和方向，根據(jù)市場形勢變化及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整。
當(dāng)然，調(diào)控不僅要著眼于短期的房價(jià)適度下降，還應(yīng)當(dāng)著重于長效制度的建設(shè)，以保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。
第一，明確住房的定位及政策思路
住房或商品住宅，作為一個(gè)特殊的商品，它首先具有的功能就是居?。聪M(fèi)），至于投資功能，是衍生出來的?？紤]到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，以及參考國際住房保障的經(jīng)驗(yàn)，我國的住房性質(zhì)界定應(yīng)當(dāng)回到最基本的“居住”功能上，而不能強(qiáng)調(diào)投機(jī)品和投資品的特性，更不應(yīng)作為支柱產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)前，我們要警惕一種流行觀點(diǎn)：即過分夸大房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)。這不過是在給調(diào)控房價(jià)潑冷水而已。其實(shí)，如國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂所指出的，“對于房地產(chǎn)調(diào)控可能對經(jīng)濟(jì)增速的影響，沒有人們想象那么大。”
為此，一方面，要加大保障住房的供應(yīng)力度。我認(rèn)為，保障性住房政策最主要應(yīng)該有兩個(gè)層面：適用于低收入人群的廉租房政策，適用于中低收入人群的限價(jià)房政策。如果這兩個(gè)方面都做好了，基本保障房政策就比較完善了。如果用量值做比較，全國保障性住房的比值應(yīng)該達(dá)到20%左右。如果能解決百分之二十底層群體的住房問題，全社會(huì)的 住房方面也就不會(huì)出現(xiàn)大問題。
另一方面，要出臺(tái)新政策打擊投機(jī)性購房。我們可以向德國、法國等房價(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)，對空置住房征稅，向多套住宅擁有者征收累進(jìn)稅。當(dāng)然，短期也可以采用限制性的購房政策，如河北燕郊最近采取限制外地人購房的舉措，房價(jià)迅即下跌數(shù)千元每平方米。
第二，統(tǒng)籌考慮貨幣政策與匯率政策
房地產(chǎn)調(diào)控中，最有效的措施是貨幣政策。我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)這方面的分析，央行應(yīng)增加貨幣和匯率政策靈活性，適當(dāng)收縮流動(dòng)性，特別是要縮小存款與貸款之間的利息差，并適度提高利率，結(jié)束負(fù)利率，以穩(wěn)定居民的預(yù)期，以有效遏制通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)“地王”泡沫及房價(jià)泡沫的軟消除。
匯率政策應(yīng)當(dāng)相機(jī)抉擇。美歐各國采取貨幣貶值的舉措，相對讓人民幣升值，這不僅無助于解決美國等國家的貿(mào)易逆差問題，也將大大削弱中國出口，導(dǎo)致熱錢流入中國投資炒作，進(jìn)一步推高房價(jià)泡沫。所以，理性的選擇是，人民幣匯率政策應(yīng)當(dāng)盯緊國際形勢，根據(jù)情況，靈活選擇貶值。
第三，加大閑置土地處置力度，增加有效供應(yīng)。雖然國土部門每年全國土地供應(yīng)計(jì)劃數(shù)量很大，但不少土地被閑置，從而減少了土地乃至住房的實(shí)際供應(yīng)量。例如，2009年全國普通商品住宅用地供應(yīng)量為97萬畝，但全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積47.8萬畝，只占一半。與此同時(shí)，相關(guān)部門的處置措施不力，比如，對“不可抗力”，“政府、政府有關(guān)部門的行為”和“動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延”這3類土地閑置情況，就缺乏處置規(guī)定。國土資源管理部門應(yīng)盡快制定相關(guān)細(xì)則，除了明確對責(zé)任主體要依法進(jìn)行處罰外，對涉及地方政府原因造成閑置的，地方政府要對開發(fā)商予以補(bǔ)償并追究相關(guān)部門責(zé)任。