CFP
2014年1至4月主要房企銷售情況
2014年4月70個大中城市房價變動情況
中國指數(shù)研究院發(fā)布的100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個百分點，為連續(xù)第5個月縮小……
房價：同比上漲，環(huán)比下跌
中國指數(shù)研究院5月監(jiān)測的100個城市中，37個城市環(huán)比上漲，62個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少18個；5月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個。
對于眾說紛紜的房地產(chǎn)市場情況，住建部總經(jīng)濟師馮俊如是評價：“總體上說，我們大多數(shù)指標都在增長，整個增速在下降，但這并不等于負增長。以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點兒，也屬于市場正常的調節(jié)。目前只有少數(shù)指標出現(xiàn)了負增長，比如新開工面積、銷售面積、成交量?！?/p>
對于房地產(chǎn)市場是不是面臨轉折點的問題，馮俊表示只做實證性分析，不想過多地去預測。而在另一位專家國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟研究所副所長宋立看來，當前我國房價處于階段性均衡狀態(tài)。這意味在這個階段房價可能會上下波動，出現(xiàn)階段性調整，但不會呈趨勢性長期下降，更不存在外界所說的崩盤風險。
宋立說，我國城市化進程遠遠沒有完成，剛需依然存在。房地產(chǎn)價格還沒有到趨勢性下降的時候。我國當前的實際城市化率只有38%－39%?！叭绻_到50%－60%，還需要很長的時間。我國的城鎮(zhèn)化會催生巨大的住房需求”。
在國家信息中心經(jīng)濟預測部主任祝寶良看來，階段性轉折點可能會在今年或明年出現(xiàn)，但短期內不會出現(xiàn)暴跌。對于房價，祝寶良有自己的分析方法。他認為，中國房價上升里面40%的原因來自于剛性需求，30%源于土地價格的上升，30%的原因帶有投資投機性。
“剛需方面，中國第三輪人口高潮是從1981年到1991年，這些人要解決住房，大概需要1200多萬套。但是從今年開始，隨著這些人年齡進一步增長，這種剛性需求實際上是會下降的。”祝寶良說，“2011年以后，中國的貨幣政策回歸到正常，超發(fā)的貨幣再去追逐房地產(chǎn)的還有，因為貨幣政策的影響往往會滯后一到兩年。但是到今年，投機性的需求也不多了，再加上限購、限貸政策，都導致房價穩(wěn)中有降?！?/p>
祝寶良同時表示，由于剛性需求的存在，房價短期絕不會暴跌。他說，雖然部分城市供過于求了，但是像北京這樣的一線城市，一旦房價降30%，就會引來大量購買。所以雖然短期內購房者可能受預期的影響會有觀望，導致房價適當下降，但是不會導致房地產(chǎn)泡沫的破裂。
分類調控：追求供求平衡、市場平穩(wěn)
5月1日，銅陵，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策。5月7日，鄭州，房貸可獲政策性擔保。5月12日，央行提出“優(yōu)先滿足首次購房貸款”等五項要求。5月20日揚州，恢復住房公積金“又提又貸”政策。5月23日，杭州，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將限制網(wǎng)簽，且需重新申報備案。6月1日，?？冢诤？谑行姓^(qū)域購買單套建筑面積120平方米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶口人數(shù)總計不超過5人。在樓市觀望情緒嚴重的情況下，不少地方政策已經(jīng)開始有所微調，產(chǎn)業(yè)內關于取消限購的呼聲更是越來越烈。
關于是否取消限購的問題，馮俊稱，目前整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求，每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷?！皬哪壳暗玫降男畔⒖?，還沒有一個地方公開說要取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制?！?/p>
“經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場進入調整階段，這是很正常的，應當理性看待。”國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群分析，部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房價回調已持續(xù)了一段時間，這使得房地產(chǎn)市場預期有所變化。
馮俊表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。關于這個問題，今年政府工作報告已經(jīng)提出了“分類調控”的基本原則。對那些庫存量大的，供過于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機型需求，也要增加共有產(chǎn)權住房的供應。
“房地產(chǎn)市場調控主要目標是追求供求平衡、市場平穩(wěn)，我們把價格作為調控目標過于狹義化。當然市場供求是否平衡、市場是否平穩(wěn)，價格是重要信號。通過價格分析供求平衡、市場平穩(wěn)這兩個目標是不是處于正常區(qū)域。整體宏觀調控的目標都是對著這個來的。”馮俊表示，我們對房地產(chǎn)市場的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。消費性需求就是通常所說的自住性需求。整個調控當中始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在政府考慮的不是樓市的漲跌問題，而是穩(wěn)定，是樓市不要出現(xiàn)大幅度下降的問題——不是讓它升，而是讓它穩(wěn)定下來。
兩輪驅動：關鍵在于托底到位
今年，中央財政預算安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金1980億元，較去年實際下達數(shù)增加250億元。截至4月底，已開工286萬套(其中各類棚戶區(qū)184萬套)，基本建成125萬套，分別占全年目標任務的40%和25%，與去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投資3600億元，比去年同期多1100億元。
“怎么解決老百姓的住房需求，要兩條腿或者兩個輪子驅動?！瘪T俊解釋說，第一條腿，發(fā)展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；第二條腿，為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。
馮俊表示，2008年四季度以來，我國大規(guī)模實施了城鎮(zhèn)保障性安居工程，加快租賃型和購置型的保障房建設、加快各類棚戶區(qū)改造。黨中央、國務院先后確定了“十二五”時期開工建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)、2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶的目標。2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工近2500萬套(其中，棚戶區(qū)改造近1100萬戶)，基本建成1500多萬套。到2013年底，全國累計用實物方式解決了3400萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難(其中，2011年至2013年間新增解決了約1200萬戶)。
財政部財科所所長賈康表示，現(xiàn)在政府決策層已經(jīng)有了新的調控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進，有效供給在未來幾年內就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就托起來了。另一方面在商品房領域，市場應在小幅正常波動中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。我們現(xiàn)在越來越有可能接近這個境界了。
此外，從去年底開始，共有產(chǎn)權房的模式再次走入公眾視野，今年的政府工作報告中也加以強調。馮俊認為，在整個住房供應體系當中要解決的問題是：買商品房買不起，住公租房又不符合條件，因為他又有一定的經(jīng)濟能力。怎么辦？通過共有產(chǎn)權的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決自己住房問題。
賈康認為，目前政府已清晰地把重點放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供給在幾年之內跟上來，就可以讓商品房、產(chǎn)權房軌道上的市場機制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就沒有必要特別強調在商品房、產(chǎn)權房這個概念上才有意義的房價調控。調控不是說不存在，而是我們現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調這兩個字。(本報記者 陳恒)
專家觀點
中房協(xié)名譽副會長朱中一：
當前，市場調整期的供求關系重新平衡給限購等手段淡出留出了時間和空間，此時正是改革的關鍵時間節(jié)點。
清華大學經(jīng)管學院教授李稻葵：
北上廣深等一線城市仍然具有價格上漲的壓力，不大可能出現(xiàn)房價的大幅、大面積下降。這一輪調整不能以過分犧牲交易量為代價，否則會導致整個經(jīng)濟活動的放緩。
住建部政策研究中心主任秦虹：
中國的房地產(chǎn)市場還沒有掉頭向下走回頭路，還是有增長空間的。經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是鐵板一塊的市場，分化非常明顯。
國務院發(fā)展中心市場所所長任興洲：
針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新特征，以及市場分化的趨勢，政府應更加重視調控的針對性和分類指導，這是一個大趨勢。(楊亮整理)