繼地產(chǎn)企業(yè)首筆并購(gòu)票據(jù)注冊(cè)完成后，2022年，金融機(jī)構(gòu)的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)債券也來(lái)了。日前，浦發(fā)銀行在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，這是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。
無(wú)疑，這給市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。此前，央行鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)，并和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。
“金融機(jī)構(gòu)首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)債的發(fā)行，將為房企并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境?！惫獯筱y行分析師周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，同時(shí)，考慮到國(guó)內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，行業(yè)分化嚴(yán)重，預(yù)計(jì)未來(lái)房企并購(gòu)案例會(huì)明顯增多，將吸引更多金融機(jī)構(gòu)加入發(fā)行隊(duì)伍。
金融機(jī)構(gòu)首單地產(chǎn)并購(gòu)債來(lái)了
在2021年年末監(jiān)管明確表示鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的背景下，目前房企并購(gòu)的融資環(huán)境正發(fā)生變化。
先是1月12日，招商蛇口公告稱(chēng)，公司2022年度第一期中期票據(jù)(并購(gòu))30億元已完成注冊(cè)。其中，12.9億元將用于包括但不限于置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等方式，此被視為2022年房地產(chǎn)企業(yè)的首筆并購(gòu)票據(jù)。
之后，華僑城也發(fā)行了一筆規(guī)模為15億元的中期票據(jù)，根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，華僑城本期募集資金擬全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，其中9.6億元用于償還并購(gòu)貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動(dòng)資金貸款。不過(guò)，華僑城稱(chēng)，此次發(fā)行的債券，僅用于過(guò)去已經(jīng)完成的收購(gòu)，并非用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)。
當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)也“下場(chǎng)”發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。1月17日，浦發(fā)銀行在銀行間債券市場(chǎng)公告稱(chēng)，將于1月21日簿記發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。這成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。
浦發(fā)銀行表示，將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比地產(chǎn)行業(yè)的首單并購(gòu)票據(jù)，金融機(jī)構(gòu)首單房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券更重要的點(diǎn)在于對(duì)募集資金重點(diǎn)支持出險(xiǎn)和困難企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收購(gòu)的表態(tài)。畢竟招商蛇口的30億元票據(jù)中，已明確并購(gòu)用途的占比并不高。
另從發(fā)行規(guī)模上看，此次發(fā)債規(guī)模適中?！邦?lèi)似50億的規(guī)模，屬于行業(yè)試水，后續(xù)若市場(chǎng)反響好，類(lèi)似發(fā)債的規(guī)模可能會(huì)進(jìn)一步上升。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)道。
周茂華也對(duì)記者表示，此前央行鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)，而金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房企并購(gòu)債券，將為房企并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境；同時(shí)，釋放國(guó)內(nèi)將通過(guò)兼并重組等市場(chǎng)化、法治化手段，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有效化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。
“此舉為金融機(jī)構(gòu)參與房企出險(xiǎn)資產(chǎn)處置提供了新思路和新方式?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星稱(chēng)，若金融機(jī)構(gòu)的并購(gòu)債也不會(huì)計(jì)入銀行的“兩道紅線”，這將有利于并購(gòu)融資的發(fā)放，加快房企的風(fēng)險(xiǎn)化解速度。
“目前我們還在觀望中，主要還是看客戶(hù)需求?！比A東某城商行投行負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)道，不過(guò)按照監(jiān)管導(dǎo)向，在房地產(chǎn)并購(gòu)融資方面，行內(nèi)正在加強(qiáng)內(nèi)部引導(dǎo)，鼓勵(lì)做這方面的業(yè)務(wù)。
并購(gòu)潮或起但仍有挑戰(zhàn)
在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)融資方面，近期監(jiān)管層面出臺(tái)了各類(lèi)鼓勵(lì)或積極性的政策。比如，2021年12月10日，交易商協(xié)會(huì)舉辦房企座談會(huì)，表示將優(yōu)先支持注冊(cè)發(fā)行債券用于并購(gòu)及項(xiàng)目建設(shè)；2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》等。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在2021年12月30日舉行的發(fā)布會(huì)上也表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。在此背景下，業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，房企并購(gòu)融資有望突破“三道紅線”、“借新還舊”限制，未來(lái)房企或?qū)⒂瓉?lái)一輪并購(gòu)潮。
嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，一方面，金融領(lǐng)域的持續(xù)寬松政策，將為后續(xù)并購(gòu)業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供便利，激活各類(lèi)并購(gòu)交易；另一方面，商業(yè)銀行發(fā)債工作的推進(jìn)，也將在很大程度上增加銀行的流動(dòng)性，為后續(xù)貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)造更好的基礎(chǔ)；同時(shí)，類(lèi)似浦發(fā)銀行發(fā)行房企并購(gòu)債的操作，對(duì)于其他銀行也會(huì)有啟發(fā)，且此類(lèi)發(fā)債獲批的可能性較大。
周茂華也對(duì)記者稱(chēng)，考慮到國(guó)內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，行業(yè)分化嚴(yán)重，預(yù)計(jì)未來(lái)房企并購(gòu)案例會(huì)明顯增多，一些資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國(guó)企參與的民企項(xiàng)目，可能會(huì)成為并購(gòu)標(biāo)的，這將吸引金融機(jī)構(gòu)加入債券發(fā)行隊(duì)伍。
可以預(yù)計(jì)的是，監(jiān)管政策導(dǎo)向之下，后續(xù)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)將會(huì)更加豐富，客觀上也有助于出險(xiǎn)房企問(wèn)題資產(chǎn)的快速消化。
不過(guò)，還需注意的是，房企并購(gòu)仍存難點(diǎn)。陳星提及，就當(dāng)前情況來(lái)看，交易意愿不強(qiáng)烈是市場(chǎng)面臨的較大問(wèn)題。一方面，從受讓企業(yè)角度來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于下行周期，未來(lái)預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動(dòng)性更為重要。因此有能力的房企當(dāng)前主要持觀望態(tài)度，實(shí)際開(kāi)展收并購(gòu)的意愿并不強(qiáng)烈。
另一方面，陳星表示，從出險(xiǎn)企業(yè)來(lái)看，項(xiàng)目出售也較為謹(jǐn)慎。一是如果急于出售，資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，不利于債務(wù)償還，并且還會(huì)影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營(yíng)，因此雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看又增加了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
此前也有券商分析師提及，以信貸和債券支持房企收并購(gòu)還需完善配套措施。華泰證券固定收益研究團(tuán)隊(duì)就提到，當(dāng)前，并購(gòu)融資如何“豁免”于“三道紅線”、債券募集資金使用要求和信披等政策細(xì)節(jié)尚不明確等，使得目前并購(gòu)融資的大范圍落地，還需要多個(gè)監(jiān)管部門(mén)具體政策支持與配合；此外，銷(xiāo)售受阻是房企當(dāng)前最大痛點(diǎn)，光有金融體系放松還不足以從根本上改變預(yù)期，解決地產(chǎn)行業(yè)痛點(diǎn)。