開欄語：過去的2014年，樓市熄火股市狂歡，而因?yàn)槿绱耍芏嗳税?015年的投資目光轉(zhuǎn)向了股市。也正是如此，農(nóng)歷新年來臨，我們選擇在這個新年伊始來盤點(diǎn)2014年和展望2015年的股市。總結(jié)是為了更好的展望，看看我們能否在通過對2014年股市的盤點(diǎn)梳理中重新審視并找到2015年的股市機(jī)遇。
2014年股市，房地產(chǎn)絕對是值得標(biāo)注的板塊。在這一年里，全國各地樓市頻繁出現(xiàn)房價(jià)崩盤的聲音，中小開發(fā)商投資意愿大幅降低。但在過去一年，申萬房地產(chǎn)指數(shù)卻上漲了65%，大量房地產(chǎn)個股實(shí)現(xiàn)翻番行情。那么，進(jìn)入羊年，房地產(chǎn)股又將給我們呈現(xiàn)怎樣一種走勢呢？
回顧
2014年房價(jià)跌了！股價(jià)漲了！
市場
房地產(chǎn)的日子一天不如一天
史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，房價(jià)下降趨勢也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。
“世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地產(chǎn)是舊人，互聯(lián)網(wǎng)是新人。以前房地產(chǎn)跟地方政府的關(guān)系，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的?，F(xiàn)在換了位置了，互聯(lián)網(wǎng)扶正了，房地產(chǎn)下堂了?，F(xiàn)在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃?！比f通集團(tuán)主席馮侖用這樣一組比喻描述當(dāng)下中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹也有類似表態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很多問題，房地產(chǎn)的日子一天不如一天，但還是有機(jī)會。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，也表達(dá)了對中國房地產(chǎn)前景的擔(dān)憂?！安灰俦в蟹康禺a(chǎn)再次高潮的幻想?！蓖踅×终J(rèn)為，說黃金時代過去白銀時代到來也好，房地產(chǎn)危機(jī)也罷，中國房地產(chǎn)行業(yè)在接下來十年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。
股市
房地產(chǎn)板塊去年漲幅跑贏大盤
雖然房價(jià)下跌，成交量下跌，但房地產(chǎn)板塊在去年的表現(xiàn)卻是可圈可點(diǎn)。申萬房地產(chǎn)指數(shù)2013年以2472點(diǎn)收盤，2014年全年上漲1611點(diǎn)，達(dá)到4086點(diǎn)，漲幅65.2%。跑贏同期上證綜指52.9%的漲幅。
在個股中，保利地產(chǎn)從年初的5.3元漲到了年末的10.8元，萬科也有超過80%的漲幅。而一些具備多重概念的個股，如華夏幸福、泰和集團(tuán)等都有超過一倍的漲幅。
分析
降息周期到來拉動股價(jià)走高
但房地產(chǎn)公司股價(jià)的上漲卻并不是因?yàn)闃I(yè)績的大幅增長，而是對預(yù)期的提前啟動。A股上市房企中已有73家公布2014年業(yè)績預(yù)告，有35家預(yù)計(jì)2014年凈利潤下滑，其中14家宣布首虧，包括金豐投資、新潮實(shí)業(yè)、萬好萬家、中華企業(yè)、亞太實(shí)業(yè)、中房股份等；另外還有21家房企業(yè)績預(yù)減，包括棲霞建設(shè)、萬通地產(chǎn)、中茵股份、鐵嶺新城等。整體來看，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下降、融資成本增加，但土地成本并無下降的情況下，房企業(yè)績下滑已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。
那為什么房地產(chǎn)整體股價(jià)表現(xiàn)不錯？從申萬房地產(chǎn)指數(shù)的走勢來看，2014年上半年房地產(chǎn)基本維持震蕩，并無明顯漲幅。從下半年開始，房地產(chǎn)指數(shù)開始一路上揚(yáng)，大多數(shù)房企的股價(jià)也在去年12月到達(dá)了年內(nèi)高點(diǎn)。究其原因，主要還是我國進(jìn)入降息周期，市場預(yù)計(jì)隨著降息、降準(zhǔn)的到來，加上政府的各級拯救樓市放款限購政策，樓市能夠出現(xiàn)復(fù)蘇。當(dāng)然了，包括滬港通帶來的藍(lán)籌行情也讓房地產(chǎn)板塊沾光，相對而言，地產(chǎn)也是藍(lán)籌板塊中估值較低的板塊，或多或少享受了一些補(bǔ)漲行情。圖示制作/王慧
展望
地產(chǎn)股重獲青睞不需要等太久
實(shí)業(yè)
房企輕松賺錢的好日子到頭了
2015年房地產(chǎn)板塊是否有戲？行業(yè)高增長時代一去不復(fù)返，所有房企都能輕松賺錢的好日子恐怕到頭了，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍共識。分析師認(rèn)為，從整體市場看，樓市分化也愈加嚴(yán)重。一方面是區(qū)域市場的分化，另一方面是開發(fā)商的分化，樓市集中度將在市場調(diào)整中進(jìn)一步加劇。有品牌、運(yùn)營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將更做大做強(qiáng)，行業(yè)的門檻越來越高。
機(jī)構(gòu)
每一次調(diào)整都是較好的買入時點(diǎn)
實(shí)業(yè)是一種判斷，但股市又是另外一個論調(diào)。申銀萬國認(rèn)為，經(jīng)過多年調(diào)整，目前中國房地產(chǎn)市場上的購房者已基本以自住需求買家為主，表現(xiàn)為首套房或者更新需求。申萬對行業(yè)基本面持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇抱有信心，進(jìn)一步的貨幣政策寬松將成為下一階段的主要催化劑。作為降息周期下基本面受益的主要板塊之一，行業(yè)輪動重新青睞地產(chǎn)股的時間不需要等待太久。
興業(yè)證券認(rèn)為，短期內(nèi)，由于市場對于地產(chǎn)行業(yè)基本面回暖仍存有分歧，還需進(jìn)一步數(shù)據(jù)確認(rèn)，所以地產(chǎn)股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現(xiàn)一些調(diào)整，不過中期而言，地產(chǎn)板塊在貨幣放松周期中會有較好的絕對收益和相對收益，因此每一次調(diào)整都是較好的買入時點(diǎn)。
國泰君安證券認(rèn)為，站在當(dāng)前時點(diǎn)，地產(chǎn)股仍具繼續(xù)參與價(jià)值理由有六：一是資金寬松之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬松政策的延續(xù)，對房地產(chǎn)市場銷量改善明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)將進(jìn)入銷量、價(jià)格整體平穩(wěn)回升狀態(tài)，基本面進(jìn)入良性發(fā)展軌道；二是地產(chǎn)板塊的上行主要來自于貼現(xiàn)率下降，導(dǎo)致板塊整體估值得以修復(fù)，進(jìn)入降息周期后，估值恢復(fù)將持續(xù)；三是伴隨行業(yè)進(jìn)入存量地產(chǎn)時 代，預(yù)計(jì)大型房企將借助再融資東風(fēng)跨界整合，構(gòu)建激勵機(jī)制、引入戰(zhàn)略性投資等都有可能；四是產(chǎn)業(yè)資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)等增量資金整體偏好低估值穩(wěn)健藍(lán)籌，地產(chǎn)板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準(zhǔn)降息有望成為板塊表現(xiàn)的后續(xù)催化劑；六是當(dāng)前基金配置地產(chǎn)股比例僅占1%，處于四年來最低，從“低持倉+大空間”角度而言，地產(chǎn)股配置性價(jià)比更高。
建議
春節(jié)后應(yīng)關(guān)注龍頭股
申萬認(rèn)為，地產(chǎn)的政策面依舊是蜜月期，同時巨大的地產(chǎn)存量市場將在持續(xù)的金融創(chuàng)新中逐步受益，短期行業(yè)跟隨大盤處于盤整階段，但在春節(jié)后銷售小陽春如果疊加降息降準(zhǔn)周期，板塊將明顯受益。申萬建議關(guān)注龍頭、京津冀、再融資及園區(qū)創(chuàng)新升級的投資機(jī)會，龍頭中包括保利、招商、萬科、金豐。京津冀包括華夏幸福、榮盛發(fā)展。再融資包括泰禾集團(tuán)、華僑城、中天城投。園區(qū)創(chuàng)新升級包括張江高科、南京高科。